契約の解約

• 契約解除の主な事由としては、 ▲ 契約条件の不履行 ▲ 契約当事者間の合意による解除 ▲中間金または残金支払いの困難 ▲ 不動産に関する重要事項の不告知などがあります。

契約当事者の間でいつでも契約解除事由が発生した場合は解除を通告することができ、 その方式は通常、文書を通じて伝達します。

• 契約解約をする場合、 帰責事由に応じて違約金を支払わなければならないことがあります。

契約解約の違約金とは、 契約書に明示された事項に違反したり、中途金および残金を納付しないなど金銭の支払いに問題が発生したりした場合に、一定の金額を契約事項の違反者が相手方に支払うことをいいます。

不動産売買契約では、一般的にすでに納入した契約金を違約金とみなす場合があります。

もし、 違約金を支払わなければならない状況が発生した場合、法的判断について助言を求めることをお勧めします。

• 契約解約時、状況に応じて契約金を返してもらえない場合が発生し得ます。

契約金は一種の保証金の役割を果たし、 契約金を支払うことで買主が契約の履行を行うという意思表示をしたことになります。

したがって、契約を解約するならば、 契約金を放棄するという意思も同時に表現したと見ることもできます。

もし契約解約後に契約金を返してもらおうとするならば、 契約解約の事由が相手方にあることを証明しなければなりません。

もし売主に契約解約の事由が存在するならば、契約金を返してもらうことができます。

逆に売主の立場で契約解約を要求する場合、 買主に帰責事由がなければ、売主から契約金の 2倍となる金額を返してもらうこともできます。

解除は、すでに成立した契約を遡及して消滅させる一方的な意思表示である。

言い換えれば、解除がなされると、初めから契約がなかったかのようになり、当事者は相互に原状回復義務を負うことになる(民法第548条)。

解除の効果

解約は 契約の性質上一定期間継続する継続的契約に限り認められる終了方法であり、 その時点以降の効力のみが消滅する。

つまり、すでに生じた契約の効力はそのまま維持し、解約以降について契約が終了する。

例えば、賃貸借契約において賃貸人が賃料 2期分を滞納した賃借人に対して解約の通知を行うと、その時点以降は賃貸借の効力が失われる（民法第640条、住宅賃貸借保護法第6条など）。

賃貸借契約は、約定した期間が満了すると当然に終了する。

ただし、賃貸人が更新拒絶の通知をしなかったり、契約条件を変更する旨の通知をしなかった場合には、黙示の更新とみなされ、賃貸借契約が自動的に延長される(住宅賃貸借保護法第6条)。

賃貸人が更新を拒絶するには、賃貸借の満了6か月前から2か月前までの間に通知しなければならない。

黙示の更新がなされた場合、賃借人はいつでも解約の通知が可能であり、賃貸人がその通知を受けた日から3か月後に契約は終了する。

賃借人が破産宣告を受けた場合、賃貸人は解約の通告により契約を終了させることができる（民法第637条）。

特定の状況では、解約の通知が到達すると相手方の別途の同意なく契約が終了する。

賃借人が直ちに解約できる場合

賃貸人が直ちに解約できる場合

契約期間中であっても、特約または法律上の事由があれば中途解約が可能である。

賃借人の解約

賃貸人の解約

同様に、解約権の留保特約がある場合や、賃借人の破産、重大な義務違反などがある場合には中途解約が可能である。

契約解除の後、相手方に対して別途、損害賠償訴訟を請求することができます。

契約解除が違法である、一方的に行われた、契約解除後に不動産の返還を拒否する、契約金の返還事由が存在するにもかかわらず返還を拒否するなどの場合があります。

こうした状況を早期に予防するためには、通常、契約書に特約事項を盛り込むことが重要です。

特約事項は、紛争が発生した際に契約解除の明確な基準となり得ます。 特約事項の構成について 🔗不動産専門弁護士に相談することをお勧めします。

契約の解約は、相手方に意思表示が到達して初めて効力が生じる。

口頭で解約の意思を示すことも可能であるが、 後日の紛争を予防し、今後の訴訟で証拠として活用するためには、書面による通知、特に内容証明郵便により解約の意思を表示することが望ましい。

内容証明書には、次のような核心的な内容を漏れなく記載する必要がある。

このように作成した内容証明は、後日の保証金返還訴訟や強制執行の回避、賃貸借紛争の調停など法的手続において有効な証拠として活用され得るものであり、裁判所の判断における重要な参考資料となる。

内容証明書は、次の手続と要領に従って作成する。

作成した内容証明書 3部を、最寄りの郵便局に提出する。

この際 1部は受取人へ発送し、1部は郵便局が保管し、1部は本人が保管する。

郵便局は当該内容証明の謄本を 3年間保管し、この期間内であればいつでも再発行を受けることができる。

契約が解約されると、賃貸借関係は将来に向かって終了する。

これに伴い賃借人は住宅を返還し、賃貸人は保証金を返還する必要がある（民法第550条、第536条）。

契約当事者が契約に違反して解約に至った場合、故意または過失があれば損害賠償請求が可能である（民法第551条、第390条、第750条）。

賃貸借契約が終了したとしても、賃貸人が保証金を返還しない場合、賃借人は住宅の引渡しを拒むことができる。

いわゆる同時履行の抗弁権である。

賃貸借が終了した後、保証金の返還を受けられない賃借人は、賃借権登記命令の申立てを行う権限を取得する。

その後、賃借権登記命令に従って賃借権登記を終えると、賃借人は住宅を引き渡さず転居しても、従来の対抗力と優先弁済権を維持することができる。

（ただし、住民登録と占有の要件を備えた状態で申立てを行った場合）

契約が終了すると、賃貸人は賃借人に対して保証金を返還する義務を負う。

ただし、賃借人の原状回復義務と相殺されることがある。（例：破損した設備、壁紙の張替え、清掃費など）

もし契約が解約され、住宅の引渡しを終えたにもかかわらず賃貸人が保証金を返還しない場合には、次のような方法を試みることができる。

保証金返還の方法

賃貸人は、滞納された賃料、賃貸物の毀損に対する損害賠償を請求することができる。

また、契約違反により違約金や手付金の没収が生じることもある。

当法人には、大韓弁護士協会に登録された不動産専門弁護士、および平均 10年以上の経歴を有する専門弁護士が多数在籍している。

契約解約の事由の正当性の検討から、保証金返還請求、強制執行、所有権移転など関連手続の全般にわたり、実効性のある法的支援の提供が可能である。

仮に一人ですべての手続を担うことが難しい場合には、不動産弁護士の助力により、より正確かつ迅速に手続を進めることを検討し得る。