CONTENTS
- 1. 공인중개사법위반 | 공인중개사와 중개대상물의 범위
- - 공인중개사란?
- - 중개대상물의 범위
- - 중개 제외 대상물
- 2. 공인중개사법위반 | 금지 행위
- - 공인중개사에게 금지된 행위
- - 누구든지 해서는 안 되는 방해 행위
- 3. 공인중개사법위반 | 공인중개사에 대한 행정처분
- - 자격의 취소
- - 자격의 정지
- - 처분의 효과
- 4. 공인중개사법위반 | 개업공인중개사에 대한 행정처분
- - 등록의 취소
- - 업무의 정지
- 5. 공인중개사법위반 | 행위 유형별 행정형벌
- - 3년 이하 징역 또는 3천만원 이하 벌금
- - 1년 이하 징역 또는 1천만원 이하 벌금
- 6. 공인중개사법위반 | 위반 시 대응 방법
- - 사실관계 확인 및 자료 확보
- - 관할 등록관청 또는 조사기관 대응
- - 행정처분에 대한 불복 절차
- - 사후 재발방지 조치
- 7. 공인중개사법위반 | 체크리스트
- - 부동산전문변호사의 조력 시스템
1. 공인중개사법위반 | 공인중개사와 중개대상물의 범위

공인중개사법위반에서 「공인중개사법」은 부동산 거래의 투명성과 공정성을 위해 공인중개사의 자격 요건과 중개 대상의 범위를 명확히 규정하고 있는 법률입니다.
중개 대상이 아닌 자산을 중개하거나 무자격자가 중개 행위를 할 경우, 이는 공인중개사법 위반에 해당하며, 중대한 책임을 수반할 수 있습니다.
공인중개사란?
공인중개사는 자격 시험을 통해 부여받은 전문 중개인으로서, 「공인중개사법」상 엄격히 정의된 역할과 구분이 존재합니다.
공인중개사의 분류
종류 | 내용 |
개업공인중개사 | 법에 따라 중개사무소의 개설등록을 한 자 |
소속공인중개사 | 개업공인중개사에게 소속되어 중개 업무를 수행하거나 보조하는 자 |
중개보조원 | 공인중개사는 아니지만, 단순한 보조 업무를 수행하는 자 |
무자격자의 독자적 중개 행위는 명백한 위반 행위입니다.
중개대상물의 범위
공인중개사가 중개할 수 있는 대상물 역시 법으로 한정되어 있습니다.
이 범위를 초과한 중개 행위는 공인중개사법위반에 해당할 수 있습니다.
중개가능한 대상물(「공인중개사법」 제3조)
▪ 건축물 또는 그 밖의 토지의 정착물
▪ 「입목에 관한 법률」상 입목
▪ 「공장 및 광업재단 저당법」상 공장재단 및 광업재단
중개 제외 대상물
다음과 같은 권리나 자산을 중개한 경우, 이는 법정 대상물에 해당하지 않아, 공인중개사법 위반에 해당할 수 있습니다.
: 단순히 추첨에 응모해 당첨될 수 있는 ‘지위’는 건물 자체가 아니므로 대상이 아님(대법원 1991.4.23. 선고 90도1287 판결).
▪ 영업권, 거래처, 노하우 등 무형자산
: 건축물이나 부동산이 아닌 무형의 경제적 가치는 제외(대법원 2009.1.15. 선고 2008도9427 판결).
▪ 대토권
: 주택이 철거될 경우 일정한 요건 하에서 택지개발지구 내 이주자택지를 공급받을 자격은 부동산으로 간주되지 않음(대법원 2011.5.26. 선고 2011다23682 판결).
2. 공인중개사법위반 | 금지 행위
공인중개사법위반은 법이 명시적으로 금지한 행위를 위반한 경우 및 법에 따라 필요한 절차를 준수하지 않았을 때 등 성립합니다.
대표적인 위반 행위는 다음과 같습니다.
공인중개사에게 금지된 행위
공인중개사법 제33조 제1항은 개인공인중개사 및 소속공인중개사에게 다음과 같은 9가지 행위를 명시적으로 금지하고 있습니다.
