契約解止

• 契約解除の主な事由としては、 ▲ 契約条件の不履行 ▲ 契約当事者間の合意による解除 ▲中間金または残金支払いの困難 ▲ 不動産に関する重要事項の不告知などがあります。

契約当事者の間でいつでも契約解除事由が発生した場合は解除を通告することができ、 その方式は通常、文書を通じて伝達します。

• 契約解約をする場合、 帰責事由に応じて違約金を支払わなければならないことがあります。

契約解約の違約金とは、 契約書に明示された事項に違反したり、中途金および残金を納付しないなど金銭の支払いに問題が発生したりした場合に、一定の金額を契約事項の違反者が相手方に支払うことをいいます。

不動産売買契約では、一般的にすでに納入した契約金を違約金とみなす場合があります。

もし、 違約金を支払わなければならない状況が発生した場合、法的判断について助言を求めることをお勧めします。

• 契約解約時、状況に応じて契約金を返してもらえない場合が発生し得ます。

契約金は一種の保証金の役割を果たし、 契約金を支払うことで買主が契約の履行を行うという意思表示をしたことになります。

したがって、契約を解約するならば、 契約金を放棄するという意思も同時に表現したと見ることもできます。

もし契約解約後に契約金を返してもらおうとするならば、 契約解約の事由が相手方にあることを証明しなければなりません。

もし売主に契約解約の事由が存在するならば、契約金を返してもらうことができます。

逆に売主の立場で契約解約を要求する場合、 買主に帰責事由がなければ、売主から契約金の 2倍となる金額を返してもらうこともできます。

解除は、すでに成立した契約を遡及して消滅させる一方的な意思表示です。

言い換えれば、解除が行われると当初から契約がなかったかのようになり、当事者は相互の原状回復義務を負うことになります(民法第548条)。

解除の効果

解約は、契約の性格上、一定期間持続する継続的な契約に限って認められる終了の方法であり、その時点以降の効力のみ消滅します。

すなわち、すでに発生した契約の効力はそのまま残しつつ、解約以降から契約は終了します。

例えば、賃貸借契約において賃貸人が賃料2期を延滞した賃借人に対して解約の通知を行うと、その時点以降は賃貸借の効力がなくなることになります(民法第640条、住宅賃貸借保護法第6条など)。

賃貸借契約は、約定した期間が満了すれば当然に終了します。

ただし、 賃貸人が更新拒絶の通知をしなかったり、 契約条件を変更するという通知をしなかったりした場合には、黙示の更新とみなされて賃貸借契約が自動的に延長されます(住宅賃貸借保護法第6条)。

賃貸人が更新を拒絶するには、賃貸借満了の 6か月前から 2か月前の間に通知しなければなりません。

黙示の更新がなされた場合、 賃借人はいつでも解約の通報が可能であり、 賃貸人がその通知を受けた日から 3か月後に契約は終了します。

賃借人が破産宣告を受けた場合、 賃貸人は解約通告を通じて契約を終了することができます(民法第637条)。

特定の状況では、 解約の通報が到達すれば、別途の相手方の同意なく契約が終了します。

賃借人が即時解約できる場合

賃貸人が即時解約できる場合

契約期間中であっても、特約または法律上の事由があれば、中途解約が可能です。

賃借人の解約

賃貸人の解約

同様に、解約権の留保特約がある場合や、賃借人の破産、重大な義務違反などがある場合には、中途解約が可能です。

契約解除の後、相手方に対して別途、損害賠償訴訟を請求することができます。

契約解除が違法である、一方的に行われた、契約解除後に不動産の返還を拒否する、契約金の返還事由が存在するにもかかわらず返還を拒否するなどの場合があります。

こうした状況を早期に予防するためには、通常、契約書に特約事項を盛り込むことが重要です。

特約事項は、紛争が発生した際に契約解除の明確な基準となり得ます。 特約事項の構成について 🔗不動産専門弁護士に相談することをお勧めします。

契約解約は、相手方に意思表示が到達してこそ効力が発生します。

口頭で解約の意思を明らかにすることも可能ですが、後日の紛争を予防し、今後の訴訟で証拠として活用するためには、書面通知、特に内容証明郵便を通じて解約の意思を表示することが望ましいです。

内容証明書には、次のような核心的な内容を漏れなく記載する必要があります。

このように作成された内容証明は、後に保証金返還訴訟や強制執行の回避、 賃貸借紛争の調整 など法的手続きにおいて有効な証拠として活用され得るものであり、 裁判所の判断における重要な参考資料となります。

内容証明書は次の手続きと要領に従って作成します。

作成した内容証明書3部を最寄りの郵便局に提出します。

このとき、1部は受取人へ発送、1部は郵便局保管、1部は本人保管となります。

郵便局は当該内容証明の謄本を3年間保管しており、この期間内であればいつでも再発行を受けることができます。

契約が解除されると、賃貸借関係は将来に向かって終了します。

これに伴い、賃借人は住宅を返還し、賃貸人は保証金を返還しなければなりません（民法第550条、第536条）。

契約当事者が契約に違反して解止となった場合、 故意または過失があれば損害賠償請求が可能です(民法第551条、 第390条、 第750条)。

賃貸借契約が終了したとしても、 賃貸人が保証金を返還しなければ、賃借人は住宅の引渡しを拒絶することができます。

いわゆる 同時履行の抗弁権です。

賃貸借が終了した後、 保証金を返してもらえなかった賃借人は、賃借権登記命令の 申請を行える 権限を 得ることに なります。

その後、 賃借権登記命令に 基づいて賃借権登記を済ませると、 賃借人は住宅を引き渡さずに引っ越しをしても、 従来の対抗力と優先弁済権を維持することができます。

(ただし、 住民登録と占有の要件を備えた状態で申請した場合)

契約が終了すると、賃貸人は賃借人に保証金を返還する義務があります。

ただし、 賃借人の原状回復義務と相殺され得ます。(例 : 破損した設備、 壁紙の張り替え、 清掃費など)

もし契約が 解約され、住宅の 引渡しを 終えたにもかかわらず、賃貸人が 保証金を 返還しない 場合は、次の ような 方法を 試みることが できます。

保証金 返還の 方法

賃貸人は滞納賃料、賃貸物毀損に対する損害賠償を請求することができます。

また、契約違反により違約金や契約金没取が発生する可能性もあります。

当法務法人には、大韓弁護士協会に登録された不動産専門弁護士、および平均 10年以上の経歴を持つ専門弁護士が多数在籍しています。

契約解約事由の正当性の検討から保証金返還請求、 強制執行、 所有権移転など関連する手続き全般にわたり、実効性のある法律支援の提供が 可能です。

もし一人で すべての 手続きを 担うことが 難しいのであれば、 不動産弁護士の助力を通じて、より正確かつ迅速に手続きを進められることをお勧めします。