再開発・再建築

再開発・再建築 事業を 推進する ために, 優先的に 組合 設立前に, 推進委員会が 構成されます。

推進委員会は, 事業 整備区域の 指定以後に 構成され, 再開発事業の 場合は 土地 または 建築物の 所有者, 再建築事業の 場合は 建築物および その 付属土地の 所有者が 構成員に なります。

推進委員会は, 整備事業 施行計画書を 作成し, 土地所有者に 同意書を 受け付け, 組合設立の ための 準備を します。

推進委員会の 段階でも さまざまな 問題が 発生し得ます。 一般的に 組合員の 不正, 専門的でない 委員会の 構成員, 外部業者との 問題などが あります。

• 再開発事業と再建築の最も大きな違いは、事業主体です。 再開発の場合、 公共事業の性格が強いため、主に政府や自治体が進めます。

これに対し、 再建築は民間事業として進められます。 民間事業として進められるという理由から、 再建築事業は再開発事業に比べて受ける規制が多くあります。

再建築事業では必ず 安全診断手続きが必要ですが、 安全診断は建物の老朽度および安全性を評価するものです。

当該安全診断の結果を通過しなければ再建築事業を進めることができません。 このような安全診断制度は、 再建築に対する規制の役割を果たします。

再開発事業は、整備基盤施設が劣悪であり、老朽・不良建築物が密集する地域を対象として、住居環境や都市機能を総合的に改善する都市環境整備事業である（「都市及び住居環境整備法」第2条第2号ロ目 1)・2) 以外の部分前段）。

対象となる地域は、主に古い住居地、商業地域、工業地域などであり、 商圏の活性化や都市機能の回復も事業の主要な目的である。

再建築事業は、整備基盤施設は良好であるが、 老朽化・不良化した共同住宅が密集する地域において居住環境を改善するための整備事業である(「都市及び住居環境整備法」第2条第2号ハ目前段)。

主にアパート団地等の住宅の再建築に該当し、再開発よりも居住中心的である。

再開発事業において定義される「整備基盤施設」とは、住民の生活に必須の施設であり、次のものを含む。

再開発事業の対象となる老朽・不良建築物とは、次の基準のいずれかに該当する建築物をいう。

再開発事業は、整備区域において管理処分計画の認可を受けた後、次の二つの方式のいずれかにより施行される。

再開発事業は、以下の手続に従って段階的に進行する。

組合施行と組合外施行とで一部の手続が異なるため、区分して整理する。

組合施行の手続

組合外施行の手続

再開発・再建築事業の 組合設立認可の取消・無効 確認訴訟は、 管轄の 市長・郡守から 組合設立認可処分を 受けた後、 当該 認可処分が正当な 理由なく 行われたり 不当であると 考えられる際に 進めることが できます。

行政訴訟の一 種類です。 組合設立に 問題が あるにも かかわらず 組合設立認可処分が 下された 場合、 当該 処分に 対して 異議を 申し立てる 過程が 必要となることが あります。

その際、 組合設立認可処分に対して 取消確認・無効確認 訴訟を 提起することが できます。

再開発・再建築事業の 組合員は, 自身の 地位を 確認する 訴訟を 提起することが できます。

組合に よって 組合員の 地位を 否認されて いる 状況であれば, 明確に 自身の 地位を 確認してもらう 必要が あるでしょう。

組合を 相手取って 組合員の 地位を 確認してもらい, 自身の 権利を 探す 訴訟です。

あるいは 組合員地位不存在確認訴訟を 通じて もはや組合員でないということを 確認してもらう 訴訟を 進めることも できます。

再開発・再建築事業の 組合員は、 事業が きちんと 進まなかったり 事業が 頓挫した際に、 組合の 分担金を 返還してもらう 状況に なることが あります。

また、 組合加入契約を 取り消す 状況においても 分担金の 返還が 行われることが あります。

しかし、 組合が 分担金を 返還しなければならない 状況で、その 返還を 拒否したり 返還すべき 理由が ないと 主張する 場合、 組合を 相手取って 分担金返還訴訟を 進めることが できます。

