再開発・再建築

再開発・再建築 事業を 推進する ために, 優先的に 組合 設立前に, 推進委員会が 構成されます。

推進委員会は, 事業 整備区域の 指定以後に 構成され, 再開発事業の 場合は 土地 または 建築物の 所有者, 再建築事業の 場合は 建築物および その 付属土地の 所有者が 構成員に なります。

推進委員会は, 整備事業 施行計画書を 作成し, 土地所有者に 同意書を 受け付け, 組合設立の ための 準備を します。

推進委員会の 段階でも さまざまな 問題が 発生し得ます。 一般的に 組合員の 不正, 専門的でない 委員会の 構成員, 外部業者との 問題などが あります。

• 再開発事業と再建築の最も大きな違いは、事業主体です。 再開発の場合、 公共事業の性格が強いため、主に政府や自治体が進めます。

これに対し、 再建築は民間事業として進められます。 民間事業として進められるという理由から、 再建築事業は再開発事業に比べて受ける規制が多くあります。

再建築事業では必ず 安全診断手続きが必要ですが、 安全診断は建物の老朽度および安全性を評価するものです。

当該安全診断の結果を通過しなければ再建築事業を進めることができません。 このような安全診断制度は、 再建築に対する規制の役割を果たします。

再開発事業とは、整備基盤施設が劣悪で老朽・不良な建築物が密集した地域を対象として、住居環境や都市機能を総合的に改善する都市環境整備事業です(「都市および住居環境整備法」 第2条第2号ナ目 1)・2) 以外の部分前段)。

対象地域は主に古い住居地、 商業地域、 工業地域などであり、 商圏の活性化や都市機能の回復も事業の主な目的です。

再建築事業は、整備基盤施設は良好であるものの、 老朽・不良化した共同住宅が密集した地域において居住環境を改善するための整備事業です（「都市および居住環境整備法」 第2条第2号ハ目前段）。

主にアパート団地などの住宅再建築に該当し、 再開発よりも居住中心的です。

再開発事業で定義された「整備基盤施設」とは、住民生活に必須の施設として、次を含みます。

再開発事業の対象である老朽・不良建築物は, 以下の基準のうち一つに該当する建築物をいいます。

再開発事業は、整備区域において管理処分計画の認可を受けた後、 次の二つの方式のいずれかで施行されます。

再開発事業は, 以下の手続きに従って段階的に進められます。

組合施行と組合外施行に応じて一部の手続きが異なるため, 区分して見ていきます。

組合施行の手続き

組合外 施行 の手続き

再開発・再建築事業の 組合設立認可の取消・無効 確認訴訟は、 管轄の 市長・郡守から 組合設立認可処分を 受けた後、 当該 認可処分が正当な 理由なく 行われたり 不当であると 考えられる際に 進めることが できます。

行政訴訟の一 種類です。 組合設立に 問題が あるにも かかわらず 組合設立認可処分が 下された 場合、 当該 処分に 対して 異議を 申し立てる 過程が 必要となることが あります。

その際、 組合設立認可処分に対して 取消確認・無効確認 訴訟を 提起することが できます。

再開発・再建築事業の 組合員は, 自身の 地位を 確認する 訴訟を 提起することが できます。

組合に よって 組合員の 地位を 否認されて いる 状況であれば, 明確に 自身の 地位を 確認してもらう 必要が あるでしょう。

組合を 相手取って 組合員の 地位を 確認してもらい, 自身の 権利を 探す 訴訟です。

あるいは 組合員地位不存在確認訴訟を 通じて もはや組合員でないということを 確認してもらう 訴訟を 進めることも できます。

再開発・再建築事業の 組合員は、 事業が きちんと 進まなかったり 事業が 頓挫した際に、 組合の 分担金を 返還してもらう 状況に なることが あります。

また、 組合加入契約を 取り消す 状況においても 分担金の 返還が 行われることが あります。

しかし、 組合が 分担金を 返還しなければならない 状況で、その 返還を 拒否したり 返還すべき 理由が ないと 主張する 場合、 組合を 相手取って 分担金返還訴訟を 進めることが できます。

