賃貸借契約法 | 階間騒音を理由に賃貸借契約を解除できないと判断した地方裁判所の判決分析

賃貸借契約法上、階間騒音は賃貸借契約解除の理由にはならないと判断した地方裁判所の判決を分析します。

CONTENTS

1. 賃貸借契約法、詳しい経緯は？

本件の原告Aさんは、被告BさんとOOマンションについて賃貸借契約を締結し、マンションに入居しました。

原告は入居直後から上階との階間騒音の問題で、マンションの管理事務所と被告に苦痛を訴えて対策を求め、これを受けて被告と管理事務所は上階の居住者に階間騒音の苦情が発生した事実を伝え、数回にわたり注意を求めました。

しかし問題は全く改善されず、原告はこれによる精神的苦痛のため、別のオフィステルを賃借するまでに至りました。

それにもかかわらず、被告はこれについて何の措置も取りませんでした。

これに対して原告は、被告が「賃借人に賃借目的物を使用・収益させる義務を履行せず、賃借目的物の修繕義務に違反した」と主張し、賃貸借契約の目的達成が不可能であるとして、契約を解除するとし、したがって被告は賃借保証金を返還しなければならないと主張して訴訟を提起しました。

一方、被告は、原告が賃借する前に本件マンションで7年間居住した前賃借人は、上階の居住者と2年7か月ほど共に上階と下階を使用していたが、その期間中に階間騒音を理由に苦情を提起したことがないため、原告が主張する受忍限度*を超える階間騒音が発生したとは認められないと反論しました。

*受忍限度：環境権の侵害や公害、騒音などが発生して他人に生活上の妨害や害を及ぼす場合に、被害の程度が互いに我慢できる限度

▣ 民法第623条（賃貸人の義務）

賃貸人は、目的物を賃借人に引き渡し、契約存続中その使用・収益に必要な状態を維持させる義務を負う。

▣ 住宅建設促進法第31条

共同住宅の床は、各階間の床衝撃音について、軽量衝撃音は58デシベル以下、重量衝撃音は50デシベル以下となるようにしなければならない。

■ 賃貸借契約の中途解除

賃貸借期間の約定があっても、次のような解除事由があれば賃貸借契約を中途で解除することができます。

賃借人の解除事由	賃貸人が賃借人の意思に反して保存行為を行う場合に、賃借人がこれにより賃借の目的を達成できない場合
賃借人の解除事由	賃借物の一部が賃借人の過失なく滅失その他の事由により使用・収益できないとき、その残存部分では賃借の目的を達成できない場合
賃貸人の解除事由	賃借人が賃貸人の同意なくその権利を譲渡し、または賃借物を転貸した場合
	賃借人が住宅は2期分、商店は3期分の賃料額に達するまで延滞した場合
	賃借人が賃借住宅を、契約またはその住宅の性質によって定められた用法で使用・収益しなかった場合
	その他、賃借人としての義務に著しく違反した場合

賃貸借契約法に関して、裁判所は被告の主張を認めました。

まず、階間騒音に関して共同住宅が満たすべき基準は、共同住宅を建設・供給する事業主体に課された建築基準であって、共同住宅の所有者に課される義務ではないと説明しました。

また、共同住宅管理法に規定された「共同住宅内で他の入居者等に階間騒音等による被害を与えないよう努めるべき義務」については、「入居者と使用者」にその義務があり、被告のような共同住宅の所有者に規定されたものではないと判断しました。

賃貸借契約法に関して、階間騒音を理由に賃貸借契約を解除しようとする原告の請求を棄却した裁判所の判決を分析しました。

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