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업무분야

토지점유취득시효

토지점유취득시효는 일정 기간 타인의 토지를 점유한 자가 법률 요건을 충족할 경우, 소유자 의사와 무관하게 소유권을 취득할 수 있도록 허용한 민법상의 제도입니다.

CONTENTS
  • 1. 토지점유취득시효 | 개념과 법적 근거
    • - 법적 근거
  • 2. 토지점유취득시효 | 성립 요건
    • - 자주점유
    • - 평온한 점유
    • - 공연한 점유
    • - 일정한 점유 기간
    • - 점유의 연속성
  • 3. 토지점유취득시효 | 대상과 제한
    • - 자기 명의 일부 지분일 경우
    • - 공유지분의 일부일 경우
    • - 토지 일부의 점유
  • 4. 토지점유취득시효 | 소유권취득의 효과
    • - 소급효의 인정
    • - 시효의 중단과 정지
    • - 시효이익의 포기
    • - 소유권이전등기의 필요성
  • 5. 토지점유취득시효 | 소유권이전등기청구소송
    • - 청구 요건
    • - 소송 절차
    • - 판결 이후 절차
  • 6. 토지점유취득시효 | 체크리스트
    • - 부동산전문변호사의 조력 시스템

1. 토지점유취득시효 | 개념과 법적 근거

법무법인 대륜의 토지점유취득시효 개념 설명

토지점유취득시효란 토지를 점유한 사실이 일정 기간 계속된 경우, 소유자의 의사와 상관없이 점유자가 소유권을 취득할 수 있도록 한 제도를 말합니다.

법적 근거

민법 제245조는 일정한 요건 하에 부동산의 점유를 통해 소유권을 취득할 수 있도록 규정하고 있습니다.

민법 제245조 (점유로 인한 부동산소유권의 취득기간)

① 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다.

이에 따라 20년간 토지를 점유한 사실이 있을 경우, 시효가 완성된 시점에 소유자를 상대로 소유권이전등기청구권을 행사할 수 있습니다.

2. 토지점유취득시효 | 성립 요건

토지점유취득시효 소유권이전등기

토지점유취득시효가 성립하기 위해서는 민법이 정한 요건을 모두 충족해야 합니다.

핵심 요건은 아래와 같이 정리할 수 있습니다.

자주점유

자주점유란 타인의 허락을 받아 점유하는 것이 아닌, 자신이 해당 토지의 소유자라는 의사로 점유하는 것을 의미합니다.

즉, 단순히 사용·임차하는 것은 자주점유로 인정되지 않습니다.

이때 자주점유는 민법 제197조 제1항에 따라 추정되지만, 상대방이 무단점유 등을 주장하며 이를 반박하는 경우에는 명확한 소유의 의사와 그 증거가 요구될 수 있습니다.

민법 제197조(점유의 태양)

① 점유자는 소유의 의사로 선의, 평온 및 공연하게 점유한 것으로 추정한다.

평온한 점유

‘평온’이란 폭력, 협박, 강제력 등에 의하지 않고 조용하게 점유하는 것을 의미합니다.

강제로 점유한 경우나 점유 초기에 폭력을 동반한 경우라면, 해당 점유는 시효 취득의 요건이 충족되지 않습니다.

공연한 점유

‘공연’이란 비밀스럽지 않고 외부에서 일반인이 인식할 수 있는 형태의 점유를 의미합니다.

즉, 점유 사실이 타인에게 인식될 수 있도록 공개적인 형태로 이루어진 점유여야 합니다.

예를 들어, 담장을 쌓고 관리하며 실질적으로 이용해 왔다면 공연성은 인정될 수 있습니다.

일정한 점유 기간

민법은 점유기간에 따라 두 가지로 구분하여 규정하였습니다.

구분

요건

점유기간

일반취득시효

자주·평온·공연한 점유

20년

등기된 자의 시효취득

등기된 상태에서 자주·평온·공연하게 점유

10년

두 경우 모두, 점유기간이 지나면 등기를 통해 소유권 취득이 가능합니다.

특히 10년 시효취득은 등기된 점유자에게만 인정되며, 이 경우에는 선의이며 과실이 없어야 합니다.

이 요건은 민법 제245조 제2항에 명시되어 있습니다.

점유의 연속성

점유가 중단되거나 간헐적이면 시효가 단절됩니다.

