CONTENTS
- 1. Hukum perjanjian sewa, bagaimana kronologi lengkapnya?
- - Hukum perjanjian sewa, apa peraturan terkait?
- 2. Hukum perjanjian sewa, bagaimana pertimbangan pengadilan?
- 3. Hukum perjanjian sewa, apa strategi Daeryun?
1. Hukum perjanjian sewa, bagaimana kronologi lengkapnya?
Penggugat A dalam perkara ini menandatangani perjanjian sewa Apartemen OO dengan tergugat B, kemudian menempati apartemen tersebut.
Sejak mulai menempati apartemen, penggugat mengeluhkan penderitaannya akibat kebisingan antarlantai dari unit di atas kepada kantor pengelola apartemen dan tergugat serta meminta agar tindakan penanganan diambil. Menanggapi hal tersebut, tergugat dan kantor pengelola memberi tahu penghuni unit di atas mengenai adanya keluhan kebisingan antarlantai dan beberapa kali meminta penghuni tersebut agar berhati-hati.
Namun, masalah tersebut sama sekali tidak membaik, dan akibat penderitaan mental yang ditimbulkannya, penggugat bahkan menyewa unit hunian-kantor lain.
Meskipun demikian, tergugat tidak mengambil tindakan apa pun terkait masalah tersebut.
Atas hal tersebut, penggugat mengajukan gugatan dengan mendalilkan bahwa tergugat ‘tidak melaksanakan kewajibannya untuk memungkinkan penyewa menggunakan dan memperoleh manfaat dari objek sewa serta melanggar kewajiban untuk memperbaiki objek sewa’. Karena tujuan perjanjian sewa tidak mungkin tercapai, penggugat menyatakan akan mengakhiri perjanjian dan karena itu tergugat harus mengembalikan uang jaminan sewa.
Sebaliknya, tergugat membantah bahwa penyewa sebelumnya, yang tinggal di apartemen terkait selama 7 tahun sebelum disewa oleh penggugat, telah tinggal sebagai penghuni lantai bawah dari penghuni unit di atas selama sekitar 2 tahun 7 bulan dan tidak pernah mengajukan keluhan mengenai kebisingan antarlantai selama periode tersebut. Oleh karena itu, tidak dapat dianggap bahwa telah terjadi kebisingan antarlantai yang melampaui batas toleransi* sebagaimana didalilkan penggugat.
*Batas toleransi: batas tingkat kerugian yang secara wajar masih dapat ditoleransi ketika pelanggaran hak atas lingkungan, pencemaran, kebisingan, atau hal sejenis mengganggu dan merugikan kehidupan orang lain
Hukum perjanjian sewa, apa peraturan terkait?
▣ Pasal 623 Undang-Undang Hukum Perdata Korea Selatan (Kewajiban Pemberi Sewa)
Pemberi sewa berkewajiban menyerahkan objek sewa kepada penyewa dan mempertahankan objek tersebut dalam keadaan yang diperlukan agar dapat digunakan dan dimanfaatkan selama perjanjian berlangsung.
▣ Pasal 31 Undang-Undang Promosi Pembangunan Perumahan Korea Selatan
Lantai hunian bersama harus dibangun sedemikian rupa sehingga kebisingan benturan lantai antartingkat tidak melebihi 58 desibel untuk benturan ringan dan 50 desibel untuk benturan berat.
■ Pengakhiran perjanjian sewa sebelum berakhirnya jangka waktu
Meskipun jangka waktu sewa telah diperjanjikan, perjanjian sewa dapat diakhiri sebelum berakhirnya jangka waktu apabila terdapat alasan pengakhiran berikut.
Alasan pengakhiran oleh penyewa | Apabila pemberi sewa melakukan tindakan pemeliharaan yang bertentangan dengan kehendak penyewa sehingga penyewa tidak dapat mencapai tujuan penyewaan |
Apabila sebagian objek sewa musnah tanpa kesalahan penyewa atau tidak dapat digunakan maupun dimanfaatkan karena sebab lain, dan tujuan penyewaan tidak dapat dicapai dengan bagian yang tersisa | |
Alasan pengakhiran oleh pemberi sewa | Apabila penyewa mengalihkan haknya atau menyewakan kembali objek sewa tanpa persetujuan pemberi sewa |
Apabila penyewa menunggak hingga mencapai nilai sewa untuk 2 periode bagi rumah tinggal atau 3 periode bagi tempat usaha | |
Apabila penyewa tidak menggunakan atau memanfaatkan rumah sewa sesuai dengan perjanjian atau peruntukan yang ditentukan berdasarkan sifat rumah tersebut | |
Apabila penyewa secara signifikan melanggar kewajiban lainnya sebagai penyewa |
2. Hukum perjanjian sewa, bagaimana pertimbangan pengadilan?
Dalam perkara terkait hukum perjanjian sewa ini, pengadilan memutus untuk memenangkan pihak tergugat.
Pertama, pengadilan menjelaskan bahwa standar yang harus dipenuhi oleh hunian bersama terkait kebisingan antarlantai merupakan standar konstruksi yang dibebankan kepada pelaku usaha yang membangun dan memasok hunian bersama, bukan kewajiban yang dibebankan kepada pemilik hunian bersama.
Selain itu, mengenai ‘kewajiban untuk berupaya agar tidak menimbulkan kerugian kepada penghuni lain dan pihak lainnya akibat kebisingan antarlantai di dalam hunian bersama’ sebagaimana diatur dalam Undang-Undang Pengelolaan Hunian Bersama Korea Selatan, pengadilan menilai bahwa kewajiban tersebut berlaku bagi ‘penghuni dan pengguna’, bukan bagi pemilik hunian bersama seperti tergugat.
3. Hukum perjanjian sewa, apa strategi Daeryun?
Kami telah menganalisis putusan pengadilan yang menolak tuntutan penggugat untuk mengakhiri perjanjian sewa dengan alasan kebisingan antarlantai berdasarkan hukum perjanjian sewa.
Sengketa real estat dan 🔗sengketa sewa semacam ini memiliki karakteristik berupa rumitnya prosedur hukum dan pengumpulan alat bukti untuk pembuktian.
Firma Hukum Daeryun (Perseroan Terbatas) 🔗Grup Konstruksi dan Real Estat memiliki para pengacara spesialis real estat yang berpengalaman menangani banyak perkara dan menawarkan solusi terbaik yang sesuai dengan keadaan klien melalui konsultasi mendalam dengan klien.
Apabila Anda mengalami kesulitan akibat sengketa terkait sewa, silakan meminta konsultasi hukum kepada Grup Konstruksi dan Real Estat Daeryun kapan saja.
