Pengambilalihan tanah/kompensasi

Negara atau lembaga publik melaksanakan berbagai proyek untuk kepentingan umum, seperti pembangunan perumahan umum, perluasan infrastruktur transportasi berupa jalan dan jalur kereta api, serta pembangunan kawasan industri.

Karena tanah dan benda yang diperlukan untuk proyek harus diperoleh dalam proses tersebut, kontrak pembelian terlebih dahulu dibuat melalui perundingan dengan pemilik tanah.

Namun, untuk mengantisipasi kegagalan perundingan, sistem hukum yang memungkinkan pengambilalihan secara paksa atas tanah yang diperlukan bagi proyek untuk kepentingan umum dengan kompensasi yang layak sekaligus melindungi hak atas kekayaan warga negara disebut “sistem pengambilalihan tanah”.

① Bersifat memaksa

Pengambilalihan tanah merupakan tindakan memaksa yang memungkinkan negara atau lembaga publik memperoleh tanah bagi proyek untuk kepentingan umum tanpa persetujuan pemiliknya.

② Prinsip kompensasi yang layak

Karena pengambilalihan dilakukan secara paksa, pihak yang tanahnya diambil alih harus menerima kompensasi yang layak dan sebanding dengan harga pasar.

④ Jaminan keabsahan prosedural

Pengambilalihan tanah harus didasarkan pada hukum serta dilaksanakan melalui prosedur yang transparan dan adil, sedangkan pihak yang tanahnya diambil alih dijamin haknya untuk mengajukan keberatan dan gugatan ke pengadilan.

⑤ Prinsip mengutamakan kepentingan umum

Pengambilalihan tanah harus dilakukan untuk kepentingan umum dan tidak diperbolehkan untuk kepentingan pribadi.

⑥ Kecepatan dan efisiensi

Untuk memastikan proyek bagi kepentingan umum dapat berjalan tanpa hambatan, proses dilaksanakan dengan tingkat kecepatan tertentu dan dilengkapi mekanisme kelembagaan untuk mencegah penundaan yang tidak perlu.

Untuk tanah yang tidak berhasil dibeli melalui perundingan, pelaksana proyek mengajukan permohonan putusan pengambilalihan kepada Komisi Pengambilalihan Tanah Korea Selatan.

Selanjutnya, permohonan putusan yang telah diterima dikirimkan kepada pemerintah kota, kabupaten, atau distrik tempat tanah tersebut berada untuk diumumkan dan disediakan bagi pemeriksaan publik.

Pemerintah kota, kabupaten, atau distrik mengumumkan informasi terkait pada papan pengumuman selama 14 hari dan menyampaikan pemberitahuan secara individual kepada pemilik tanah dan pihak lainnya agar mereka dapat memeriksa isi permohonan pengambilalihan.

Dalam periode pengumuman tersebut, pemilik dapat memeriksa dokumen permohonan pengambilalihan dan menyampaikan pendapat tertulis.

Pendapat tertulis harus memuat secara terperinci hal-hal yang diharapkan atau diminta terkait pengambilalihan, antara lain sebagai berikut.

Komisi Pengambilalihan Tanah Korea Selatan meninjau pendapat yang diajukan oleh pemilik dan pelaksana proyek serta memverifikasi fakta melalui pemeriksaan lapangan.

Dalam proses ini, peninjauan mendalam dilakukan agar tuntutan hak pemilik dapat dipertimbangkan secara memadai.

Penilaian dimintakan kepada dua lembaga penilai independen untuk menghitung jumlah kompensasi tanah yang wajar.

Hasil penilaian menjadi dasar pembayaran kompensasi yang adil.

Komisi Pengambilalihan Tanah Korea Selatan menyusun dokumen putusan pengambilalihan berdasarkan hasil penilaian dan pemeriksaan fakta, lalu menetapkannya melalui penelaahan oleh komisi.

Dokumen putusan disampaikan kepada pemilik melalui metode penyampaian khusus. Jika penyampaian tidak dapat dilakukan, dokumen tersebut diumumkan selama 14 hari oleh pemerintah kota, kabupaten, atau distrik yang berwenang atas lokasi tanah.

Pengajuan keberatan

Pemilik dapat mengajukan keberatan dalam waktu 30 hari sejak menerima dokumen putusan. Dalam prosedur keberatan, penilaian dan pemeriksaan ulang akan dilakukan.