점유자는 20년(또는 10년)간 계속해서 점유해야 하며, 물리적 퇴거, 점유의 포기 등은 시효의 연속성을 깨뜨리는 요소가 됩니다.

3. 토지점유취득시효 | 대상과 제한

토지점유취득시효 대상 제한 업무 분야

토지점유취득시효의 객체는 타인 소유의 토지입니다.

자기 소유의 토지인 경우는 원칙적으로 시효취득이 인정되지 않습니다.

아래와 같은 특수 사례에 유의해야 합니다.

자기 명의 일부 지분일 경우

자신이 공유자로 등기되어 있는 경우, 나머지 지분을 점유하더라도 이는 자신의 소유를 점유하는 것으로 보기 때문에 시효취득은 인정되지 않습니다.

대법원 2001. 4. 13. 선고 99다62036,62043 판결

토지 소유자가 토지의 특정한 일부분을 타인에게 매도하면서 등기부상으로는 전체 토지의 일부 지분에 관한 소유권이전등기를 경료해 준 경우에 매도 대상에서 제외된 나머지 특정 부분을 계속 점유한다고 하더라도 이는 자기 소유의 토지를 점유하는 것이어서 취득시효의 기초가 되는 점유라고 할 수 없다.

공유지분의 일부일 경우

다른 사람이 공유하고 있는 토지의 일부 지분을 점유하고 있는 경우, 자신의 소유가 아닌 제3자의 지분에 대해서는 시효취득 가능합니다(대법원 1979. 6. 26. 선고 79다639 판결).

예를 들어, A와 B가 50%씩 소유하고 있는 토지 중 C가 A의 지분만 점유한 경우, 자신의 소유가 아닌 제3자의 지분에 대한 것이기에 시효취득이 가능한 것입니다.

토지 일부의 점유

토지 전체가 아닌 일부만 점유하고 있는 경우에도, 객관적 징표로서 구분이 가능하다면 해당 부분에 대해 시효취득이 가능합니다(대법원 1993. 12. 14. 선고 93다5581 판결).

단, 분필등기(지번 분할 절차)를 거쳐야 소유권이전등기 청구가 가능합니다.

4. 토지점유취득시효 | 소유권취득의 효과

토지점유취득시효 소유권 취득의 법적 효과

토지점유취득시효가 완성되면 단순한 권리 주장의 가능성을 넘어, 실제로 소유권을 취득하는 법적 효과가 발생합니다.

소급효의 인정

민법 제247조 제1항에 따르면, 취득시효로 인한 소유권의 효력은 점유를 개시한 시점으로 소급합니다.

즉, 시효완성이 되면 점유자는 단순한 점유자가 아니라, 처음부터 해당 토지의 소유자였던 것처럼 법적 지위가 인정됩니다.

시효의 중단과 정지

민법 제247조 제2항은 소멸시효에 관한 중단 규정을 취득시효에도 준용한다고 명시합니다.

이에 따라 아래와 같은 사유가 발생하면 시효의 진행은 일시 중단 또는 정지됩니다.

∙ 소유자의 청구나 권리 행사

∙ 점유자의 승낙, 이행의사 표시

∙ 소유자 또는 점유자의 불가항력 사유

(예 : 천재지변 등)

시효가 중단되면, 시효 기간은 처음부터 다시 계산되며, 정지의 경우에는 정지 사유가 끝난 이후부터 다시 시효가 진행됩니다.

시효이익의 포기

취득시효는 점유자가 갖는 법률상 이익입니다.

그러나 이 이익은 소송 중이거나 이후에도 명시적 또는 묵시적으로 포기할 수 있습니다.

대법원 판례(1973. 9. 29. 선고 73다762 판결)에서는 다음과 같이 판시하였습니다.

취득시효 완성을 원인으로 한 소유권 이전등기 절차 이행청구의 소에서 적극적으로 시효의 이익을 포기하겠다고 표명한 바 없을지라도 소송 계속중 원고가 그 토지에 대한 피고의 소유를 인정하여 피고와 합의하여 위 소송을 취하한 것이라면 또 그때 취득시효가 완성되었던 것이 인정된다면 특별한 사정이 없는한 이는 원고가 그 취득시효의 완성을 알면서 그 시효의 이익을 피고에게 포기하는 의사표시를 한 것으로 봄이 상당하다.