9가지 금지 행위
번호 | 금지행위 요약 |
1 | 중개인이 직접 부동산을 사고파는 업을 하는 행위 (매매업 겸업 금지) |
2 | 등록하지 않은 무자격자에게 중개를 의뢰하거나 자신의 명의를 빌려주는 행위 |
3 | 법정 보수를 초과해 추가 금품을 받는 행위 (사례·증여 등 명목 불문) |
4 | 허위 설명등으로 고객의 판단을 흐리게 하는 행위 |
5 | 법령상 거래가 금지된 부동산에 대한 분양·임대·매매 중개하는 행위 |
6 | 의뢰인과 직접 거래하거나, 양쪽 당사자 모두를 대리하는 행위 |
7 | 세금 회피나 투기 목적의 전매 제한 부동산 중개 |
8 | 시세 조작을 목적으로 거래가 완료된 것처럼 꾸미는 행위 |
9 | 단체 구성 후 특정 중개를 제한하거나 공동중개를 막는 행위 |
이러한 금지행위는 단 한 가지라도 위반할 경우, 행정적 제재가 내려질 수 있습니다.
또한 특히 제5호부터 제9호까지의 규정을 위반한 사람에게는 행정형벌도 내려집니다.
누구든지 해서는 안 되는 방해 행위
공인중개사가 아닌 자라도, 특정 공인중개사의 업무를 부당하게 방해하거나 시세에 영향을 미칠 목적의 행위를 할 경우 역시 처벌 대상이 됩니다.
금지되는 행위의 유형 | 구체적 내용 |
① 중개의뢰 제한 유도 | 안내문, 온라인 커뮤니티 등을 통해 특정 공인중개사에게 중개의뢰하지 말도록 유도하는 행위 |
② 특정 중개업자 유도 | 시세보다 현저히 높게 광고하는 특정 중개업자에게만 의뢰하도록 유도하면서 타인을 부당하게 차별하는 행위 |
③ 특정 가격 이하 중개의뢰 제한 | 커뮤니티 등을 통해 일정 가격 이하로는 의뢰하지 않도록 유도하는 행위 |
④ 광고행위 방해 | 정당한 사유 없이 공인중개사의 광고 활동을 방해하는 행위 |
⑤ 시세 부풀리기 유도 | 중개인에게 현저히 높은 가격으로 광고하도록 강요하거나 대가를 약속하면서 유도하는 행위 |
이처럼 공인중개사의 업무를 방해하는 외부인의 행위 또한 처벌 대상이 될 수 있으므로 주의해야 합니다.
3. 공인중개사법위반 | 공인중개사에 대한 행정처분

공인중개사법위반 행위가 적발될 경우, 단순한 경고 수준을 넘어 공인중개사 자격의 정지 또는 취소라는 중대한 행정처분으로 이어질 수 있습니다.
이러한 처분은 해당 공인중개사의 생계 및 직업적 지위에 직접적인 영향을 미치므로, 위반 행위별 처분 기준을 명확히 이해하고 대비해야 합니다.
자격의 취소
공인중개사는 다음과 같은 중대한 위반행위가 있을 경우 자격이 당연히 취소됩니다(「공인중개사법」 제35조).
▪ 타인에게 자신의 성명을 사용하여 중개를 하게 하거나 자격증을 양도·대여한 경우
▪ 자격정지 기간 중 중개업무를 수행한 경우
▪ 직무와 관련하여 「형법」상 사기·횡령·배임 등 특정 범죄로 금고 이상의 형(집행유예 포함)을 받은 경우
자격을 취소하려는 경우, 시·도지사는 반드시 청문 절차를 거쳐야 하며, 취소된 자는 7일 이내에 자격증을 반납하거나 사유서를 제출해야 합니다.
자격의 정지
중개업무 과정에서의 부주의나 법 위반이 적발되면 일정 기간 동안 공인중개사 자격이 정지될 수 있습니다.
처분은 위반 행위의 성격과 정도에 따라 차등적으로 부과됩니다(「공인중개사법」 제36조제1항, 제3항, 「공인중개사법 시행규칙」 제22조제1항 및 별표 3).
