CONTENTS
- 1. Tuntutan penjualan | Ikhtisar perkara
- - Isu inti
- 2. Tuntutan penjualan | Penilaian pengadilan
- - Syarat pelaksanaan hak menuntut penjualan: penguasaan 95% lahan proyek dan perundingan 3 bulan
- - Tuntutan penjualan dan saat terbentuknya kontrak jual beli: langsung terbentuk saat pernyataan kehendak sampai
- - Makna harga pasar: harga transaksi objektif yang mencakup keuntungan pengembangan
- - Prinsip penghormatan terhadap penilaian appraisal: dipertahankan jika tidak ada keadaan khusus
- - Perlu tidaknya keputusan rapat umum: tidak diperlukan untuk tuntutan penjualan
- 3. Tuntutan penjualan | Doktrin hukum inti dalam praktik
- - Daftar periksa praktik bagi pelaksana proyek
- 4. Tuntutan penjualan | Makna putusan
1. Tuntutan penjualan | Ikhtisar perkara
Perkara yang menimbulkan sengketa terkait tuntutan penjualan adalah kasus ketika, dalam proses koperasi perumahan daerah mengupayakan proyek pembangunan perumahan, sebagian pemilik tanah di dalam lahan proyek tidak bersedia menjual, sehingga koperasi menjalankan hak menuntut penjualan menurut Undang-Undang Perumahan Korea Selatan untuk menuntut peralihan hak milik.
Koperasi perumahan daerah selaku penggugat, dalam keadaan telah memperoleh persetujuan rencana proyek, telah mengamankan hak penggunaan (termasuk hak milik) atas sekitar 95.81% lahan proyek, dan setelah itu menjalankan tuntutan penjualan atas tanah yang belum diamankan.
Masalah timbul ketika para tergugat tidak memenuhi tuntutan penjualan.
Koperasi menyampaikan dokumen gugatan yang memuat kehendak tuntutan penjualan, dan melalui hal itu menjalankan hak menuntut penjualan.
Para tergugat membantah dengan dalil bahwa prosedur perundingan tidak dilakukan secara sah, gugatan yang diajukan tanpa keputusan rapat umum tidak sah, dan penghitungan harga jual beli pun tidak wajar.
Atas hal itu, pengadilan menilai secara menyeluruh keabsahan tuntutan penjualan, terpenuhi tidaknya syarat perundingan, saat terbentuknya kontrak jual beli, dan kriteria penghitungan harga pasar.
Isu inti
Isu inti perkara ini adalah sebagai berikut.
- Terpenuhi tidaknya syarat pelaksanaan hak menuntut penjualan (penguasaan 95% lahan proyek + perundingan 3 bulan)
- Kriteria penilaian atas ‘substansi’ perundingan, bukan ‘formalitasnya’
- Saat kontrak jual beli terbentuk melalui pernyataan kehendak tuntutan penjualan
- Makna ‘harga pasar’ sebagai kriteria penghitungan harga jual beli
- Termasuk tidaknya keuntungan pengembangan
Khususnya dalam praktik, hal berikut menjadi inti.
“Kapan tuntutan penjualan rampung menjadi kontrak”, “Sampai sejauh mana harga pasar harus dicerminkan”
2. Tuntutan penjualan | Penilaian pengadilan
Pengadilan Negeri Seoul Selatan menilai perkara ini sebagai berikut.
Syarat pelaksanaan hak menuntut penjualan: penguasaan 95% lahan proyek dan perundingan 3 bulan
Pengadilan pertama-tama menilai terpenuhi tidaknya syarat tuntutan penjualan menurut Undang-Undang Perumahan Korea Selatan.
- Persetujuan rencana proyek telah selesai
- Penguasaan hak atas 95% ke atas lahan proyek
- Perundingan berjalan selama 3 bulan ke atas
Khususnya mengenai syarat perundingan, pengadilan mengemukakan kriteria yang penting.
Perundingan tidak boleh sekadar pemberitahuan formal, melainkan harus berupa perundingan yang konkret dan substansial.
Sejalan dengan itu, pengadilan mempertimbangkan secara menyeluruh unsur-unsur berikut.
