抵当権／根抵当権

抵当権は、特定の金額を不動産を担保に借用する際、その金額の範囲内でのみ担保物に対する権利を設定することができます。

もし債務者が借用した金をすべて支給すれば、自動的に抵当権は消滅することになります。

追加で融資を受けたり金銭を借用したりする場合は、抵当権の金額を新たに設定して登記しなければなりません。

普通『家を担保に出す』、『抵当に取られた』という表現は、抵当権を設定したという意味を表します。

債務者は、抵当権を設定して債権者から容易に金銭を借用することができます。

債権者の立場でも、債務者が金銭を返さなければ、担保物を競売にかけて自分の債権の弁済を受けることができるため、惜しい状況ではありません。

もし不動産売買契約を結ぼうとする場合は、不動産に抵当権の設定がなされているか、必ず確認する過程が必要です。

根抵当権は将来発生し得る不特定の債務を一定の限度まで担保するために設定することができます。

通常、銀行で住宅担保ローンを設定する際に根抵当権の設定が主に使用されます。

一般的に抵当権よりも高い金額を設定でき、利息や違約金など付帯費用を含みます。

根抵当権は継続して維持される性質を有するため、債務者が一部弁済しても抹消されません。

根抵当権は継続的な取引関係から発生する不特定債権を、将来の決算期に一定の限度額まで担保するために設定するものです。

貸出金額が随時変動する銀行など金融機関の貸出で多く使用されます。

貸出金額が変動するたびに新たに設定して登記するのが煩わしいためです。根抵当権は一般抵当権とは異なり、被担保債権が消滅しても抹消登記を別途申請してこそ抹消されます。

つまり、すでに債務を弁済したとしても登記簿上には存在することになります。

根抵当権には債権最高額が 存在します。 債権最高額は 担保される 債権の 最高限度額を いいます。

通常 元金より 120～130% 程度に 設定することに なります。

債務者が 債務不履行の際、元金だけで なく 遅延利子、 損害賠償金、 競売費用 などを 債権最高額の 範囲 内で 担保する ためです。

根抵当権は 債権最高額の 範囲 内で 継続的な 取引で 増減 変動する可能性が あります。

抵当権は、債務者または第三者が債務の担保として提供した不動産の占有を移転せずに、 当該不動産から優先弁済を受けることができる権利です(「民法」 第356条)。

これは、確定した債権を担保するために設定され、 債権が消滅すれば抵当権もともに消滅します。

根抵当権は 継続的な取引関係で発生し得る不特定多数の将来の債権を担保するために設定される抵当権です(「民法」 第357条)。

特定の債権ではなく、 取引関係で発生可能な債権を一定の限度内で担保することが特徴です。

抵当権と根抵当権は、次のような権利に設定することができます(『民法』第371条)。

抵当権は物権であるため、単なる契約だけでは成立せず、必ず登記手続が伴わなければなりません(『民法』第186条参照)。

以下の要件が充足されてこそ抵当権が法的に有効に成立します。

根抵当権抹消請求訴訟を進める際、債務者が債権者に当該債務を全部弁済したと主張しながら、債権最高額までのみ弁済をした場合があります。

この際、当該根抵当権を抹消させることができるかが問題となります。

債務者が債権最高額の限度と関係なく、実際にお金を返すまで債権限度額を超過して増え続けた利息まで全額債権者に弁済をしてこそ、根抵当権の抹消が可能です。

根抵当権の場合、債権が継続して増減・変動するという特徴があるため、被担保債権が確定してはじめて特定されます。

被担保債権が確定するまでは消滅時効が進行しないのが原則であるため、根抵当権の消滅時効の期間経過を理由に根抵当権抹消請求訴訟を提起するためには、以下のような点を立証する必要があります。