위반행위 | 정지 기준 |
① 둘 이상의 중개사무소에 소속된 경우 | 자격정지 6개월 |
② 인장등록을 하지 않거나 등록하지 않은 인장을 사용한 경우 | 자격정지 3개월 |
③ 성실·정확하게 중개대상물의 확인·설명을 하지 않거나 설명의 근거자료를 제시하지 않은 경우 | 자격정지 3개월 |
④ 중개대상물확인·설명서에 서명·날인을 하지 않은 경우 | 자격정지 3개월 |
⑤ 거래계약서에 서명·날인을 하지 않은 경우 | 자격정지 3개월 |
⑥ 거래계약서에 거래금액 등 거래내용을 거짓으로 기재하거나 서로 다른 둘 이상의 거래계약서를 작성한 경우 | 자격정지 6개월 |
⑦ 공인중개사법 제33조제1항 각 호에 따른 금지행위를 한 경우 | 자격정지 6개월 |
이에 따라 앞서 살펴봤던 공인중개사에게 금지된 행위를 한 경우, 자격이 정지될 수 있습니다.
이때 시·도지사는 위반의 동기, 횟수, 결과를 고려해 자격정지 기간을 최대 1/2 범위에서 가감할 수 있으며, 최대 6개월을 넘길 수 없습니다.
처분의 효과
처분은 단순한 자격 제한에 그치지 않고, 향후 중개업 등록 자체를 제한하는 강한 효과를 가집니다.
자격 취소 | 처분 후 3년간 공인중개사 자격 취득 및 중개사무소 개설 불가 |
자격 정지 | 정지기간 중에는 개설 등록 불가 |
이 기간에 중개업무를 할 경우 자격 즉시 취소 |
4. 공인중개사법위반 | 개업공인중개사에 대한 행정처분

공인중개사법위반이 개업공인중개사에게서 적발될 경우, 중개사무소 자체의 등록이 취소되거나, 일정 기간 업무정지 처분이 내려질 수 있습니다.
이는 단순한 자격제한이 아닌 사업 운영 자체에 대한 직접적 제한이므로 특히 주의가 필요합니다.
등록의 취소
다음의 사유에 해당할 경우 중개사무소 개설등록을 취소할 수 있습니다.
등록 취소 사유 (「공인중개사법」 제38조)
2. 둘 이상의 중개사무소를 둔 경우
3. 임시 중개시설물을 설치한 경우
4. 겸업을 한 경우
5. 계속하여 6개월을 초과하여 휴업한 경우
6. 중개대상물에 관한 정보를 공개하지 않거나 중개의뢰인의 비공개요청에도 불구하고 정보를 공개한 경우
7. 거래계약서에 거래금액 등 거래내용을 거짓으로 기재하거나 서로 다른 둘 이상의 거래계약서를 작성한 경우
8. 손해배상책임을 보장하기 위한 조치를 이행하지 않고 업무를 개시한 경우
9. 「공인중개사법」 제33조제1항 각 호에 따른 금지행위를 한 경우
10. 최근 1년 이내에 「공인중개사법」에 따라 3회 이상 업무정지 또는 과태료의 처분을 받고 다시 업무정지 또는 과태료의 처분에 해당하는 행위를 한 경우(절대적 등록취소 사유 중 9.에 해당하는 경우는 제외)
11. 개업공인중개사가 조직한 사업자단체(규제「독점규제 및 공정거래에 관한 법률」 제2조제2호의 사업자단체를 말함) 또는 그 구성원인 개업공인중개사가 「독점규제 및 공정거래에 관한 법률」 제51조를 위반하여 「독점규제 및 공정거래에 관한 법률」 제52조 또는 제53조에 따른 처분을 최근 2년 이내에 2회 이상 받은 경우
이에 따라 앞서 살펴봤던 공인중개사에게 금지된 행위를 한 경우, 등록이 취소될 수 있습니다.
업무의 정지
업무정지 처분은 일정 기간 동안 중개업무를 할 수 없도록 제한하는 처분으로, 위반의 정도에 따라 6개월 범위 안에서 부과됩니다(「공인중개사법」 제39조제1항, 「공인중개사법 시행규칙」 제14조 및 별지 제15호서식).
