토지점유취득시효

민법 제245조는 일정한 요건 하에 부동산의 점유를 통해 소유권을 취득할 수 있도록 규정하고 있습니다.

민법 제245조 (점유로 인한 부동산소유권의 취득기간)

이에 따라 20년간 토지를 점유한 사실이 있을 경우, 시효가 완성된 시점에 소유자를 상대로 소유권이전등기청구권을 행사할 수 있습니다.

자주점유란 타인의 허락을 받아 점유하는 것이 아닌, 자신이 해당 토지의 소유자라는 의사로 점유하는 것을 의미합니다.

즉, 단순히 사용·임차하는 것은 자주점유로 인정되지 않습니다.

이때 자주점유는 민법 제197조 제1항에 따라 추정되지만, 상대방이 무단점유 등을 주장하며 이를 반박하는 경우에는 명확한 소유의 의사와 그 증거가 요구될 수 있습니다.

민법 제197조(점유의 태양)

‘평온’이란 폭력, 협박, 강제력 등에 의하지 않고 조용하게 점유하는 것을 의미합니다.

강제로 점유한 경우나 점유 초기에 폭력을 동반한 경우라면, 해당 점유는 시효 취득의 요건이 충족되지 않습니다.

‘공연’이란 비밀스럽지 않고 외부에서 일반인이 인식할 수 있는 형태의 점유를 의미합니다.

즉, 점유 사실이 타인에게 인식될 수 있도록 공개적인 형태로 이루어진 점유여야 합니다.

예를 들어, 담장을 쌓고 관리하며 실질적으로 이용해 왔다면 공연성은 인정될 수 있습니다.

민법은 점유기간에 따라 두 가지로 구분하여 규정하였습니다.

두 경우 모두, 점유기간이 지나면 등기를 통해 소유권 취득이 가능합니다.

특히 10년 시효취득은 등기된 점유자에게만 인정되며, 이 경우에는 선의이며 과실이 없어야 합니다.

이 요건은 민법 제245조 제2항에 명시되어 있습니다.

점유가 중단되거나 간헐적이면 시효가 단절됩니다.

점유자는 20년(또는 10년)간 계속해서 점유해야 하며, 물리적 퇴거, 점유의 포기 등은 시효의 연속성을 깨뜨리는 요소가 됩니다.

자신이 공유자로 등기되어 있는 경우, 나머지 지분을 점유하더라도 이는 자신의 소유를 점유하는 것으로 보기 때문에 시효취득은 인정되지 않습니다.

대법원 2001. 4. 13. 선고 99다62036,62043 판결

다른 사람이 공유하고 있는 토지의 일부 지분을 점유하고 있는 경우, 자신의 소유가 아닌 제3자의 지분에 대해서는 시효취득 가능합니다(대법원 1979. 6. 26. 선고 79다639 판결).

예를 들어, A와 B가 50%씩 소유하고 있는 토지 중 C가 A의 지분만 점유한 경우, 자신의 소유가 아닌 제3자의 지분에 대한 것이기에 시효취득이 가능한 것입니다.

토지 전체가 아닌 일부만 점유하고 있는 경우에도, 객관적 징표로서 구분이 가능하다면 해당 부분에 대해 시효취득이 가능합니다(대법원 1993. 12. 14. 선고 93다5581 판결).

단, 분필등기(지번 분할 절차)를 거쳐야 소유권이전등기 청구가 가능합니다.

민법 제247조 제1항에 따르면, 취득시효로 인한 소유권의 효력은 점유를 개시한 시점으로 소급합니다.

즉, 시효완성이 되면 점유자는 단순한 점유자가 아니라, 처음부터 해당 토지의 소유자였던 것처럼 법적 지위가 인정됩니다.

민법 제247조 제2항은 소멸시효에 관한 중단 규정을 취득시효에도 준용한다고 명시합니다.

이에 따라 아래와 같은 사유가 발생하면 시효의 진행은 일시 중단 또는 정지됩니다.

시효가 중단되면, 시효 기간은 처음부터 다시 계산되며, 정지의 경우에는 정지 사유가 끝난 이후부터 다시 시효가 진행됩니다.

취득시효는 점유자가 갖는 법률상 이익입니다.

그러나 이 이익은 소송 중이거나 이후에도 명시적 또는 묵시적으로 포기할 수 있습니다.

대법원 판례(1973. 9. 29. 선고 73다762 판결)에서는 다음과 같이 판시하였습니다.

비록 점유취득시효가 완성되더라도, 법적 소유권은 등기를 통해 완성됩니다.

시효완성 자체가 곧바로 등기를 대체하지는 않으며, 점유자는 소유자(또는 등기명의인)를 상대로 소유권이전등기청구 소송을 제기하거나, 합의에 따라 등기를 이전받아야 완전한 권리를 행사할 수 있습니다.

소유권이전등기청구소송을 제기하기 위해서는 다음 요건들이 충족되어야 합니다.

민법 제245조에 따른 요건이 충족된다면, 법원은 등기명의자에게 소유권이전등기를 명하는 판결을 내릴 수 있습니다.

소송에서 승소하여 판결이 확정되면, 이를 근거로 단독으로 소유권이전등기 신청이 가능합니다.

등기 완료 후, 시효완성에 따른 법적 소유권이 확정되며, 이후 매도·증여·담보설정 등의 행위가 자유롭게 가능합니다.

본 법무법인에는 대한변호사협회에 등록된 부동산전문변호사 및 평균 10년 이상 경력의 전문 변호사들이 다수 포진해 있습니다.

소유권 분쟁이나 등기상 문제, 소송 등 법적 리스크가 발생한 경우, 시효 완성 입증에서부터 소유권이전등기청구소송, 시효이익 포기 주장 대응까지 실질적인 법률 지원이 가능합니다.

부동산전문변호사의 조력을 통해 취득시효 요건 충족 여부를 면밀히 검토하고, 전략적인 대응 방안을 신속히 마련해 보시길 권해드립니다.