- Ada tidaknya penyampaian harga berdasarkan penilaian appraisal
- Jumlah dan cara permintaan perundingan
- Sikap tanggapan pihak lawan
- Beban pembuktian atas terpenuhinya syarat perundingan pada prinsipnya ditanggung oleh koperasi selaku pelaksana proyek
Dengan mempertimbangkan bahwa koperasi penggugat telah menyampaikan jumlah penilaian appraisal serta melakukan surat berkekuatan bukti (content-certified) dan upaya perundingan yang berkelanjutan, sedangkan pihak lawan tidak memenuhi perundingan, pengadilan menilai bahwa syarat perundingan substansial telah terpenuhi.
Tuntutan penjualan dan saat terbentuknya kontrak jual beli: langsung terbentuk saat pernyataan kehendak sampai
Pengadilan menegaskan akibat hukum dari tuntutan penjualan.
Pada saat pernyataan kehendak tuntutan penjualan sampai kepada pihak lawan, kontrak jual beli berdasarkan harga pasar terbentuk.
Artinya, tanpa penandatanganan kontrak atau kesepakatan tersendiri sekalipun, tuntutan penjualan itu sendiri memiliki sifat hak pembentuk (formatif) yang membentuk kontrak.
Dalam perkara ini, kontrak jual beli diakui terbentuk pada 13 Maret 2024, saat dokumen yang memuat pernyataan kehendak tuntutan penjualan disampaikan kepada para tergugat.
Namun, apabila pada surat gugatan dilampirkan surat teguran untuk menjawab mengenai keikutsertaan dalam pembangunan kembali, hari setelah berakhirnya masa jawaban menjadi tanggal terbentuknya kontrak jual beli.
Makna harga pasar: harga transaksi objektif yang mencakup keuntungan pengembangan
Pengadilan juga menegaskan kembali doktrin hukum yang penting mengenai kriteria penghitungan harga jual beli.
‘Harga pasar’ dalam tuntutan penjualan berarti bukan sekadar harga saat ini, melainkan harga transaksi objektif yang mencakup keuntungan pengembangan yang akan timbul akibat pelaksanaan proyek.
Ini merupakan bagian yang sangat penting.
Artinya, tercakup nilai yang mencerminkan keuntungan pengembangan yang secara bertahap mengonkret pada saat proyek berjalan.
Namun, hal ini tidak berarti mencerminkan seluruh nilai setelah proyek selesai pada saat kini, melainkan mencerminkan keuntungan pengembangan pada saat itu yang telah mengonkret sesuai derajat kemajuan proyek.
Prinsip penghormatan terhadap penilaian appraisal: dipertahankan jika tidak ada keadaan khusus
Pengadilan juga menilai hasil penilaian appraisal sebagai berikut.
Apabila metode appraisal wajar, tidak bertentangan dengan hukum pengalaman, dan tidak terdapat kesalahan yang nyata, hasil appraisal harus diadopsi sebagaimana adanya.
Sejalan dengan itu, pengadilan menetapkan harga jual beli berdasarkan harga appraisal.
Perlu tidaknya keputusan rapat umum: tidak diperlukan untuk tuntutan penjualan
Para tergugat mempermasalahkan tidak adanya keputusan rapat umum koperasi, tetapi pengadilan memutuskan sebagai berikut dan menolaknya.
Hak menuntut penjualan merupakan hak yang diakui secara hukum, dan karena tidak ada ketentuan yang mensyaratkan keputusan rapat umum tersendiri pada Pasal 48 Undang-Undang tentang Kepemilikan dan Pengelolaan Bangunan Bersusun Korea Selatan dan sebagainya yang diberlakukan secara mutatis mutandis oleh Pasal 22 ayat 3 Undang-Undang Perumahan Korea Selatan, maka hak tersebut dapat dilaksanakan tanpa keputusan rapat umum tersendiri.