(다만, 그 사유가 발생한 날부터 2개월 이내에 그 사유를 해소한 경우는 제외)
2. 인장등록을 하지 않거나 등록하지 않은 인장을 사용한 경우
3. 전속중개계약서에 의하지 않고 전속중개계약을 체결하거나 계약서를 보존하지 않은 경우
4. 중개대상물에 관한 정보를 거짓으로 공개하거나 거래정보사업자에게 공개를 의뢰한 중개대상물의 거래가 완성된 사실을 해당 거래정보사업자에게 통보하지 않은 경우
5. 중개대상물확인·설명서를 교부하지 않거나 보존하지 않은 경우
6. 중개대상물확인·설명서에 서명 및 날인을 하지 않은 경우
7. 적정하게 거래계약서를 작성·교부하지 않거나 보존하지 않은 경우
8. 거래계약서에 서명 및 날인을 하지 않은 경우
9. 위 행정관청의 감독상 명령과 관련한 보고, 자료의 제출, 조사 또는 검사를 거부·방해 또는 기피하거나 그 밖의 명령을 이행하지 않거나 거짓으로 보고 또는 자료제출을 한 경우
10. 위의 임의적 개설등록 취소처분 사유 중 어느 하나에 해당하는 경우
11. 최근 1년 이내에 「공인중개사법」에 따라 2회 이상 업무정지 또는 과태료의 처분을 받고 다시 과태료의 처분에 해당하는 행위를 한 경우
12. 개업공인중개사가 조직한 사업자단체 또는 그 구성원인 개업공인중개사가 규제「독점규제 및 공정거래에 관한 법률」 제51조를 위반하여 「독점규제 및 공정거래에 관한 법률」 제52조 또는 제53조에 따른 처분을 받은 경우
13. 그 밖에 「공인중개사법」 또는 「공인중개사법」에 따른 명령이나 처분을 위반한 경우
법인인 개업공인중개사의 경우, 법인 본점 또는 분사무소 단위로 별도 정지처분이 내려질 수 있습니다.
5. 공인중개사법위반 | 행위 유형별 행정형벌
공인중개사법위반 행위는 단순한 행정처분을 넘어 처벌로 이어질 수 있습니다.
이는 공인중개사의 신뢰성과 직업 윤리가 직접적으로 법적 판단을 받는 중대한 위법 행위로 간주된다는 점에서 주의가 필요합니다.
3년 이하 징역 또는 3천만원 이하 벌금
중대한 시장 교란행위나 부동산 투기 유발, 불법 개설등록 등에 대해 적용됩니다(공인중개사법 제48조, 제33조제1항제5호~9호, 제33조제2항).
▪ 거짓 또는 부정한 방법으로 개설등록을 한 경우
▪ 분양권 전매 제한 등 법령상 금지된 부동산의 중개 행위
▪ 중개의뢰인과 직접 거래하거나 쌍방 대리한 경우
▪ 투기 조장을 목적으로 등기를 하지 않은 부동산을 중개한 경우
▪ 허위로 거래 완료를 가장하거나 시세에 부당한 영향을 주는 행위
▪ 단체를 구성하여 공동중개 제한 또는 특정 중개인 배제 유도 행위
▪ 시세보다 현저히 높게 표시·광고하도록 유도·강요한 행위 등
1년 이하 징역 또는 1천만원 이하 벌금
공인중개사의 자격 남용, 사무소 운영 규정 위반, 비밀누설 등에 대해 적용됩니다(공인중개사법 제49조제1항, 제24조제4항, 제29조제2항, 제33조제1항제1호~4호).
▪ 공인중개사가 아닌 자가 자격증을 사용하거나 명칭을 사용한 경우
▪ 이중 등록 또는 다수 사무소 운영·소속된 경우
▪ 허가받지 않은 임시 중개시설물 설치
▪ 중개보조원 과다 고용
▪ 명칭 도용 또는 무자격자의 광고 행위
▪ 거래정보망에 차별적으로 정보 공개한 경우
▪ 중개업무상 알게 된 비밀을 누설한 경우
▪ 중개사무소 등록 없이 중개업한 자를 통해 중개 의뢰한 경우
▪ 실비·보수를 초과하여 금품을 수수한 경우
▪ 중요한 사실에 대해 허위 언행으로 의뢰인을 오도한 경우
6. 공인중개사법위반 | 위반 시 대응 방법

공인중개사법위반 사실이 적발되었을 경우, 행정처분이나 처벌로 이어지기 전에 신속하고 체계적인 대응이 필요합니다.
