CONTENTS
- 1. Klien yang meminta konsultasi dengan pengacara real estat
- - Kronologi perkara
- - Pendampingan melalui konsultasi dengan pengacara real estat
- - Hasil pendampingan melalui konsultasi dengan pengacara real estat, memenangkan gugatan penyerahan bangunan
- 2. Konsultasi dengan pengacara real estat, hal-hal yang perlu diperhatikan dalam gugatan penyerahan bangunan
- - Hal-hal yang perlu diperhatikan dalam gugatan penyerahan bangunan
- 3. Strategi penanganan yang disarankan melalui konsultasi dengan pengacara real estat
- - Strategi penanganan
1. Klien yang meminta konsultasi dengan pengacara real estat
Klien yang meminta konsultasi dengan pengacara real estat merupakan perwakilan sebuah asosiasi yang mengelola perkumpulan pertokoan serta bangunan milik asosiasi tersebut.
Kronologi perkara
Klien mengadakan perjanjian sewa dengan A (selanjutnya disebut tergugat) untuk menyewakan bangunan dengan uang jaminan sebesar 100 juta won Korea Selatan dan sewa bulanan sebesar 4 juta won Korea Selatan.
Tergugat merenovasi kembali interior, fasilitas dapur, dan bagian lainnya dari bangunan yang disewa, lalu menggunakannya untuk menjalankan kafe miliknya.
Pada awal masa sewa, tergugat membayar sewa bulanan dengan tertib setiap bulan. Karena memercayai tergugat, klien secara diam-diam memperpanjang kontrak selama 1 tahun setelah kontrak 2 tahun berakhir.
Namun, setelah kontrak diperpanjang, tergugat mulai tidak membayar sewa bulanan dengan berulang kali mengatakan bahwa “biaya operasional tidak mencukupi” dan “pembayaran pasti akan dilakukan nanti”.
Tergugat tidak membayar sewa bulanan sebagaimana mestinya selama sekitar 20 bulan, dengan jumlah tunggakan mencapai 80 juta won Korea Selatan.
Persoalan mengenai tergugat dimasukkan ke dalam agenda rapat asosiasi. Klien kemudian mewakili asosiasi untuk memberitahukan kepada tergugat mengenai pengakhiran perjanjian sewa akibat wanprestasi.
Namun, tergugat menuntut pengembalian biaya yang meningkatkan nilai properti untuk interior serta uang premium usaha, sembari tetap menguasai bangunan dan melanjutkan kegiatan usahanya.
Oleh karena itu, klien meminta konsultasi dengan pengacara real estat agar dapat mengakhiri kontrak secara sah melalui gugatan penyerahan bangunan.
Pendampingan melalui konsultasi dengan pengacara real estat
1) Sanggahan terhadap klaim tergugat mengenai perolehan kembali uang premium usaha berdasarkan Undang-Undang Perlindungan Sewa Bangunan Komersial Korea Selatan
① Sejak 6 bulan sebelum masa sewa berakhir sampai dengan berakhirnya sewa, pemberi sewa tidak boleh, dengan melakukan salah satu tindakan dalam butir-butir berikut, menghalangi penyewa menerima uang premium usaha berdasarkan perjanjian uang premium usaha dari calon penyewa baru yang diperkenalkan oleh penyewa. Namun, ketentuan tersebut tidak berlaku apabila terdapat salah satu alasan dalam butir-butir Pasal 10, ayat 1.
① Apabila penyewa meminta perpanjangan kontrak setelah memasuki jangka 6 bulan sebelum masa sewa berakhir, dengan batas pengajuan selambat-lambatnya 1 bulan sebelum masa sewa berakhir, pemberi sewa tidak boleh menolaknya tanpa alasan yang sah. Namun, ketentuan tersebut tidak berlaku dalam salah satu keadaan berikut.
1. Apabila terdapat fakta bahwa penyewa menunggak pembayaran sewa hingga jumlahnya setara dengan uang sewa untuk 3 periode
Pengacara real estat menyusun catatan pembayaran sewa bulanan dan periode tunggakan untuk memperjelas bahwa tunggakan pembayaran sewa tergugat telah mencapai 3 periode dan terus berlangsung dalam waktu lama.
Atas dasar tersebut, pengacara menegaskan bahwa pengakhiran perjanjian sewa merupakan alasan yang sah berdasarkan Undang-Undang Perlindungan Sewa Bangunan Komersial Korea Selatan dan tergugat tidak dapat mengeklaim perlindungan atas kesempatan untuk memperoleh kembali uang premium usaha.
2) Sanggahan terhadap klaim biaya interior dan biaya yang meningkatkan nilai properti
Pengacara real estat menegaskan bahwa interior dan perlengkapan yang dipasang oleh tergugat dipasang untuk kegiatan usahanya sendiri sehingga tidak dapat menjadi objek tuntutan penggantian biaya yang meningkatkan nilai properti.