再開発・再建築事業の 組合は、 事業を 進めながら生じた 主要な 案件に ついて 組合総会を 開催して 決定します。

特に 金銭的な 問題、 例えば 追加分担金の ような 問題は 必ず組合総会を 開催して 決定しなければ なりません。

組合総会の 決議方式に問題が あれば、 当該 総会決議の 無効を 求める 訴訟を 提起することができます。

もし 組合員の 100分の 20 以上が 直接 出席しなければ ならない 条件を 満たせない場合、 これは 総会の 無効事由に 該当します。

したがって、 当該 総会で 決議された案件が重要なら、 総会決議無効確認訴訟の 進行を 検討してみる 必要が あります。

再建築事業は, 大きく民間組合主導方式と公共機関による直接施行方式に分かれます(「都市および住居環境整備法」 第25条から第27条まで参照)。

再建築事業と類似する概念として小規模再建築事業がありますが, これは全く異なる法令(「空き家および小規模住宅整備に関する特例法」)に従って施行されます。

再建築は, 以下のような段階的な手続きを経て進められます。

各段階で行政手続きと住民同意率の確保が重要であり, 特に安全診断の結果が事業の開始の可否を決定づける核心的な変数です。

組合員資格および同意率の問題

組合設立時には、組合員資格の範囲と同意率の充足の有無が紛争の主な原因となります。

特に再建築事業では、組合員が任意加入である点をめぐり、賛成・反対の意見が先鋭に分かれることがあります。

組合員資格の範囲と同意率の充足の有無が紛争の原因であるため、 初期段階から法律検討を徹底的に行い、利害関係者間のコミュニケーションを強化しなければなりません。

組合役員の選出および業務執行をめぐる争い

役員選出手続の適法性、 役員たちの業務執行の過程で生じる不透明性の問題などにより、葛藤が発生し得ます。

また、 組合員の情報公開の要求および会計監査に関する紛争もしばしば起こります。

役員選出手続と業務の透明性の確保のために、 定款および議事録の管理、 監査制度の強化を通じた内部統制を厳格に しなければなりません。

組合員の権利および利益配分の問題

出資金の返還、 分譲物量の配分、 現金清算対象者の選定などにおいて、組合員間で意見の相違が発生し、訴訟につながることもあります。

出資金および分譲配分の基準を明確に設定し、 紛争発生時には調整・仲裁を積極的に活用して訴訟を最小化しなければなりません。

事業施行認可の遅延および取消をめぐる争い

自治体の行政手続の未遵守、 住民の反対、または環境・交通の問題により、事業施行認可が遅延または取消される事例があります。

許認可手続に対する行政法的検討を事前に綿密に進め、 住民の意見聴取を忠実に行って、許認可遅延のリスクを減らさなければ なりません。

管理処分計画の認可過程における紛争

分譲基準と現金清算対象の選定に対する意見の相違が多く、組合と組合員、 または組合員相互の間で紛争が発生し得ます。

分譲基準と現金清算対象の選定に関する明確な基準を整え、 組合員向けの説明会と協議の過程を通じて理解を得ることが重要です。

住居移転費および補償金の算定の問題

再開発事業では、住居移転費など補償金の算定と支給が重要な争点であり、補償額の算定方式と支給時期をめぐり争いが発生します。

補償基準と算定方式を透明に公開し、 補償に関する法律諮問を受けて、紛争の予防および迅速な解決を図らなければなりません。

再建築事業の場合、安全診断の結果が事業施行の可否を決定づける核心的な要素であり、 診断過程の公正性と信頼性に対する異見が発生し得ます。

これに 従い、 安全診断の公正性と信頼性の確保のため、専門機関の選定および手続に対する法的検討を強化し、 必要時に別途の鑑定や再検討を要請しなければなりません。

また、 環境影響評価および交通影響評価の過程で住民の反発が生じたり手続的瑕疵が問題となったりして、事業の進行に支障をきたすこともあります。

環境影響評価など 住民の反発の可能性がある手続は、事前に十分な住民説明と疎通を通じて葛藤を最小化しなければなりません。

当法務法人には、大韓弁護士協会に登録された再開発・再建築/建設専門弁護士および平均10年以上の経歴を有する専門弁護士が多数在籍しています。

これにより、組合員紛争の解決から事業認許可遅延への対応、契約違反紛争の調整、行政処分の異議申立および訴訟に至るまで、利害関係者の権益保護のための実効的な法律支援が可能です。

手続が複雑であったり難しい場合、建設および再開発・再建築専門弁護士の助力を得て体系的かつ迅速に問題を解決されますよう願います。