위반 사실을 인정하더라도 그 경위와 고의성 여부, 경과 조치 등을 입증함으로써 처분 수위를 경감할 수 있습니다.
다음은 실질적으로 활용할 수 있는 단계별 대응 방법입니다.
사실관계 확인 및 자료 확보
위반 혐의가 접수되면 먼저 관할 관청 또는 수사기관의 통지서를 확인합니다.
위반 행위가 단순 실수나 시스템 오류, 착오 등에 기인한 경우 이를 구체적으로 설명할 수 있는 정황자료를 함께 준비해야 합니다.
관할 등록관청 또는 조사기관 대응
사실확인서나 소명서 제출 요청이 있는 경우, 정해진 기한 내에 제출하되 위반 사실의 경위와 고의성 유무, 사후 조치 여부 등을 중심으로 기술합니다.
조사 단계에서 충분한 해명이 이루어지지 않으면 추후 등록 취소 등으로 이어질 수 있으므로 초기 대응이 매우 중요합니다.
행정처분에 대한 불복 절차
행정처분이 내려졌을 경우, 일정 기한 내에 행정심판 또는 행정소송으로 불복할 수 있습니다.
특히 개설등록 취소, 업무정지 6개월과 같은 중대한 처분은 생업 중단과 직결되므로, 신속하게 불복 가능성을 검토해야 합니다.
대응 수단 | 제기 가능 기한 |
행정심판 | 처분이 있음을 안 날부터 90일 이내 |
처분이 있은 날부터 180일 이내 | |
심판을 거친 경우, 재결서 정본을 송달받은 날부터 90일 이내 | |
행정소송 | |
처분이 있은 날로부터 90일 이내 |
사후 재발방지 조치
향후 유사한 위반이 재발하지 않도록 내부 운영체계 개선, 중개보조원 관리, 계약서 작성 및 보관절차 점검 등의 실무 시스템을 정비합니다.
7. 공인중개사법위반 | 체크리스트

공인중개사법위반으로 자격정지, 등록취소, 형사처벌 등 중대한 불이익이 발생할 수 있으므로, 사전에 위반 소지를 점검하고 예방하는 것이 중요합니다.
아래 체크리스트를 통해 중개업무 전반을 점검해 보시기 바랍니다.
점검 항목 | 주요 내용 |
개설등록 여부 | 등록 없이 중개업을 영위하고 있지 않은가? |
자격증 관리 | 타인에게 자격증을 대여하거나 대여받은 사실이 있는가? |
중개보조원 고용 | 정해진 인원수 범위 내에서 고용하고 있는가? |
표시·광고 행위 | 표시·광고에 있어 시세를 현저히 왜곡하거나 타인을 차별하고 있지 않은가? |
계약서·설명서 관리 | 중개대상물확인·설명서 및 거래계약서를 작성, 교부 및 보관하고 있는가? |
업무 구역 준수 | 지정된 중개사무소 소재지 관할 내에서만 중개하고 있는가? |
중개의뢰 대응 | 중개의뢰인을 차별하거나 직접 거래하는 행위가 있었는가? |
보수·수수료 수령 | 법령상 정한 한도를 초과해 금품을 수수한 사실이 있는가? |
부동산전문변호사의 조력 시스템
본 법무법인에는 대한변호사협회에 등록된 부동산전문변호사 및 평균 10년 이상 경력의 전문 변호사들이 다수 포진해 있습니다.
중개사무소 등록취소나 업무정지 위기 대응부터 형사처벌 리스크 방어, 이의신청 및 행정심판 절차에 이르기까지 중개업자 보호를 위한 실효성 있는 법률 대응이 가능합니다.
단독 대응보다는 법률 전문가의 전략적 대응이 중대한 분기점이 될 수 있으므로, 부동산전문변호사의 조력을 통해 법적 대응을 진행하시길 바랍니다.
해당 업무사례와 관련된
영상 콘텐츠도 함께 확인하세요.

부동산 사기 당하지 않는 방법은?