契約名義信託

• 契約名義信託は 名義信託の一 種類です。 名義信託は 大きく 3種類に 分けられます。

その うち、 3者間名義信託と 契約名義信託では第三者である 売主が 登場するため、 ここで 名義信託の 有効性が 決定されます。

· 両者間 名義信託 : 信託者が受託者に 自身の 所有 不動産を 信託し 登記移転を 行う場合

· 3者間 名義信託 : 買主である 信託者が 売主である第三者から不動産を 買い受けながら、 直接 不動産 売買契約を 結びます。

そして、不動産の所有権移転登記は 受託者の 名前で しておく ものです。

中間省略登記型名義信託とも 呼ばれます。

実質的に 不動産売買契約の 当事者は 信託者です。

この 点が 契約名義信託との 違いです。

· 契約名義信託 : 実質的な 買主は 信託者ですが、

しかし、「不動産実権利者名義の登記に関する法律」に基づき、このような名義信託約定は原則的に無効です。

これに伴い、名義受託者名義で行われた登記もまた無効となります。

これは不動産実名制の原則に反するためであり、刑事処罰・課徴金などの法的制裁が伴います。

名義信託約定は原則として無効ですが、 例外的に名義受託者が契約当事者であり、 相手方が名義信託の存在を知らなかった善意の第三者であれば、 所有権移転の効力が認められることがあります(「不動産実権利者名義登記に関する法律」 第4条第2項ただし書)。

すなわち、 不動産取引の相手方が名義信託があったという事実を知らずに契約に臨んだ場合、 その契約は有効に成立し得るものであり、 当該不動産の所有権も有効に移転され得るのです。

このように法的な例外は存在しますが、 当該例外が適用されるには非常に厳格な要件を満たさなければならず、 名義信託を意図的に活用することは依然として法的に重大な危険を伴います。

契約名義信託において売主が悪意である場合、すなわち、この不動産売買契約に名義信託約定が存在することを知りながらも売買契約を進行した場合に該当します。

この場合、売主と名義受託者間の売買契約は無効となります。

したがって、売主が不動産売買契約を原因として名義受託者の前に行った不動産所有権移転登記もまた無効となります。

依然として不動産の所有権は売主が保有しているということです。

売主は不動産の所有権者として受託者に移転した登記を取消請求でき、受託者は売主に対して不動産売買代金返還請求を行うことができます。

この場合も不動産実名法により、信託者と受託者間の名義信託約定は無効です。したがって、名義受託者は名義信託者に対し、事前に受け取った不動産売買代金を返還しなければなりません。

名義信託約定をした実権利者は、次の基準に従い不動産評価額に課徴金賦課率を掛けた分の課徴金を納付しなければなりません。

また、名義信託状態の経過期間に応じた追加の課徴金も併せて合算して計算しなければなりません。

例えば、10億ウォンの不動産を名義信託した場合、1年以上放置したのであれば 10% + 10% = 合計 20%の課徴金、 すなわち 2億ウォンが賦課され得ます。

課徴金が賦課されれば遅滞なく実名で登記しなければなりません。

もし課徴金賦課以降にも実名で登記転換していない場合、次のような履行強制金が反復的に賦課されます(『不動産実権利者名義の登記に関する法律』第6条)。

履行強制金は単純課徴金とは別に反復的な負担が大きいため、実名転換を遅延させてはなりません。

契約名義信託について、名義信託者と名義受託者は次のような処罰を受ける可能性があります(「不動産実権利者名義登記に関する法律」 第7条第1項および第2項)。

故意に名義信託を進めたのであれば、不動産実名制違反が明白であるだけに、重大な法的責任が伴います。

課徴金の減軽などのため、違反の経緯に対する疎明を準備すべきであり、課徴金の賦課前には事前通知および意見提出の機会を活用できます。

場合によっては、刑事処罰水準の緩和のための量刑資料および自発的な是正努力の証憑が必要です。

契約過程において名義信託という事実を認知できなかったり、法律関係の理解不足により発生したミスであれば、経緯によっては善処の余地がありますが、名義信託自体は無効です。

ただし、名義受託者が契約当事者であり、相手方が善意であった場合、「不動産実権利者名義登記に関する法律」第4条第2項但書によって契約の効力が認められる可能性があります。

これに従って、課徴金や処罰を免れるためには、疎明資料の作成が非常に重要です。

当法務法人には、大韓弁護士協会に登録された不動産専門弁護士、および平均 10年以上の経歴を持つ専門弁護士が多数在籍しています。

これにより、名義信託が問題となって課徴金の賦課や刑事処罰、 登記無効などのリスクが発生した場合、 異議申立てから行政審判、 刑事手続きへの対応に至るまで、実質的な法律支援が可能です。

実質所有者と登記名義人が異なるのであれば、 不動産専門弁護士の助力を通じて、名義信託の有無の判断と対応戦略を迅速に策定されることをお勧めします。