CONTENTS
- 1. Gugatan Perbaikan Cacat Bangunan | Konsep
- - Kebutuhan Penanganan
- - Jenis Cacat
- 2. Gugatan Perbaikan Cacat Bangunan | Dasar Hukum dan Cakupan Tanggung Jawab
- - Persoalan Hukum
- - Undang-Undang tentang Kepemilikan dan Pengelolaan Bangunan dengan Kepemilikan Terpisah
- - Undang-Undang Perumahan
- - Undang-Undang Pengelolaan Hunian Bersama
- 3. Gugatan Perbaikan Cacat Bangunan | Prosedur dan Tata Cara Gugatan
- - Pemeriksaan dan Penilaian Cacat
- - Pemberitahuan Cacat dan Permintaan Perbaikan
- - Tuntutan Pelaksanaan Perbaikan Cacat atau Gugatan Ganti Rugi
- - Prosedur Penilaian Ahli oleh Pengadilan
- - Putusan dan Ganti Rugi
- 4. Gugatan Perbaikan Cacat Bangunan | Struktur Penghitungan Ganti Rugi
- - Rasio Pengalihan Piutang
- - Nilai Penilaian Pengadilan
- - Jumlah yang Ditolak Pengadilan
- - Doktrin Pembatasan Tanggung Jawab
- 5. Gugatan Perbaikan Cacat Bangunan | Alat Bukti Utama
- - Bukti Terjadinya Cacat
- - Bukti Kesalahan Konstruksi atau Tidak Dipenuhinya Kontrak
- - Bukti Skala Cacat dan Jumlah Kerugian
- - Dokumen Terkait Keabsahan Dewan Perwakilan Penghuni
- 6. Gugatan Perbaikan Cacat Bangunan | Daftar Periksa
- - Tahap Persiapan Awal
- - Tahap Pengajuan Gugatan dan Penilaian
- - Putusan dan Tindakan Lanjutan
- - Sistem Bantuan Pengacara Spesialis Konstruksi
1. Gugatan Perbaikan Cacat Bangunan | Konsep
Gugatan perbaikan cacat bangunan adalah gugatan perdata terhadap kontraktor atau perusahaan penjual unit untuk menuntut perbaikan atas “cacat” yang terjadi pada bangunan seperti apartemen, kompleks hunian dan komersial, serta apartemen studio, atau menuntut ganti rugi yang setara.
Kebutuhan Penanganan
Cacat berarti kekurangan yang timbul akibat kesalahan pekerjaan konstruksi, seperti retakan, penurunan, kerusakan, dan penggelembungan atau pengelupasan, sehingga mengganggu keamanan, fungsi, atau estetika bangunan maupun fasilitas.
Hal ini tidak sekadar merupakan kekurangan pada tampilan, tetapi juga berdampak serius terhadap fungsi dan keamanan bangunan.
Dalam jangka panjang, hal tersebut juga dapat mengakibatkan penurunan nilai aset dan pelanggaran hak penghuni.
Khusus pada hunian bersama, kerugian dialami oleh seluruh penghuni sehingga diperlukan penanganan pada tingkat dewan perwakilan penghuni.
Jenis Cacat
Cacat dapat muncul dalam berbagai bentuk berikut.
: cacat yang mudah dikenali secara visual, seperti retakan, kerusakan, penurunan, kebocoran, dan perubahan warna
∙ Cacat kinerja
: fungsi yang tidak memadai, seperti pintu tahan api, insulasi kebisingan antarlantai, dan perlengkapan yang tidak berfungsi
∙ Cacat struktural
: cacat yang memengaruhi keamanan bangunan, seperti penurunan tanah dan korosi tulangan baja
∙ Cacat akibat tidak dipenuhinya kewajiban kontraktual
: pekerjaan konstruksi yang tidak memenuhi kualitas atau spesifikasi yang diperjanjikan dan sebagainya
2. Gugatan Perbaikan Cacat Bangunan | Dasar Hukum dan Cakupan Tanggung Jawab
Tanggung jawab untuk memperbaiki cacat yang menjadi objek gugatan perbaikan cacat bangunan timbul berdasarkan undang-undang berikut.
