賃貸借紛争

• 賃貸借紛争の原因のうち、賃貸人の過失が認められる場合があります。

この場合、賃借人は賃貸人を相手に損害賠償請求訴訟を提起したり、賃貸借契約解除の要求、その他自身の権利救済のための手続きを進めたりすることができます。

以下のような問題がその例であり、賃貸人の過失を問うて賃貸借紛争を進めてみることができます。

1. 賃借保証金・伝貰保証金の未返還問題

2. 過度な目的物の原状回復請求の問題

3. 過度な賃料増額要求の問題

4. 賃貸人が正当な理由なく契約更新を拒絶する問題

• 賃貸借紛争の原因のうち、賃借人の過失が認められる場合も存在します。

この場合、上記と同様に、賃貸人は賃借人を相手に損害賠償請求訴訟を提起することができ、一方的な契約解約を要求することができ、自らの権利救済のための手続きを進めることができ、目的物からの退去を要請することができます。

以下のような問題が例示として説明され得るものであり、賃借人の過失を問い、賃貸借紛争を進めることができます。

1. 正当な理由なく3か月以上賃料を未納した問題

2. 虚偽や不正な行為で目的物を賃借した問題

3. 目的物を故意や重大な過失で破損した問題

4. 賃貸借契約条件の違反の問題(ペットの飼育など)

賃料の引き上げや保証金の増額をめぐって、賃貸人と賃借人の間で意見の相違が生じる場合である。

この場合、法律では一定の条件と限度内でのみ増減の請求ができるよう規定しており、これを正確に理解しておく必要がある(「住宅賃貸借保護法」第7条および「商街建物賃貸借保護法」第11条)

契約期間の 延長の有無、自動更新の適用の有無、または早期解約をめぐる争いである。

賃借人が契約満了前に退去を希望する場合、違約金の問題が生じることがあり、賃貸人が自動更新を防ぐために更新拒絶の事由を主張する場合が一般的である。

賃貸借の終了後、保証金の返還時期や返還金額などをめぐって問題が生じることがある。

また、賃借人が目的物を返還しない、または返還を遅滞する場合、明渡し訴訟につながることもある。

賃貸人と賃借人の間で、賃貸目的物の返還状態および建物の維持・補修責任の所在をめぐって対立が生じることがある。

一般に賃貸人は構造的・基本設備に対する維持義務を、賃借人は使用上生じた軽微な損傷について責任を負う場合が多い。

契約書に明確に定めていない場合、法的解釈が分かれることがある。

賃貸借契約の更新の可否および契約終了の条件に関する紛争である。

代表的な紛争事例は以下のとおりである。

店舗の賃借人間における権利金の支払および回収の問題に関連する紛争が代表的である。

店舗の賃借人が新規賃借人から権利金を回収しようとする過程で、賃貸人の妨害がある場合に生じる。

ただし、商業建物賃貸借保護法上、一定の要件の下では、賃貸人は正当な事由なく権利金の回収を妨害することはできない(「商業建物賃貸借保護法」第10条の4)。

権利金の回収機会を奪われた賃借人は、損害賠償を請求することができる。

賃貸借契約に関連する紛争を迅速かつ経済的に解決するための法定の調停制度である。

住宅または商街建物の賃貸借に関するすべての紛争を扱っており、韓国不動産院がソウル、京畿、江原、世宗、全北、慶北などに事務局を運営している。

先に述べた賃貸借紛争が発生した場合、賃貸借紛争調停委員会に調停を申請することができる。

賃貸借紛争の中で最も多く発生する類型の一つは、賃貸人が賃借保証金、すなわち敷金を賃貸借契約の終了後に賃借人に支給しない事例です。

この場合、賃借人は他の場所へ引っ越すことができず、賃貸人との賃貸借紛争を通じて保証金の返還を受ける手続きを確認しなければなりません。

内容証明や賃借権登記命令など訴訟提起前の事前措置がありますが、紛争が解決しない場合は、賃借保証金返還請求訴訟を進めることになる可能性もあります。

この場合、賃貸人に勝訴したとしても、判決に基づく義務を賃貸人が履行しなければ強制執行手続きに入らなければならないため、仮差押え手続きについても熟知しておくのが望ましいです。

したがって、不動産専門弁護士の助力が不可欠な手続きです。

1. 住宅賃貸借保護法上、賃貸人や賃借人は賃貸借契約終了期限の最低2か月前に賃貸借契約の終了および解除の通知をしなければなりません(2か月以前に終了および解除の意思を明らかにしない場合は黙示的契約更新)

2. 賃貸借契約終了後、保証金が未返還の場合、賃借人は賃貸人に内容証明を発送し、賃借権登記命令など訴訟進行のための事前措置を履行

3. 事前措置以後も賃貸人が無応答の場合、賃借保証金返還請求訴訟を提起し、賃貸人財産の仮差押え申請

4. 判決勝訴後、執行権原を得て強制執行手続きを履行

5. 保証金返還

賃貸借紛争のうち、契約更新の 問題で 紛争が 起こることも あります。

賃借人は、賃貸借契約の 終了 6か月前から 2か月 前までの 期間 中に 契約の 更新を 要求できる 契約更新要求権を 有して います。

このような 契約更新の要求に対し、賃貸人は 正当な 理由なく 拒絶することができません。

もし正当な 事由 なく 更新を 拒絶し、賃貸借契約の 期間 満了前に目的物を第三者に 賃貸する 場合、 賃借人に 対する 損害賠償 責任が 生じることがあります。

賃貸借契約の更新に 対する 保護が なければ、 一方 当事者の 契約解除によって 被害を 受けることが あるため、必ず これによる損害を 受けた場合は 救済方法に ついて 熟知しておき、 法律専門家の 助けを 受けるべきです。

紛争調停の手続は、次の 4段階の過程で簡便に進められる。

必須書類

任意提出

調停が成立すると、当事者間の「合意」とみなされ、調停調書に明示された金銭の支払等は、別途の執行文がなくても強制執行が可能である。

調停制度は、訴訟に比べて次のような実質的な利点が多い。

賃貸借契約が終了したにもかかわらず、賃貸人が保証金を返還しない場合に提起する訴訟である。

訴訟を提起するためには、賃貸人に保証金を返還する義務があるにもかかわらず返還しなかったという事実を立証できる証拠が必要である。

主な証拠

明渡し訴訟は、賃借人が契約終了後も目的物を返還しない場合に提起する。

この訴訟は、賃借人がもはや不動産を占有する権利がないにもかかわらず無断で占有している場合に、賃貸人が裁判所に提起する訴訟をいう。

主な証拠

賃貸人が権利金の回収を妨害し、または不当に侵害した場合に提起する訴訟である。

商業建物賃貸借保護法に基づき、次のような行為を行った賃貸人を相手に提起することができる。

この場合、上記のような賃貸人の行為により実際に損害が発生したことを立証できなければならない。

主な証拠

当法人には、大韓弁護士協会に登録された不動産専門弁護士、および平均 10年以上の経歴を有する専門弁護士が多数在籍している。

これにより、保証金の未返還、明渡しの遅延、権利金の対立など実質的な損害が発生した場合、内容証明の発送から調停の申請、訴訟対応に至るまで専門的な法的支援が可能である。

不動産専門弁護士の助力を通じて、状況に応じた対応戦略を早期に策定することが望ましい。