再開発・再建築事業の 組合は、 事業を 進めながら生じた 主要な 案件に ついて 組合総会を 開催して 決定します。

特に 金銭的な 問題、 例えば 追加分担金の ような 問題は 必ず組合総会を 開催して 決定しなければ なりません。

組合総会の 決議方式に問題が あれば、 当該 総会決議の 無効を 求める 訴訟を 提起することができます。

もし 組合員の 100分の 20 以上が 直接 出席しなければ ならない 条件を 満たせない場合、 これは 総会の 無効事由に 該当します。

したがって、 当該 総会で 決議された案件が重要なら、 総会決議無効確認訴訟の 進行を 検討してみる 必要が あります。

再建築事業は、大きく民間組合主導方式と、公共機関による直接施行方式に分かれる(「都市及び住居環境整備法」第25条から第27条まで参照)。

再建築事業と類似する概念として小規模再建築事業があるが、これは全く異なる法令(「空き家及び小規模住宅の整備に関する特例法」)に基づいて施行される。

再建築は、次のような段階的手続を経て進行する。

各段階で行政手続と住民同意率の確保が求められ、特に安全診断の結果が事業開始の可否を左右する核心的な要素となる。

組合員資格及び同意率の問題

組合設立時に、組合員資格の範囲と同意率の充足の有無が紛争の主要な原因となる。

特に再建築事業では、組合員が任意加入である点をめぐり、賛成・反対の意見が鋭く分かれることがある。

組合員資格の範囲と同意率の充足の有無が紛争の原因となるため、 初期段階から法的検討を徹底し、利害関係者間の意思疎通を強化する必要がある。

組合役員の選出及び業務執行をめぐる争い

役員選出手続の適法性や、役員の業務執行の過程で生じる不透明性の問題等により、対立が生じることがある。

また、組合員による情報公開の要求及び会計監査に関する紛争も頻繁に生じる。

役員選出手続と業務の透明性の確保のため、 定款及び議事録の管理、監査制度の強化による内部統制を厳格に 行う必要がある。

組合員の権利及び利益配分の問題

出資金の返還、分譲物量の配分、現金清算対象者の選定等において組合員間で意見の相違が生じ、訴訟に至ることもある。

出資金及び分譲配分の基準を明確に設定し、紛争が生じた場合には 調停・仲裁を積極的に活用し、訴訟を最小化する必要がある。

事業施行認可の遅延及び取消しをめぐる争い

自治体の行政手続の不遵守、住民の反対、又は環境・交通の問題により、事業施行認可が遅延し、又は取り消される事例がある。

認可手続に関する行政法的検討を事前に綿密に行い、 住民の意見聴取を十分に行い、認可の遅延リスクを低減する 必要がある。

管理処分計画の認可過程における紛争

分譲基準と現金清算対象の選定に関する意見の相違が多く、組合と組合員、又は組合員相互間で紛争が生じることがある。

分譲基準と現金清算対象の選定に関する明確な基準を設け、 組合員向けの説明会と協議の過程を通じて理解を得ることが肝要である。

居住移転費及び補償金の算定の問題

再開発事業では、居住移転費等の補償金の算定と支給が重要な争点となり、補償額の算定方式と支給時期をめぐって争いが生じる。

補償の基準と算定方式を透明に公開し、補償に関する法的助言を受けて、紛争の予防及び迅速な解決を図る必要がある。

再建築事業の場合、安全診断の結果が事業施行の可否を決定づける核心的な要素であり、診断過程の公正性と信頼性について意見の相違が生じることがある。

これに伴い、安全診断の公正性と信頼性の確保のため、専門機関の選定及び手続に関する法的検討を強化し、 必要に応じて別途の鑑定や再検討を要請する必要がある。

また、環境影響評価及び交通影響評価の過程で住民の反発が生じ、又は手続上の瑕疵が問題となり、事業の進行に支障を来すこともある。

環境影響評価等、住民の反発の可能性がある手続は、事前に十分な住民への説明と意思疎通を通じて対立を最小化する必要がある。

当法人には、大韓弁護士協会に登録された再開発・再建築/建設専門弁護士、及び平均 10年以上の経歴を有する専門弁護士が多数在籍している。

これにより、組合員紛争の解決から、事業認可の遅延への対応、契約違反紛争の調整、行政処分に対する異議申立て及び訴訟に至るまで、利害関係者の権益保護のための実効性のある法的支援が可能である。

手続が複雑又は困難な場合には、建設及び再開発・再建築の専門弁護士の助力を得て、体系的かつ迅速に問題を解決することが望ましい。