地域住宅組合

地域住宅組合の利点だけを見れば、住宅を建設する事業に参加して事業の利益を生み出し、その結果として住宅を安く分譲してもらえるという点で、加入を考えてみることもできます。

しかし、地域住宅組合には多くの危険性が存在します。

地域住宅組合の設立以降、入居までに事業が成功裏に進行する確率は公式には17%程度であり、長期間にわたって事業を運営しながら法的紛争が絶えない分野です。

組合設立認可の段階から紛争が生じることがあり、組合加入を悩む場合には必ず専門家の法律諮問を受けてみることが推奨されます。

地域住宅組合が主導する 地域住宅事業は、募集主体が事業予定地の土地所有権を確保しない状態で組合員を募集して開始する構造である。

これは、事業の初期段階から組合員の分担金を基に土地を確保し、その後、認可及び建築の過程を進める方式である。

一方、整備事業(再開発・再建築)は、当該区域の土地又は建物の所有者が中心となって組合を構成し、 大部分は土地又は建築物の所有権を既に確保した状態で事業が進行する。

このため、地域住宅組合は相対的に事業リスクがより大きく、土地の確保及び認可の遅延等による長期化・頓挫の可能性も存在する。

組合設立認可の申請日(※ 投機過熱地区の場合は1年前を基準とする)から当該組合住宅の入居可能日まで、次のいずれかを満たす必要がある。

※ ここでいう‘住宅の所有’には、「住宅供給に関する規則」第2条第7号による‘分譲当選者の地位’も含まれるため、当選者又はその地位を承継した者は留意する必要がある。

地域住宅組合は、数回にわたって組合員を募集します。

1次はほとんどが事業対象敷地の地域住民であり、2次から本格的に外部の地域住民を募集するために広報を始めます。

組合員の募集が円滑でなければ、3次、4次まで進行する場合もあります。

組合員募集率を見ることが重要な理由は、組合員が多いほど分担金を分け合う人が増え、契約単価が上昇するためです。

地域住宅組合は 入居予定者の 集まりではなく 事業主体であるため、組合加入契約の 当時に 分担金を すべて 納入したとしても、 事業を 進める過程で 追加分担金の 問題が発生する場合があります。

したがって、 組合は 総会を 開催して 追加分担金の問題について 議案を 上程することができ、 組合に 加入契約をした 当時に 分担金を 納入したことで すべての 金銭的負担が 終わったと 考えるのではなく、 追加費用の 発生可能性を 念頭に置いておく必要があります。

当該 追加分担金の問題で 法的な 紛争が 予想され得るため、 法律顧問を 受けることが 望ましいです。

地域住宅組合は、本格的に住宅組合の加入員を募集する際に分譲広告を実施します。

しかし、当該分譲広告に虚偽の内容や誇張された部分がないかを調べる過程が必要です。

例えば、一流の建設会社が事業に参加する予定であると誇張したり、土地使用の同意と土地所有権の確保を混同させて曖昧な表現を使用し、あたかも土地所有権を確保したかのように虚偽の内容を広告したりする場合があります。