Pengacara juga menyatakan dengan tegas bahwa penyewa berkewajiban memulihkan properti ke keadaan semula pada saat sewa berakhir sehingga, dengan bertolak dari hal tersebut, penyewa tidak dapat menuntut biaya yang meningkatkan nilai properti atau biaya yang setara dengan uang premium usaha kepada pemberi sewa.
Hasil pendampingan melalui konsultasi dengan pengacara real estat, memenangkan gugatan penyerahan bangunan
Berdasarkan hasil pendampingan melalui konsultasi dengan pengacara real estat, pengadilan menyatakan bahwa pengakhiran perjanjian sewa telah dilakukan secara sah dan klaim tergugat mengenai uang premium usaha serta biaya yang meningkatkan nilai properti tidak beralasan.
Dengan demikian, pengadilan menjatuhkan putusan yang memerintahkan tergugat menyerahkan bangunan dengan syarat menerima pengembalian 20 juta won Korea Selatan, yaitu sisa uang jaminan setelah dikurangi tunggakan sewa bulanan sebesar 80 juta won Korea Selatan.
2. Konsultasi dengan pengacara real estat, hal-hal yang perlu diperhatikan dalam gugatan penyerahan bangunan
Gugatan penyerahan bangunan adalah gugatan perdata yang diajukan apabila pemilik real estat telah meminta penghuni untuk mengosongkan bangunan atas alasan yang sah, seperti pengakhiran perjanjian sewa atau pemulihan hak milik, tetapi penghuni menolaknya dan terus tinggal di atau menggunakan real estat tersebut.
Hal-hal yang perlu diperhatikan dalam gugatan penyerahan bangunan
Persoalan terpenting dalam gugatan penyerahan bangunan adalah apakah penyewa telah melanggar perjanjian sewa dan apakah kontrak tersebut telah berakhir secara sah.
Tunggakan sewa bulanan atau tidak dipenuhinya kewajiban yang ditentukan dalam kontrak dapat menjadi alasan pengosongan, tetapi fakta tersebut harus dibuktikan secara jelas dengan dokumen yang objektif.
Selain itu, meskipun masa kontrak telah berakhir atau terdapat alasan pengakhiran, pengadilan juga akan menilai apakah prosedur pengakhiran perjanjian sewa telah dilakukan secara sah menurut hukum.
Apabila persiapan atas hal-hal tersebut tidak memadai, gugatan penyerahan bangunan dapat berlangsung lama atau berujung pada hasil yang merugikan. Oleh karena itu, diperlukan peninjauan secara cermat sejak tahap sebelum gugatan diajukan.
3. Strategi penanganan yang disarankan melalui konsultasi dengan pengacara real estat
Persoalan utama dalam gugatan penyerahan bangunan adalah apakah pelanggaran kontrak oleh penyewa telah terbukti dan apakah perjanjian sewa telah diakhiri secara sah.
Oleh karena itu, sebelum mengajukan gugatan, penting untuk menangani perkara dengan menyusun fakta dan alat bukti secara sistematis serta meninjau secara cermat apakah persyaratan hukumnya telah terpenuhi.
Strategi penanganan
Hal-hal yang perlu diperiksa | Arah penanganan |
Penyusunan perjanjian sewa dan ketentuan khusus | Meninjau klausul kontrak dan ketentuan khusus untuk mengidentifikasi secara jelas apakah penyewa melanggar kewajibannya |
Pembuktian tunggakan sewa bulanan dan jumlah yang belum dibayar | Mengamankan catatan pembayaran sewa bulanan, periode tunggakan, dan jumlah yang belum dibayar dalam bentuk dokumen objektif |
Pemeriksaan keabsahan berakhirnya kontrak | Menyiapkan dokumen yang membuktikan pemberitahuan pengakhiran kontrak atau fakta berakhirnya masa kontrak |
Peninjauan penghuni dan kemungkinan pelaksanaan eksekusi | Mengidentifikasi penghuni yang sebenarnya dan memeriksa terlebih dahulu kemungkinan penyerahan serta pelaksanaan eksekusi setelah putusan |
Apabila memerlukan nasihat mengenai gugatan penyerahan bangunan, berkonsultasi dengan pengacara profesional melalui konsultasi dengan pengacara real estat dapat membantu.
Melalui konsultasi, pengacara real estat membantu menyusun hubungan kontraktual dan persoalan sengketa agar gugatan penyerahan bangunan dapat dilaksanakan sekaligus mengurangi sengketa yang tidak perlu.
Silakan periksa terlebih dahulu strategi penanganan yang sesuai dengan perkara Anda melalui 🔗Reservasi Konsultasi Hukum
Konten ini didasarkan pada studi kasus nyata Firma Hukum Daeryun dengan beberapa penyesuaian, dan hak ciptanya milik firma kami.
Reproduksi, penggandaan, atau distribusi tanpa izin dan pelanggaran hak cipta lainnya dapat dikenai tindakan hukum berdasarkan peraturan yang berlaku.
