Pelanggaran Undang-Undang Pendaftaran Real Estat atas Nama Sebenarnya Korea Selatan

Penggunaan nama pihak lain dalam hubungan dua pihak merupakan cara ketika pemilik sebenarnya yang membeli real estat mengalihkan pendaftaran ke atas nama pihak yang meminjamkan namanya, bukan atas namanya sendiri.

Kontrak, pembayaran harga, dan kepemilikan yang sebenarnya seluruhnya berada pada pihak yang menggunakan nama orang lain, sedangkan nama pihak yang meminjamkan namanya hanya dicantumkan dalam pendaftaran.

Dalam hal ini, berdasarkan Pasal 4 Undang-Undang Pendaftaran Real Estat atas Nama Sebenarnya Korea Selatan, perjanjian penggunaan nama pihak lain tidak sah. Pihak yang meminjamkan namanya juga tidak dapat mengeklaim hak milik meskipun pendaftaran dialihkan ke atas namanya.

Pihak yang menggunakan nama orang lain dapat menuntut pencoretan pendaftaran atau pendaftaran peralihan hak milik dari pihak yang meminjamkan namanya.

Penggunaan nama pihak lain dalam hubungan tiga pihak merupakan bentuk ketika pihak yang menggunakan nama orang lain secara langsung membuat kontrak jual beli dengan penjual dan membayar harganya, tetapi meminta agar pendaftaran dialihkan ke atas nama pihak ketiga yang meminjamkan namanya.

Para pihak dalam kontrak adalah pihak yang menggunakan nama orang lain dan penjual.

Dalam hal ini, perjanjian penggunaan nama pihak lain juga tidak sah. Oleh karena itu, meskipun penjual telah mengalihkan pendaftaran ke atas nama pihak yang meminjamkan namanya, pihak yang menggunakan nama orang lain dapat, dengan menggantikan kedudukan penjual, menuntut pencoretan pendaftaran atas nama pihak tersebut dan meminta agar pendaftaran dialihkan kepadanya melalui gugatan pendaftaran peralihan secara subrogasi.

Namun, hak tersebut memiliki daluwarsa 10 tahun sehingga perlu diperhatikan.

Meskipun demikian, apabila pihak yang menggunakan nama orang lain terus menguasai real estat tersebut, daluwarsa tidak berjalan.

Penggunaan nama pihak lain berdasarkan kontrak merupakan struktur yang dari luar tampak seolah-olah pihak yang meminjamkan namanya membuat kontrak langsung dengan penjual dan membayar harganya sendiri.

Namun, pada kenyataannya dana berasal dari pihak yang menggunakan nama orang lain dan seluruh keputusan dibuat oleh pihak tersebut.

Kriteria penting dalam hal ini adalah apakah penjual mengetahui adanya penggunaan nama pihak lain tersebut.

Dalam hal ini, pihak yang menggunakan nama orang lain tidak dapat mengeklaim hak atas real estat tersebut dan hanya dapat menuntut pengembalian hasil pengayaan tanpa hak dari pihak yang meminjamkan namanya sebesar harga jual beli yang telah dibayarkannya.

Sanksi moneter administratif dapat dikenakan hingga 30% dari nilai real estat apabila penggunaan nama pihak lain dalam pendaftaran terungkap.

Pihak yang tidak mendaftarkan hak kebendaan atas real estat dengan nama pemilik hak sebenarnya dapat dikenai sanksi moneter administratif yang dihitung sebagai berikut (Pasal 3-2, Pasal 4-2, dan Pasal 8 Undang-Undang Pendaftaran Real Estat atas Nama Sebenarnya Korea Selatan).

Pihak yang mendaftarkan real estat menggunakan nama pihak lain wajib membayar sanksi moneter administratif sebesar nilai taksiran real estat dikalikan tarif berikut.