1. 根抵当権が有効に成立した点

2. 根抵当権の被担保債権が確定した点

3. 確定した時点から10年の消滅時効が経過した点

上記のような事実がすべて立証されれば、消滅時効を理由に根抵当権抹消請求訴訟を提起することができます。

根抵当権によって担保される債務が存在しないにもかかわらず、虚偽に根抵当権が設定される場合があります。

これは抵当権にも該当する場合です。虚偽に誤って設定された抵当権・根抵当権の場合、その抹消請求訴訟を提起することができます。

この場合、訴訟を提起された債権者は、根抵当権の被担保債権の存在事実を立証する責任があります。これを立証できなければ、抵当権および根抵当権は抹消されます。

抵当権は担保物に対する強力な優先権を付与します。

設定された抵当権は物件自体だけでなく、関連する収益、 損害賠償、 代替物などにまで効力が及び、 次のような法的権利を含みます。

抵当権は特定の債権を担保するための物権であるため、その性質上、自由な処分に一定の制限があり、債権と運命を共にするという特性があります。

抵当権の処分制限

抵当権は 担保する債権と分離して譲渡したり担保として提供したりすることはできません。

このため、抵当権を他人に譲り渡すには必ず被担保債権とともに移転しなければならず、この場合、債権譲渡に関する規定が適用され、物権的合意とともに登記を備えなければなりません。

抵当権の消滅

抵当権は 担保した債権が消滅すれば、ともに消滅します。

ただし、地上権または伝貰権を目的として抵当権を設定した者は、抵当権者の同意なしには地上権または伝貰権を消滅させることができません。

抵当権者がその権利を実際に妨害され、または侵害されるおそれがある場合、 次のような事項を請求することができます(「民法」 第370条および第214条)。

抵当権に対する侵害が故意または過失による違法行為である場合、 損害賠償を請求することができます(「民法」 第750条)。

抵当権設定者の責めに帰すべき事由により担保物の価値が大きく減少した場合、抵当権者はこれを回復させられるよう要求できます（「民法」第362条）。

債務者が担保を故意に損傷させたり滅失させたりした場合、 抵当権者は期限の到来前であっても即時に弁済を請求することができます。

本来、債務者が担保を損傷、 減少または滅失させたとき、 債務者は 期限の利益を主張できないためです(「民法」 第388条第1号)。

根抵当権の設定登記とは、 将来発生する不特定多数の債権を担保するために債権最高額を定めて登記所に登記する手続です。

申請の主体

根抵当権の設定登記には次のように両当事者が関与します。

設定登記の申請手続

根抵当権の設定は訪問または電子方式で申請可能であり、 手続は以下のとおりです。

提出書類

根抵当権の変更登記とは、 既に登記された根抵当権の内容と実際の権利関係との間に不一致が生じた場合、 その変動事項を反映するために登記所に申請する手続です。

主な原因

根抵当権の変更登記は以下のような事由で申請されます。

申請の主体

変更事由に応じて登記権利者と登記義務者が異なります。

申請方法

訪問または電子申請のいずれも可能であり、 次のような手続で申請すればよいです。

提出書類

根抵当権の抹消登記とは、根抵当権が債務の弁済や権利の消滅などの事由により、実体関係上もはや存在しなくなった場合に、登記簿上からこれを抹消するために申請する登記手続をいいます。

抹消登記の事由

根抵当権の抹消は、次のような事由により発生し、消滅事由が発生した場合は、必ず抹消登記を通じて登記簿から権利を除去しなければなりません。

申請主体

登記上の権利関係の消滅を反映する抹消登記は、当事者の共同申請が原則であり、申請主体は次のとおりです。

提出書類

抹消登記の申請時には、次の書類が必要です。

申請手続

根抵当権の抹消登記は、次のような手続で申請すればよいです。

本 法務法人には、大韓弁護士協会に登録された不動産専門弁護士をはじめ、 平均 経歴 10年 以上の 専門弁護士が 多数 在籍しています。

抵当権や根抵当権は、設定前から解止・抹消までの全過程において法律的検討 および手続 の助力の提供が可能です。

権利関係や登記手続にミスが生じないよう、不動産専門弁護士の助力を受けて安定的な権利確保を図ってください。