Undang-undang | Objek penerapan | Pihak yang bertanggung jawab atas jaminan cacat |
Undang-Undang tentang Kepemilikan dan Pengelolaan Bangunan dengan Kepemilikan Terpisah Korea Selatan | Hunian bersama yang dijual per unit | Pihak penjual unit, kontraktor |
Undang-Undang Perumahan Korea Selatan | Perumahan umum dan hunian bersama | Pelaku usaha utama (pengembang dan kontraktor) |
Undang-Undang Pengelolaan Hunian Bersama Korea Selatan | Hunian bersama | Pelaku usaha utama |
Persoalan Hukum
Dalam gugatan perbaikan cacat bangunan, “waktu terjadinya cacat” dan “jangka waktu tanggung jawab jaminan” menjadi persoalan utama.
Jangka waktu tanggung jawab jaminan atas cacat yang sama dapat berbeda menurut undang-undang yang berlaku. Karena jangka waktu juga diterapkan secara berbeda berdasarkan jenis cacat, diperlukan penafsiran dan klasifikasi hukum yang tepat.
Jangka waktu tanggung jawab jaminan berdasarkan kategori utama cacat dalam setiap undang-undang adalah sebagai berikut.
Undang-Undang tentang Kepemilikan dan Pengelolaan Bangunan dengan Kepemilikan Terpisah
Berdasarkan Pasal 9-2 Undang-Undang tentang Kepemilikan dan Pengelolaan Bangunan dengan Kepemilikan Terpisah Korea Selatan serta Pasal 5 peraturan pelaksanaannya, tanggung jawab jaminan timbul atas cacat berikut dan berlaku jangka waktu yang berbeda.
Jangka waktu tanggung jawab jaminan | Jenis cacat |
10 tahun | Bagian struktural utama, tanah dasar |
5 tahun | · Cacat yang terjadi sebelum tanggal awal penghitungan : pekerjaan yang tidak dilaksanakan atau dilaksanakan secara berbeda |
· Cacat yang terjadi setelah tanggal awal penghitungan : cacat struktural atau keselamatan pada pekerjaan penyiapan lahan, beton bertulang, struktur baja, pasangan bata, atap, pelapisan kedap air, dan sebagainya | |
3 tahun | · Cacat fungsi atau estetika : instalasi bangunan, pekerjaan kayu, pintu dan jendela, pertamanan, instalasi tenaga listrik, fasilitas pemadam kebakaran, dan sebagainya |
2 tahun | · Cacat yang mudah diganti atau diperbaiki, seperti cacat pekerjaan penyelesaian akhir : plesteran, penyelesaian interior, pelapis dinding, ubin, dan sebagainya |
※ Berlaku terhadap cacat sebelum atau sesudah tanggal pemeriksaan kelayakan penggunaan (cacat subjektif atau objektif)
Undang-Undang Perumahan
Berdasarkan Pasal 59 ayat (1) dan Lampiran 6 Peraturan Pelaksanaan Undang-Undang Perumahan Korea Selatan, jangka waktu tanggung jawab jaminan tertentu berlaku terhadap cacat berikut.
Jangka waktu tanggung jawab jaminan | Jenis cacat |
10 tahun | Bagian struktur penahan beban, seperti kolom dan dinding penahan beban |
5 tahun | Bagian struktur penahan beban, seperti balok, lantai, dan atap |
4 tahun | Beton bertulang, atap, dan pelapisan kedap air |
3 tahun | Pekerjaan perkerasan, penopang dan fondasi, baja struktural, gas, fasilitas pemadam kebakaran, serta tenaga listrik |
2 tahun | Penyiapan lahan, pekerjaan pasangan bata, pekerjaan pintu dan jendela, pekerjaan pertamanan, serta pekerjaan penyelesaian akhir |
1 tahun | Pekerjaan kayu, pekerjaan pintu dan jendela, pekerjaan penyelesaian akhir, penanaman rumput, pekerjaan logam, dan instalasi penerangan |
※ Berlaku terhadap cacat yang terjadi dalam jangka waktu tanggung jawab jaminan sejak tanggal pemeriksaan kelayakan penggunaan dan tanggal lainnya
Undang-Undang Pengelolaan Hunian Bersama
Berdasarkan Pasal 36 Undang-Undang Pengelolaan Hunian Bersama Korea Selatan dan Pasal 36 peraturan pelaksanaannya, tanggung jawab jaminan timbul selama jangka waktu tertentu berdasarkan jenis cacat berikut.
