契約名義信託

• 契約名義信託は 名義信託の一 種類です。 名義信託は 大きく 3種類に 分けられます。

その うち、 3者間名義信託と 契約名義信託では第三者である 売主が 登場するため、 ここで 名義信託の 有効性が 決定されます。

· 両者間 名義信託 : 信託者が受託者に 自身の 所有 不動産を 信託し 登記移転を 行う場合

· 3者間 名義信託 : 買主である 信託者が 売主である第三者から不動産を 買い受けながら、 直接 不動産 売買契約を 結びます。

そして、不動産の所有権移転登記は 受託者の 名前で しておく ものです。

中間省略登記型名義信託とも 呼ばれます。

実質的に 不動産売買契約の 当事者は 信託者です。

この 点が 契約名義信託との 違いです。

· 契約名義信託 : 実質的な 買主は 信託者ですが、

しかし、「不動産実権利者名義登記に関する法律」により、こうした名義信託約定は原則として無効である。

これにより、名義受託者の名義でなされた登記もまた無効となる。

これは不動産実名制の原則に反するためであり、刑事処罰・課徴金などの法的制裁が伴う。

名義信託約定は原則として無効であるが、例外的に名義受託者が契約当事者であり、相手方が名義信託の存在を知らなかった善意の第三者であれば、所有権移転の効力が認められることがある（「不動産実権利者名義登記に関する法律」第4条第2項ただし書）。

つまり、不動産取引の相手方が名義信託があった事実を知らずに契約に臨んだ場合、その契約は有効に成立し得るものであり、 当該不動産の所有権も有効に移転し得るものである。

このように法的な例外は存在するが、その例外が適用されるには極めて厳格な要件を満たす必要があり、名義信託を意図的に用いることには、なお法的に重大な危険が伴う。

契約名義信託において売主が悪意である場合、すなわち、この不動産売買契約に名義信託約定が存在することを知りながらも売買契約を進行した場合に該当します。

この場合、売主と名義受託者間の売買契約は無効となります。

したがって、売主が不動産売買契約を原因として名義受託者の前に行った不動産所有権移転登記もまた無効となります。

依然として不動産の所有権は売主が保有しているということです。

売主は不動産の所有権者として受託者に移転した登記を取消請求でき、受託者は売主に対して不動産売買代金返還請求を行うことができます。

この場合も不動産実名法により、信託者と受託者間の名義信託約定は無効です。したがって、名義受託者は名義信託者に対し、事前に受け取った不動産売買代金を返還しなければなりません。

名義信託約定をした実権利者は、次の基準に従い、不動産評価額に課徴金賦課率を乗じた額の課徴金を納付しなければならない。

また、名義信託状態の経過期間に応じた追加の課徴金も併せて計算する必要がある。

例えば、10億ウォンの不動産を名義信託した場合、1年以上放置したときは10% + 10% = 合計20%の課徴金、すなわち2億ウォンが賦課されることがある。

課徴金が賦課されると、遅滞なく実名で登記しなければならない。

課徴金の賦課後も実名での登記に転換しない場合、次のような履行強制金が繰り返し賦課される（「不動産実権利者名義登記に関する法律」第6条）。

履行強制金は、単なる課徴金とは別に反復的な負担が大きいため、実名への転換を遅らせるべきではない。

契約名義信託において、名義信託者および名義受託者は、次のような処罰を受けることがある（「不動産実権利者名義登記に関する法律」第7条第1項および第2項）。

故意に名義信託を行った場合、不動産実名制違反が明白であるため、重大な法的責任が伴う。

課徴金の減軽などのため、違反の経緯に関する疎明を準備する必要があり、課徴金の賦課前には、事前通知および意見提出の機会を活用することができる。

場合によっては、刑事処罰の程度を緩和するための量刑資料および自発的な是正努力の証憑が必要となることがある。

契約の過程で名義信託であるという事実を認識できなかった場合や、法律関係への理解不足から生じた過失であった場合には、経緯によって寛大な処分の余地があるが、名義信託自体は無効である。

ただし、名義受託者が契約当事者であり、相手方が善意であった場合には、「不動産実権利者名義登記に関する法律」第4条第2項ただし書により、契約の効力が認められることがある。

これにより、課徴金や処罰を免れるためには、疎明資料の的確な作成が求められる。

当法人には、大韓弁護士協会に登録された不動産専門弁護士、および平均 10年以上の経歴を有する専門弁護士が多数在籍している。

これにより、名義信託が問題となり、課徴金の賦課や刑事処罰、登記無効などのリスクが生じた場合に、異議申立てから行政審判、刑事手続への対応に至るまで、実質的な法的支援が可能である。

実質的な所有者と登記名義人が異なる場合には、不動産専門弁護士の助力を通じて、名義信託か否かの判断と対応戦略を速やかに策定することが望まれる。