Selain itu, sanksi tambahan berdasarkan lamanya penggunaan nama pihak lain dalam pendaftaran juga harus dijumlahkan dalam penghitungan.

Setelah dikenai sanksi moneter administratif, pihak yang mendaftarkan real estat menggunakan nama pihak lain wajib segera melakukan pendaftaran atas nama pemilik sebenarnya.

Apabila kewajiban tersebut tidak dipenuhi, denda paksa tambahan akan dikenakan secara bertahap.

Struktur pengenaan denda paksa

Dengan demikian, denda tersebut dapat dikenakan berulang kali sampai pendaftaran atas nama pemilik sebenarnya dilaksanakan.

Berdasarkan Pasal 7 Undang-Undang Pendaftaran Real Estat atas Nama Sebenarnya Korea Selatan, pihak yang menggunakan nama orang lain, pihak yang meminjamkan namanya, pembuat dokumen palsu, dan pihak lainnya dikenai hukuman berikut.

Penghukuman pidana dikenakan secara terpisah dari sanksi administratif seperti sanksi moneter dan denda paksa yang telah dibahas sebelumnya.

Dengan demikian, satu penggunaan nama pihak lain dalam pendaftaran dapat dikenai sekaligus sanksi moneter administratif, denda paksa, dan penghukuman pidana.

Pertama-tama, penggunaan nama pihak lain harus diperiksa secara tepat melalui salinan daftar pendaftaran real estat dan dokumen kontrak.

Secara khusus, karena langkah penanganan berbeda menurut struktur penggunaan nama pihak lain, akibat hukum dan risiko setiap jenis harus dipahami secara tepat.

Apabila pelanggaran Undang-Undang Pendaftaran Real Estat atas Nama Sebenarnya Korea Selatan dibiarkan, sanksi moneter administratif dan denda paksa akan terus dikenakan. Oleh karena itu, prosedur pendaftaran atas nama pemilik sebenarnya harus dilaksanakan secepat mungkin.

Pihak yang menggunakan nama orang lain dapat meminta pihak yang meminjamkan namanya untuk mengajukan pendaftaran peralihan hak milik atau jika diperlukan, mengajukan gugatan ke pengadilan untuk menuntut pencoretan dan peralihan pendaftaran.

Langkah penanganan yang paling penting adalah memulihkan keadaan hak milik yang semestinya melalui pencoretan pendaftaran atas nama pihak lain dan pendaftaran atas nama pemilik sebenarnya.

Apabila terdapat kemungkinan pelaporan pidana, perhatian harus difokuskan pada persiapan menghadapi penyidikan dan pengumpulan alat bukti sejak awal.

Jika mengakui adanya pelanggaran hukum, pihak yang bersangkutan dapat mengupayakan peringanan hukuman dengan melapor secara sukarela dan menjalankan prosedur yang sah sesuai hukum.

Namun, apabila diperkirakan terdapat sangkaan tambahan seperti penggelapan pajak selain pelanggaran Undang-Undang Pendaftaran Real Estat atas Nama Sebenarnya Korea Selatan, strategi penanganan menyeluruh perlu disusun bersama tenaga profesional.

Firma hukum kami memiliki banyak advokat spesialis real estat yang terdaftar di Korean Bar Association serta advokat profesional dengan pengalaman rata-rata sekurang-kurangnya 10 tahun.

Apabila timbul berbagai risiko hukum, seperti pengenaan sanksi administratif berupa pembayaran sejumlah uang, denda paksa, penghukuman pidana, atau tidak sahnya pendaftaran, dukungan hukum praktis dapat diberikan mulai dari pengajuan keberatan dan banding administratif hingga penanganan proses pidana.

Kami menyarankan agar Anda segera menyusun strategi untuk menentukan ada atau tidaknya pelanggaran Undang-Undang Pendaftaran Real Estat atas Nama Sebenarnya Korea Selatan dan menanganinya dengan bantuan advokat spesialis real estat.