Jangka waktu tanggung jawab jaminan | Jenis cacat |
10 tahun | Cacat pada bagian struktur penahan beban dan pekerjaan tanah dasar |
5 tahun | · Cacat struktural atau keselamatan : pekerjaan penyiapan lahan, beton bertulang, struktur baja, pasangan bata, atap, pelapisan kedap air, dan sebagainya |
3 tahun | · Cacat fungsi atau estetika : instalasi bangunan, pekerjaan kayu, pintu dan jendela, pertamanan, instalasi tenaga listrik, fasilitas pemadam kebakaran, dan sebagainya |
2 tahun | · Cacat yang mudah diganti atau diperbaiki, seperti cacat pekerjaan penyelesaian akhir : plesteran, penyelesaian interior, pelapis dinding, ubin, dan sebagainya |
※ Berlaku terhadap cacat yang terjadi dalam jangka waktu tanggung jawab jaminan sejak tanggal pemeriksaan kelayakan penggunaan dan tanggal lainnya
3. Gugatan Perbaikan Cacat Bangunan | Prosedur dan Tata Cara Gugatan
Gugatan perbaikan cacat bangunan mengikuti prosedur gugatan perdata biasa. Namun, karena perkara ini memerlukan keahlian tinggi dan bersifat kompleks, persiapan awal dan pengamanan alat bukti sangat penting.
Khusus untuk hunian bersama, diperlukan penanganan yang sistematis dengan berpusat pada dewan perwakilan penghuni.
Pemeriksaan dan Penilaian Cacat
Sebelum mengajukan gugatan, pemeriksaan cacat atau inspeksi lapangan dilakukan melalui lembaga profesional atau penilai ahli untuk memastikan secara objektif keberadaan dan cakupan cacat.
Bergantung pada jenis cacat, pendapat ahli terkait seperti insinyur struktur atau arsitek mungkin diperlukan. Hasil pemeriksaan tersebut kemudian dapat digunakan sebagai bahan penilaian ahli oleh pengadilan.
Pemberitahuan Cacat dan Permintaan Perbaikan
Pihak yang berkepentingan harus menjalani prosedur untuk memberi tahu kontraktor atau perusahaan penjual unit mengenai adanya cacat dan secara resmi meminta perbaikan.
Karena proses ini kelak dapat menjadi persoalan mengenai “dipenuhi atau tidaknya permintaan perbaikan” dalam gugatan, fakta bahwa permintaan telah disampaikan sebaiknya didokumentasikan, misalnya melalui surat dengan bukti isi dan pengiriman.
Tuntutan Pelaksanaan Perbaikan Cacat atau Gugatan Ganti Rugi
Apabila kontraktor tidak memenuhi permintaan perbaikan atau hanya menanganinya sebagian, gugatan dapat diajukan dengan cara berikut.
: tuntutan agar perbaikan atas bagian yang cacat dilaksanakan secara langsung
∙ Gugatan ganti rugi
: tuntutan pembayaran ganti rugi yang setara apabila cacat tidak dapat diperbaiki atau perbaikan telah dilakukan dengan biaya sendiri
Prosedur Penilaian Ahli oleh Pengadilan
Untuk menilai penyebab dan cakupan cacat serta biaya perbaikan, pengadilan menunjuk penilai ahli resmi untuk melakukan penilaian.
Proses ini merupakan tahap yang menjadi persoalan utama dalam gugatan, dan arah pertimbangan dapat dipengaruhi oleh hasil penilaian.
※ Jika hasil penilaian dianggap tidak patut, permohonan koreksi atau penilaian tambahan dapat diajukan.
Putusan dan Ganti Rugi
Pengadilan menjatuhkan putusan berdasarkan hasil penilaian ahli, alat bukti yang diajukan, kontrak, dan dokumen lainnya.
Apabila tanggung jawab atas cacat diakui, pengadilan menjatuhkan putusan yang memerintahkan kontraktor atau pihak lainnya untuk melakukan perbaikan atau membayar ganti rugi.
4. Gugatan Perbaikan Cacat Bangunan | Struktur Penghitungan Ganti Rugi
Meskipun tuntutan dalam gugatan perbaikan cacat bangunan dikabulkan, jumlah ganti rugi yang benar-benar diterima dihitung menurut rumus yang mempertimbangkan berbagai faktor.
Jumlah ganti rugi tidak ditentukan hanya berdasarkan skala cacat atau nilai hasil penilaian. Empat unsur utama berikut diperhitungkan secara berurutan.
