Bước ngoặt lớn trong quy định về đất nông nghiệp, ý nghĩa thực tiễn của Kyungyujeon (耕者有田)

Nguyên tắc kế thừa tri thức hiện đang ở một bước ngoặt quan trọng. Nguyên tắc này bắt nguồn từ Điều 121 của Hiến pháp, quy định rằng những người thực sự làm nông nghiệp phải sở hữu đất nông nghiệp, thể hiện ý chí mạnh mẽ ngăn chặn tình trạng độc quyền đất đai của địa chủ thiểu số và bảo tồn đất nông nghiệp như tài sản quốc gia. Tuy nhiên, khi nhu cầu đương thời về “quyền sở hữu chặt chẽ và sử dụng linh hoạt” gặp nhau, một giai đoạn mới trong đó các cơ hội và rủi ro cùng tồn tại đang mở ra.

Điều nổi bật đầu tiên là việc bãi bỏ quy định thông qua việc “tổ chức lại không gian” đất nông nghiệp. Chính phủ đang tiếp thu nhu cầu '5 độ và 2 làng' của người dân thành thị bằng cách giới thiệu hệ thống 'nhà ở nông thôn' từ cuối năm 2025 đến đầu năm 2026, cho phép lắp đặt chỗ ở tạm thời rộng khoảng 33㎡ mà không cần giấy phép sử dụng độc quyền đất nông nghiệp.

Các quy định về trang trại thông minh và trang trại thẳng đứng cũng đã được nới lỏng rất nhiều, giúp có thể lắp đặt cơ sở vật chất lâu dài trên đất nông nghiệp nếu đáp ứng một số yêu cầu nhất định. Điều này cho thấy đất nông nghiệp đang phát triển từ đất nông nghiệp đơn giản thành cơ sở cho các doanh nghiệp công nghệ có giá trị gia tăng cao. (Điều 2, Đoạn 7 của Đạo luật Đất nông nghiệp) Hơn nữa, việc cho phép giải phóng đất nông nghiệp quy mô nhỏ (khu vực khuyến nông) dưới 3ha, mở đường cho việc chuyển đổi đất nông nghiệp kém hiệu quả thành cơ sở thương mại và tiện lợi.

Như đã đề cập ở trên, trong khi các quy định về sử dụng đất nông nghiệp đã được nới lỏng thì các quy định về sở hữu trên thực tế lại trở nên chặt chẽ hơn. Đây là điều cần lưu ý trong hệ thống đất nông nghiệp hiện nay. Thứ nhất, ở giai đoạn mua lại, việc kiểm tra trình độ mua lại đất nông nghiệp được thực hiện thực tế nên việc mua lại của người ngoài và mua cổ phần chung bị hạn chế nghiêm ngặt, đồng thời việc mua lại cho mục đích canh tác cuối tuần và trải nghiệm trong các khu vực khuyến nông đã bị chặn về mặt pháp lý. Ngoài ra, trong giai đoạn quản lý sau mua lại, một mạng lưới giám sát thời gian thực kết hợp máy bay không người lái, vệ tinh và dữ liệu hành chính được vận hành để liên tục giám sát việc canh tác bỏ hoang hoặc sử dụng bất hợp pháp. Đặc biệt, mức phạt cưỡng chế khi phát hiện lên tới 25% giá trị đất, mức phạt nặng đến mức phải nộp số tiền tương đương toàn bộ giá trị đất chỉ trong 4 năm.

Luật sư Kim Gwang-deok của Công ty Luật Daeryun cho biết, "Cuối cùng, thị trường đất nông nghiệp hiện nay là tình huống mà 'cánh cửa cơ hội' và 'bẫy rủi ro' cùng tồn tại. Việc mua lại phân tán hoặc bỏ bê liều lĩnh dưới tên gia đình có thể dẫn đến hình phạt hình sự ngoài việc xử lý hành chính." Ông nói thêm, "Do đó, nếu bạn đang lập kế hoạch kinh doanh liên quan đến đất nông nghiệp hoặc xem xét việc thừa kế hoặc mua bán, thì phải tiến hành xem xét pháp lý nhằm phân tích các điều kiện quy định được nới lỏng và tăng cường các quy định trừng phạt theo ba khía cạnh. Chỉ có kế hoạch mua lại hợp pháp và sử dụng phức tạp mới có thể bảo đảm tài sản. “Đó là biện pháp kiểm tra chắc chắn duy nhất được bảo vệ và câu trả lời bắt đầu bằng chẩn đoán của một chuyên gia hiểu chính xác các nguyên tắc pháp lý đã thay đổi.”

[Xem toàn bộ bài viết]
Thời kỳ có nhiều thay đổi lớn trong quy định về đất nông nghiệp, ý nghĩa thực tế của quyền sở hữu đất đai (đi tới)