このような虚偽および誇張の分譲広告で地域住宅組合に加入することになった場合、後に組合員加入契約取消・無効確認訴訟を進めるケースが発生し得ます。

地域住宅組合の分譲広告において、住宅の棟・号数の指定が可能であるという文言を見つけた場合、虚偽広告である可能性が高いです。

住宅法施行規則が改正されたことにより、分譲承認以後に棟・号数の指定が可能になりました。

したがって、分譲承認以前に棟・号数を指定された場合、このような行為をめぐって法的紛争が可能となる場合があります。

地域住宅組合は結局事業体であり、その中で金銭的利得を狙う人が存在し得ます。

事業が予想した計画通りに進まなければ、結局、組合員たちが納入した分担金を自分がすべて取得するために横領を犯す場合が発生し得ます。

組合員は分担金を返還してもらえない境遇に置かれ、法的争いを避けられません。

このような状況を事前に予防するために、地域住宅組合の事業の方向性と計画を丁寧に問い、加入する必要性があります。

組合設立認可の申請日現在、 次の地域のうち当該組合が属する市・郡・区に 6か月以上継続して居住した者でなければならない。

※ この地域の条件は、組合が設立される具体的な行政区域によって異なるため、当該組合の募集公告を必ず確認する必要がある。

本人又は配偶者が、次のいずれにも該当してはならない。

※ ただし、住民登録票に世帯別に登載されていない配偶者も含まれる。

※ この要件に違反する場合、組合員資格は認められず、今後、分譲契約の解除及び返還の問題につながることがある。

組合員の死亡によりその地位を相続した者は、上記の要件にかかわらず組合員となることができる。

また、勤務、留学、疾病治療、結婚等の事由により一時的に世帯主の地位を喪失した場合であっても、市長・郡守・区庁長の認定があれば組合員資格は維持される(住宅法施行令第21条第2項)。

募集申告を行うためには、 住宅建設予定の敷地の50%以上について使用権原が確保された状態でなければならない。

この場合、敷地の確保比率は形式的な数値のみではなく、実質的な契約が必要となる。

組合を公式に設立するためには、使用権原及び所有権の確保要件を満たす必要があり、 一定数以上の組合員で構成される必要がある。

この場合、設立認可前までは単なる推進委員会の形態であり、事業の権限が制限される。

組合設立後は、実際の建築事業のための事業計画承認手続きに着手する。

この際、必ず提出すべき書類は次のとおりである。

管轄の市長・郡守・区庁長に事業計画承認を申請すればよく、関連部署および関係機関との協議を経て承認される。

ただし、承認後に分譲価格審査、環境影響評価など個別の許認可手続きが追加される場合がある。

事業計画承認を受けた後、施工会社との契約および着工に入り、組合員優先分譲と一般分譲が同時に進められる。

この際、施工会社との契約時には工事費の増額、契約解除の条件、瑕疵補修の責任などを必ず検討する必要がある。

あわせて、分譲収益の配分基準に関する組合内部の合意も重要となる。

建設が完了し入居が終わると、組合は精算手続きを経て解散することとなる

この際、残余金の返還、運営費の精算など清算過程で会計に関する紛争が生じる場合がある。

したがって、進行過程における透明な会計処理が求められる。

あわせて、組合解散後にも瑕疵補修請求や紛争が生じる可能性があるため、法的検討が求められる。

確定していない情報に基づく虚偽・誇大な広告を行う場合

そもそも事業が不可能な立地で組合員を募集する場合

組合員募集時の違法・違反事例

※ 一部の組合は脱退を拒否したり納付金を返還しなかったりする場合もあるため、訴訟提起による法的救済手段を併用する場合がある。

組合脱退後、組合が納付金の一部または全部を返還しない場合、裁判所に不当利得返還請求を通じて対応することができる。

これは、組合員が組合の事業進行から実質的に利益を得られなかったにもかかわらず、納付金の返還を受けられない状況に適用される。

裁判所は、組合の帰責事由および組合員保護の必要性を総合的に考慮し、一部金額の返還判決を下す事例がある。

組合員資格を喪失し、または自発的に脱退した後、組合にすでに納付した分担金・負担金などの返還を受けるための訴訟である。

組合規約に返金不可の条項があっても、組合の帰責事由が明白な場合には一部返還を認めた判例があるが、すべての事例で返還が保証されるわけではない。

この際、次のような立証資料が必要となる場合がある。

当法人には、大韓弁護士協会に登録された建設専門弁護士および平均 10年以上の経歴を持つ専門弁護士が多数在籍している。

これにより、地域住宅組合に関する建設、契約、紛争、許認可など多様な問題について、専門的かつ体系的な法的支援を提供する。

地域住宅組合の加入および脱退の手続きで支援が必要な場合は、いつでも建設専門弁護士に助力を求めていただきたい。