Rasio Pengalihan Piutang
Dalam hal hunian bersama, hak untuk menuntut berdasarkan jaminan cacat dimiliki oleh pemilik setiap unit.
Oleh karena itu, dewan perwakilan penghuni hanya dapat mengajukan gugatan terhadap kontraktor dan pihak lainnya sejauh hak menuntut perbaikan cacat telah dialihkan kepadanya oleh para pemilik unit. Ganti rugi akhir juga hanya diakui sesuai dengan rasio hak yang dialihkan.
Nilai Penilaian Pengadilan
Untuk melakukan penilaian teknis atas perkara, pengadilan menunjuk penilai ahli bersertifikat dan menilai jenis serta cakupan cacat.
Penilaian tersebut berfokus pada dua kriteria berikut.
: kualitas atau spesifikasi tidak memenuhi ketentuan yang diperjanjikan
∙ Cacat objektif
: tidak memenuhi standar kualitas umum atau standar peraturan perundang-undangan
Hasil penilaian yang diakui pengadilan menjadi nilai dasar untuk menghitung ganti rugi.
Jumlah yang Ditolak Pengadilan
Terhadap hasil penilaian, kontraktor dapat mengajukan pembelaan seperti “pekerjaan telah dilaksanakan sesuai gambar” atau “masalah tersebut hanya bersifat ringan dan masih dalam batas yang diperbolehkan oleh desain”.
Dalam proses ini, pengadilan dapat menolak atau mengurangi nilai beberapa bagian. Hanya bagian cacat yang akhirnya diakui yang menjadi objek penghitungan ganti rugi.
Doktrin Pembatasan Tanggung Jawab
Terakhir, pengadilan dapat membatasi tanggung jawab dengan mempertimbangkan keadaan berikut.
∙ Kerusakan akibat penuaan alami disalahartikan sebagai cacat
∙ Penilaian dilakukan setelah waktu yang cukup lama berlalu sejak tanggal pemeriksaan kelayakan penggunaan
Dalam praktik, tanggung jawab umumnya dikurangi sekitar 5% per tahun berdasarkan jangka waktu yang telah berlalu hingga penilaian cacat dilakukan.
5. Gugatan Perbaikan Cacat Bangunan | Alat Bukti Utama
Gugatan perbaikan cacat bangunan merupakan prosedur yang memerlukan pembuktian teknis dan hukum secara bersamaan. Persiapan dokumen yang menyeluruh menentukan kemungkinan menang perkara.
Khususnya sebelum dan sesudah tahap penilaian, dokumen yang dapat mendukung keberadaan cacat, pihak yang bertanggung jawab, timbulnya kerugian, dan besarannya harus diajukan secara tepat. Dokumen berikut merupakan bukti utama yang diperlukan.
Bukti Terjadinya Cacat
Dokumen | Isi |
Foto dan video cacat | Materi visual yang dapat menunjukkan lokasi, cakupan, perkembangan, dan keadaan cacat |
Daftar perincian cacat | Dokumen yang memuat tanggal kejadian, lokasi, uraian, gejala, dan informasi lainnya |
Catatan pengaduan penghuni | Untuk hunian bersama, termasuk riwayat pengaduan berulang yang diterima kantor pengelola |
Kredibilitas dan daya meyakinkan foto akan meningkat jika keadaan segera setelah cacat terjadi, menjelang gugatan, dan menjelang penilaian disusun secara kronologis.
Bukti Kesalahan Konstruksi atau Tidak Dipenuhinya Kontrak
Dokumen | Isi |
Gambar desain dan spesifikasi teknis | Dokumen acuan untuk membandingkan pekerjaan konstruksi yang diperjanjikan |
Laporan pengawasan dan catatan inspeksi | Berguna untuk melacak masalah konstruksi atau penyebab cacat |
Kontrak pekerjaan dan kontrak pembelian unit | Ketentuan mengenai cakupan jaminan kualitas dan kewajiban perbaikan cacat |
Apabila hal yang berulang kali dicatat dalam laporan pengawasan benar-benar mengakibatkan cacat, catatan tersebut menjadi dasar kuat untuk membuktikan tanggung jawab kontraktor atas kelalaian.
