부동산강제집행은 어떻게 진행하면 되나요?

안녕하세요. 법무법인 대륜 부동산전문변호사입니다.

부동산강제집행은 민사소송에서 승소 판결을 받았음에도 상대방이 판결 내용을 이행하지 않을 때, 판결을 실제 권리로 실현하기 위해 진행하는 절차입니다.

많은 분들이 판결문을 받으면 모든 절차가 끝났다고 생각하시지만 상대방이 자발적으로 금전 지급이나 인도를 하지 않는 경우에는 강제집행을 통해서만 권리를 실현할 수 있습니다.

강제집행을 진행하기 위해서는 먼저 집행권원이 필요한데요, 집행권원이란 채권자의 권리와 채무자의 의무가 공적으로 증명된 문서를 의미하며 대표적으로 확정판결이 이에 해당합니다.

판결은 항소기간이 경과하거나 상고심까지 모두 종료되어야 확정되며, 확정된 이후에야 강제집행이 가능합니다. 이 외에도 조정조서, 화해조서, 지급명령 등 역시 집행권원이 될 수 있습니다.

집행권원을 확보했다면 다음으로 집행문을 부여받아야 합니다.

집행문은 해당 판결이나 결정에 따라 채권자가 채무자에 대해 강제집행을 할 수 있다는 사실을 증명하는 문서로, 관할 법원에서 발급받을 수 있으며 집행문이 부여되어야만 실제 강제집행 절차에 착수할 수 있습니다.

부동산강제집행을 위해서는 채무자의 재산 상황을 정확히 파악하는 것이 중요합니다.

채무자가 부동산을 소유하고 있는 경우에는 해당 부동산에 대해 강제경매를 신청하는 방식으로 집행이 이루어집니다.

이를 위해 등기부등본을 통해 소유 여부를 확인하고, 필요하다면 금융거래정보 제공 요구 등을 통해 예금이나 급여 등 다른 재산도 함께 조사할 수 있습니다.

강제집행의 방식은 채무자의 재산 종류에 따라 달라집니다.

부동산에는 강제경매가 진행되고, 예금이나 급여에 대해서는 채권압류 및 추심명령이나 전부명령이 활용됩니다.

예를 들어 금전채권에 대한 판결을 받은 경우, 채무자가 아파트를 소유하고 있다면 해당 부동산을 경매에 부쳐 매각 대금에서 변제를 받는 방식으로 집행이 이루어집니다.

실무에서는 채무자가 강제집행을 피하기 위해 재산을 은닉하거나 제3자에게 이전하는 경우도 적지 않습니다.

이러한 경우에는 채권자대위권이나 사해행위취소권을 행사하여 재산을 다시 집행 대상으로 돌릴 수 있으나, 이는 별도의 소송이 필요하고 법리 검토가 복잡하므로 전문가의 조력이 반드시 필요합니다.

부동산강제집행은 집행 가능성, 선순위 권리 관계, 경매 실익 등을 종합적으로 검토해야 하는 법률 절차입니다.

특히 채무자가 다수의 재산을 보유하거나 재산을 은닉하고 있는 경우에는 부동산전문변호사의 조력 없이는 실질적인 권리 회복이 어려울 수 있습니다.

승소 판결은 권리 실현의 끝이 아니라 시작에 불과하므로 소송 단계에서부터 판결 이후 강제집행 가능성까지 함께 고려하여 부동산전문변호사와 대응 전략을 세우는 것이 중요합니다.