소유권이전등기의 필요성

비록 점유취득시효가 완성되더라도, 법적 소유권은 등기를 통해 완성됩니다.

시효완성 자체가 곧바로 등기를 대체하지는 않으며, 점유자는 소유자(또는 등기명의인)를 상대로 소유권이전등기청구 소송을 제기하거나, 합의에 따라 등기를 이전받아야 완전한 권리를 행사할 수 있습니다.

5. 토지점유취득시효 | 소유권이전등기청구소송

토지점유취득시효 소유권 이전 등기 청구 소송

토지점유취득시효가 완성되었다 하더라도, 실제 소유권을 완전히 확보하기 위해서는 ‘소유권이전등기’가 필요합니다.

그러나 종전 소유자(등기명의인)와의 협의가 불발되거나 협조가 어려운 경우, 점유자는 법원에 소유권이전등기청구소송을 제기하여 권리를 실현해야 합니다.

청구 요건

소유권이전등기청구소송을 제기하기 위해서는 다음 요건들이 충족되어야 합니다.

요건

내용

점유 기간

20년 이상(또는 선의·무과실일 경우 10년 이상) 지속된 점유

점유 태양

자주, 평온, 공연한 점유 (민법 제245조 및 제197조)

등기 명의자 존재

현재 등기부상 명의자가 존재할 것

소급 효력

점유 개시 시점부터 소유권이 발생함이 인정되어야 함

민법 제245조에 따른 요건이 충족된다면, 법원은 등기명의자에게 소유권이전등기를 명하는 판결을 내릴 수 있습니다.

소송 절차

① 소장 제출
- 관할 법원 : 피고 주소지 또는 부동산 소재지 관할 법원

② 입증 자료 준비
- 점유사실 및 기간 : 사진, 항공사진, 제3자 진술서, 건축물대장, 세금납부 자료 등
- 자주·평온·공연한 점유 : 울타리, 건물, 사용내역 등 실질적 지배의 증거
- 등기부등본 : 등기명의자 정보 확인

③ 법원 판단 및 판결 확정
- 점유취득시효 요건이 충족되었다고 인정되면 이전등기 판결 선고
- 확정 판결문을 이용하여 단독으로 등기 가능

판결 이후 절차

소송에서 승소하여 판결이 확정되면, 이를 근거로 단독으로 소유권이전등기 신청이 가능합니다.

등기 완료 후, 시효완성에 따른 법적 소유권이 확정되며, 이후 매도·증여·담보설정 등의 행위가 자유롭게 가능합니다.

6. 토지점유취득시효 | 체크리스트

토지점유취득시효에 따른 소유권 취득은 단순한 ‘점유’만으로 이루어지지 않으며, 법률상 요구되는 요건을 충족하고 입증해야만 가능합니다.

점검 항목

확인 내용

자주 점유 여부

소유의 의사로 점유했는가?

평온·공연한 점유 해당 여부

폭력, 강박 없이 공개적으로 점유했는가?

점유 지속성

사실상 지배가 끊김 없이 유지되었는가?

점유 기간

20년 또는 10년

시효 중단·정지 사유

소송 제기 등 시효 중단 사유가 있었는가?

점유 사실 증빙

항공사진, 세금납부, 울타리 설치 등 자료가 있는가?

공공기록 확인

전기, 수도, 건축허가 등 명의 사용 여부

부동산 등기 관련 자료

등기부등본, 토지대장, 지적도 확보 여부

등기 명의인과 협의 가능성

협의로 등기 이전이 가능한가?

소송 준비 여부

소유권이전등기청구소송을 준비했는가?

점유 대상의 명확성

일부 점유 시 분할 측량 등 구분이 가능한가?

시효이익 포기 여부

시효 이익을 인정하거나 포기한 사실은 없는가?

부동산전문변호사의 조력 시스템

본 법무법인에는 대한변호사협회에 등록된 부동산전문변호사 및 평균 10년 이상 경력의 전문 변호사들이 다수 포진해 있습니다.


소유권 분쟁이나 등기상 문제, 소송 등 법적 리스크가 발생한 경우, 시효 완성 입증에서부터 소유권이전등기청구소송, 시효이익 포기 주장 대응까지 실질적인 법률 지원이 가능합니다.


부동산전문변호사의 조력을 통해 취득시효 요건 충족 여부를 면밀히 검토하고, 전략적인 대응 방안을 신속히 마련해 보시길 권해드립니다.

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