최근 임대차 계약을 시세보다 높은 금액으로 체결한 뒤 불량 임대사업자에게 명의를 넘기는 이른바 ‘깡통 전세 사기’ 피해가 늘고 있어 각별한 주의가 요구되고 있다.

주택도시보증공사(HUG) 자료에 따르면 지난 2016년부터 올해 5월까지 전세 보증금 반환보증 전국 사고는 총 5천453건으로 사고금액은 약 1조 915억 원이며 사고의 77%는 수도권에서 일어난 것으로 집계됐다.

법조계에서는 자구책으로 우선 지급명령신청을 방법으로 든다. 지급명령신청은 채무자의 동의가 없어도 신청이 가능하고 신청 취지와 소명자료에 대해 법원에서 적합하다는 판단을 내리면 곧바로 지급명령 결정 등본이 송달돼 소송의 간소한 절차로 비용과 시간을 아낄 수 있다는 장점이 있다.

하지만 사안에 따라서는 전세금 반환소송이 적합한 해결책이 될 수 있다고 조언한다. 법무법인(유한) 대륜 심재국 부동산전문변호사는 “전세금 반환 관련 분쟁이 예상된다면 처음부터 소송을 하는 것이 좋다. 지급명령신청은 상대측 이의신청이 들어오면 소송으로 전환되기 때문”이라며 “청구 취지의 타당성을 인정받지 못하면 기각되거나 보정명령 처분을 받게 돼 시간과 비용이 추가로 낭비될 우려가 있다”고 말했다.

일반적으로 전세금 반환소송은 보증금을 돌려받을 수 있는 가장 효과적인 방법으로 알려져 있으나 임차인의 보증금 반환 의무를 입증해야 하고 뒷받침하는 자료를 잘 준비해야만 한다. 내용증명, 임대차 계약서, 묵시적 갱신 의사가 없었음을 증명하는 모든 자료가 해당한다.

심 변호사는 “이른바 깡통 전세 문제는 부동산 시장의 오래된 폐해인 만큼 세입자가 이를 잘 알고 대처하는 것이 가장 중요할 것”이라며, “근저당권 설정 여부, 선순위 채권 계산, 전입신고 및 확정일자 신고 가능 여부를 살펴보고 계약을 진행해야 하고 무엇보다 민사 소송은 증거를 통한 입증이 승소에 큰 영향을 끼치기 때문에 전세금 반환소송 등을 진행할 경우 법리적인 도움을 받는 것이 도움이 될 것”이라고 덧붙였다.

도움말을 제공한 법무법인(유한) 대륜은 자체 부동산전담센터를 통해 관련 사건을 조력하고 있다. 현재 서울, 부산, 대구, 인천, 광주, 대전, 울산, 수원, 창원, 청주, 전주, 의정부, 춘천, 진주, 제주 등 전국 각지에 사무소를 두고 있다.

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