3. Tuntutan penjualan | Doktrin hukum inti dalam praktik
1. Apabila telah mengamankan hak penggunaan atas 95 persen ke atas dari luas lahan pembangunan perumahan: tuntutan penjualan dapat diajukan kepada seluruh pemilik lahan yang belum diamankan hak penggunaannya
2. Selain hal pada butir 1: tuntutan penjualan dapat diajukan kepada pemilik lahan yang belum diamankan hak penggunaannya, kecuali pihak yang telah memperoleh hak milik atas lahan tersebut lebih dari 10 tahun sebelum tanggal pengumuman penetapan kawasan rencana unit distrik dan terus memilikinya (dalam menghitung masa kepemilikan lahan, apabila pemilik lahan memperoleh hak milik melalui warisan dari leluhur garis lurus, keturunan garis lurus, dan pasangan, masa kepemilikan pewaris dijumlahkan)
② Terlepas dari ayat 1, apabila telah mengamankan rasio persetujuan untuk mengajukan izin remodeling menurut Pasal 66 ayat 2, koperasi perumahan remodeling yang telah membuat keputusan remodeling dapat mengajukan tuntutan penjualan atas rumah dan tanah pihak yang tidak menyetujui keputusan remodeling tersebut.
③ Terhadap tuntutan penjualan menurut ayat 1 dan ayat 2 diberlakukan secara mutatis mutandis Pasal 48 「Undang-Undang tentang Kepemilikan dan Pengelolaan Bangunan Bersusun Korea Selatan」. Dalam hal ini, hak milik atas satuan dan hak penggunaan lahan dipandang sebagai hak milik dan hak lain atas bangunan atau tanah yang menjadi objek tuntutan penjualan proyek pembangunan perumahan atau proyek remodeling.
Doktrin hukum mengenai syarat pelaksanaan hak menuntut penjualan menurut Pasal 22 ayat 1 Undang-Undang Perumahan Korea Selatan (perundingan konkret dan substansial selama 3 bulan ke atas, penguasaan hak penggunaan atas 95% ke atas lahan proyek, dan sebagainya) serta kriteria penghitungan harga pasar (termasuk keuntungan pengembangan) juga diterapkan secara konsisten dalam peradilan tingkat bawah belakangan ini. (Putusan Pengadilan Negeri Seoul Selatan tanggal 14 Januari 2025, perkara nomor 2023가단261818; Putusan Pengadilan Negeri Gwangju tanggal 13 Maret 2026, perkara nomor 2025가단36980)
Struktur terpenuhinya tuntutan penjualan adalah sebagai berikut.
Butir | Kriteria |
Penguasaan hak | 95% ke atas |
Syarat perundingan | Perundingan substansial 3 bulan ke atas |
Saat terbentuknya kontrak | Saat pernyataan kehendak sampai |
Kriteria harga jual beli | Harga pasar termasuk keuntungan pengembangan |
Penilaian appraisal | Dihormati jika tidak ada keadaan khusus |
Daftar periksa praktik bagi pelaksana proyek
Pengelolaan prosedur perundingan
- Penyampaian harga berdasarkan penilaian appraisal
- Mengamankan rekaman perundingan seperti surat berkekuatan bukti (content-certified)
- Mengumpulkan data pembuktian upaya perundingan
Strategi penguasaan hak
- Pencapaian awal atas kriteria penguasaan 95%
- Penataan struktur kepemilikan
Penanganan penghitungan harga pasar
- Pemanfaatan beberapa penilaian appraisal
- Penyiapan logika pencerminan keuntungan pengembangan
Penanganan gugatan
- Pengelolaan waktu tuntutan penjualan
- Pembuktian sampainya pernyataan kehendak
Analisis struktur risiko
Subjek | Risiko utama | Strategi penanganan |
Koperasi | Syarat perundingan tidak terpenuhi | Mengamankan rekaman perundingan |
Pemilik tanah | Risiko penjualan dengan harga rendah | Penanganan appraisal |
Pelaksana proyek | Sengketa harga pasar | Penyiapan data appraisal |
Badan hukum | Pelanggaran prosedur | Peninjauan hukum lebih dahulu |
4. Tuntutan penjualan | Makna putusan
Putusan ini memperjelas kriteria berikut dalam praktik tuntutan penjualan.
Hal ini tampaknya akan menjadi tolok ukur yurisprudensi penting yang berpengaruh langsung terhadap pengelolaan prosedur perundingan, strategi penilaian appraisal, dan cara penanganan gugatan dalam proyek pembangunan kembali dan koperasi perumahan daerah ke depan.
Apabila membutuhkan konsultasi dalam perkara terkait atau berada dalam situasi yang memerlukan penyelesaian sengketa, kami menyarankan untuk melakukan 🔗reservasi konsultasi hukum pengacara konstruksi.