Bukti Skala Cacat dan Jumlah Kerugian
Dokumen | Isi |
Laporan hasil penilaian pengadilan | Standar objektif jumlah kerugian yang diterima pengadilan |
Laporan penilaian awal dari ahli swasta | Perkiraan biaya pemulihan berdasarkan pemeriksaan cacat sebelum gugatan |
Estimasi biaya pekerjaan perbaikan | Penghitungan biaya pekerjaan yang diperlukan untuk pemulihan sebenarnya |
Sebelum penilaian pengadilan dilakukan, jumlah kerugian dapat dibuktikan secara garis besar melalui laporan penilaian swasta dari arsitek atau insinyur maupun estimasi biaya dari kontraktor.
Dokumen Terkait Keabsahan Dewan Perwakilan Penghuni
Untuk hunian bersama, diperlukan bukti berikut.
: bukti bahwa hak telah dialihkan oleh para penghuni
∙ Risalah rapat dewan perwakilan penghuni
: memastikan keabsahan prosedur pengambilan keputusan terkait pengajuan gugatan
Karena gugatan dapat ditolak tanpa pemeriksaan pokok perkara apabila persyaratan pemegang hak tidak dipenuhi, jumlah dokumen pengalihan dan prosedur pengambilan keputusan dewan perwakilan harus dipersiapkan secara jelas.
6. Gugatan Perbaikan Cacat Bangunan | Daftar Periksa
Gugatan perbaikan cacat bangunan merupakan prosedur yang memadukan berbagai unsur, seperti penilaian ahli, kontrak, dan pembuktian, sehingga memerlukan persiapan menyeluruh terlebih dahulu.
Berikut adalah rangkuman berbentuk daftar periksa mengenai hal-hal utama yang wajib diperiksa pada tahap sebelum dan sesudah gugatan.
Tahap Persiapan Awal
▷ Memperoleh dokumen pengalihan hak menuntut perbaikan cacat (sekurang-kurangnya dari mayoritas pemilik unit)
▷ Menyusun perincian terjadinya cacat (lokasi, gejala, waktu kejadian, dan sebagainya)
▷ Mengamankan foto dan video cacat (diambil berdasarkan waktu dan terutama untuk contoh yang mewakili)
▷ Mengamankan riwayat pengaduan dan permintaan perbaikan terkait cacat
▷ Mengumpulkan dokumen konstruksi, seperti gambar desain, spesifikasi teknis, dan laporan pengawasan
▷ Memperoleh penilaian teknis awal atau dokumen estimasi biaya (opsional)
Tahap Pengajuan Gugatan dan Penilaian
▷ Meninjau ketepatan pemilihan tergugat (kontraktor, pengembang, dan sebagainya)
▷ Memeriksa dasar penghitungan nilai gugatan (termasuk rasio pengalihan piutang terhadap perkiraan nilai penilaian)
▷ Mempersiapkan penilaian pengadilan dan mengatur terlebih dahulu pendamping inspeksi lapangan
▷ Memberikan materi penjelasan yang memadai kepada penilai ahli (seperti laporan kronologi terjadinya cacat)
▷ Meninjau perlu atau tidaknya pengajuan dokumen pelengkap atau pendapat setelah penilaian
Putusan dan Tindakan Lanjutan
▷ Menilai penerapan dan kepatutan rasio pembatasan tanggung jawab
▷ Meninjau struktur penghitungan jumlah dalam putusan
▷ Meninjau perlu atau tidaknya eksekusi paksa setelah putusan berkekuatan hukum tetap, seperti penyitaan dan penagihan
▷ Memastikan dimulainya pekerjaan perbaikan cacat dan penyelesaian perhitungan biaya
▷ Menyusun rencana tindak lanjut apabila cacat terus terjadi
Sistem Bantuan Pengacara Spesialis Konstruksi
Firma hukum ini memiliki banyak pengacara spesialis konstruksi yang terdaftar pada Korean Bar Association serta pengacara profesional dengan pengalaman rata-rata setidaknya 10 tahun.
Oleh karena itu, terkait timbulnya cacat, dukungan hukum dapat diberikan untuk seluruh proses, mulai dari pengiriman surat tercatat dengan bukti isi hingga pengajuan gugatan, permohonan penilaian ahli, dan tuntutan ganti rugi.
Jika Anda kesulitan melakukan upaya hukum sendiri, Anda dapat memperoleh bantuan pengacara spesialis konstruksi untuk memulihkan hak Anda.
Tonton konten video terkait
untuk studi kasus ini.
Apa strategi menghadapi ganti rugi atas cacat konstruksi?