∙Mengajukan sengketa tata usaha negara

Setelah dokumen putusan disampaikan, dalam waktu 90 hari (dalam waktu 60 hari jika keberatan diajukan), keabsahan putusan dan kewajaran jumlah kompensasi dapat disengketakan di pengadilan melalui sengketa tata usaha negara.

Kompensasi tanah pada dasarnya mengacu pada nilai tanah yang diumumkan secara resmi per 1 Januari setiap tahun.

Penilai melakukan penilaian dengan mempertimbangkan secara menyeluruh tingkat perubahan nilai tanah, tingkat kenaikan harga produsen, dan karakteristik individual tanah yang akan diambil alih.

Namun, kenaikan nilai tanah yang terjadi secara artifisial akibat proyek untuk kepentingan umum tersebut, yaitu keuntungan pembangunan, atau harga yang bersifat spekulatif tidak dimasukkan dalam penilaian.

Selain itu, pada prinsipnya kompensasi dibayarkan secara tunai, tetapi kompensasi dapat diberikan dalam bentuk obligasi atas permintaan pemilik atau berdasarkan persyaratan tertentu.

Untuk bangunan dan benda lain di atas tanah, kompensasi diprioritaskan untuk biaya pemindahan, yaitu biaya pembongkaran, pengangkutan, dan pemasangan kembali.

Jika biaya pemindahan melebihi harga perolehan atau pemindahan tidak memungkinkan, kompensasi diberikan berdasarkan harga perolehan bangunan atau benda tersebut.

Kompensasi atas penghentian usaha sementara dibayarkan berdasarkan laba usaha untuk masa penghentian usaha paling lama 4 bulan.

Kompensasi atas penutupan usaha diberikan sebesar laba usaha selama 2 tahun, dan penerimanya harus memenuhi salah satu persyaratan berikut.

Persyaratan untuk menerima kompensasi atas penutupan usaha

Jika nilai tanah yang tersisa setelah pelaksana proyek mengambil alih atau membeli sebagian tanah menurun, atau jika diperlukan pekerjaan seperti pembangunan akses jalan, parit, atau pagar, kerugian dan biaya pekerjaan tersebut akan diberikan sebagai kompensasi.

Untuk hak tertentu, seperti hak pertambangan dan hak perikanan, kompensasi atas berakhirnya hak tersebut dibayarkan secara terpisah sesuai dengan peraturan perundang-undangan terkait.

Jika lahan pertanian di sekitar kawasan proyek yang tidak termasuk dalam kawasan tersebut menjadi tidak dapat diakses karena dikelilingi pegunungan, sungai, atau bentang alam lainnya akibat pelaksanaan proyek, lahan itu dapat dianggap sebagai tanah dalam kawasan proyek dan diberikan kompensasi atas permintaan pemilik.

Untuk lahan pertanian yang dimasukkan ke dalam kawasan proyek, kerugian usaha tani diberikan sebagai kompensasi sebesar pendapatan kotor rata-rata dari hasil pertanian selama 2 tahun berdasarkan rata-rata rumah tangga petani dalam 3 tahun sebelumnya.

Jika pemilik lahan pertanian berbeda dari pihak yang benar-benar menggarapnya, kompensasi diberikan sebagai berikut.

Jika kesepakatan tidak tercapai atau perundingan tidak dapat dilakukan, pelaksana proyek dapat mengajukan permohonan putusan kepada Komisi Pengambilalihan Tanah Korea Selatan yang berwenang.

Pihak yang keberatan terhadap putusan Komisi Pengambilalihan Tanah Korea Selatan dapat mengajukan keberatan secara tertulis kepada Komisi Pusat Pengambilalihan Tanah Korea Selatan dalam waktu 30 hari sejak menerima salinan resmi dokumen putusan dengan menggunakan formulir keberatan yang ditentukan.

Firma hukum kami memiliki banyak pengacara yang terdaftar pada Korean Bar Association sebagai pengacara spesialis pengambilalihan dan kompensasi serta pengacara spesialis real estat, termasuk para pengacara spesialis dengan pengalaman rata-rata sekurang-kurangnya 10 tahun.

Dengan demikian, kami dapat memberikan dukungan hukum yang profesional dan sistematis untuk berbagai persoalan terkait pengambilalihan tanah dan kompensasi, seperti prosedur, kontrak, sengketa, serta perizinan.

Jika Anda memerlukan bantuan dalam proses pengambilalihan tanah dan kompensasi, silakan meminta pendampingan dari pengacara spesialis kapan saja.