不動産明渡し訴訟

不動産明渡訴訟を提起できる条件が存在します。

一定の状況が賃貸人に整っていなければ不動産明渡訴訟の提起が可能であるという意味です。

1. 賃貸借契約期間が終了した場合

2. 賃貸借契約書上の違反事項が存在する場合

3. 住宅、マンション、ヴィラなどの場合は家賃2期分以上滞納 / 商店街の場合は家賃3期分以上滞納

4. 第三者に違法に転貸した場合

5. 何ら権限のない者が不動産を無断占有している場合

6. 競売により不動産を落札したが引渡命令申請が棄却された場合

上記のような場合に不動産明渡訴訟を提起できる状況が整います。この場合、不動産から退去要請をすることができます。

• 不動産明渡訴訟を 提起するのに 先立って 内容証明を 送付することは、今後の 訴訟進行に 役立つことが あります。

不動産の 退去要請を 行ったという 事実と、相手方が 退去要請に 応じなかったという 事実を、後に訴訟資料として 使用しなければならない 場合も あります。

この際、 文書化して 証拠として 活用しやすいように 残すことが できる 方法は、 内容証明で 退去要請を 行うことです。

この 場合、 不動産 契約を 締結した 事実関係と 賃貸借契約が 解約された 事実を 明確に 記載する必要が あります。

相手方が 無断占有している 事実と、不動産の明渡しを していない 事実 などを 正確に 記載し、 退去要請と 不動産明渡しの要請を 明確に して 内容証明を送付します。

内容証明の 内容 検討について 不動産専門弁護士の 助言を 求めることも 良い 方法です。

明渡し訴訟は、次のような場合に必要となる訴訟である。

不動産明渡し訴訟は、民法上の所有者の権利を保護する次の規定に基づく。

民法第213条（所有物返還請求権）

これにより、不動産の所有者は、正当な権限なく占有している者に対し、不動産の返還を請求する権利を有する。

民法第214条（所有物妨害排除・妨害予防請求権）

つまり、占有者が退去を拒否し、又は不当に占有を維持する場合、所有者は法的にその排除及び予防を請求することができる。

不動産占有移転禁止仮処分とは、 債権者（所有者）が不動産の引渡し又は明渡請求権を確保するため、債務者（占有者）に対し当該不動産の占有状態を変更できないよう裁判所が命じる暫定的な処分をいう。

つまり、訴訟中に占有名義が変わることを防ぎ、実際に勝訴判決を得た後も不動産の引渡しを受けられない事態を予防するものである。

不動産明渡訴訟の前に、簡単な略式手続として不動産引渡命令を進める方法も存在します。

不動産を競売で落札した場合、不動産明渡訴訟ではなく不動産引渡命令を通じて、6か月以内に不動産の引渡しを要求することができます。

ただし、この場合、6か月の期間が経過すると、不動産明渡訴訟を進めなければなりません。

不動産引渡命令の申請は、訴訟に比べて迅速であり、費用が節減されるという利点があります。

不動産明渡訴訟においては、賃貸借契約の事実が存在したこと、占有移転を賃借人に行った事実、そして当該契約が終了して賃借人は賃貸人に不動産の占有移転をしなければならない義務があることを立証しなければなりません。

そして、賃借人には不動産を占有できる権利がもはや存在しないことを主張し、勝訴判決を得なければなりません。

そして、明渡訴訟の判決宣告後に強制執行を進めるためには、勝訴判決文のような執行権原が必要です。

不動産の強制執行手続も思ったより長い時間がかかることがあるため、🔗不動産専門弁護士の助力を受けて進めるのが良いでしょう。

不動産明渡訴訟の 進行とともに、 賃借人が 故意的または 重過失 行為で不動産を 毀損したり、 その他 不動産を 無断占有しながら 賃貸人に 損害を 発生させたりする場合があります。

この 場合、損害賠償請求の 対応が 可能です。

あるいは、 無断占有を しながら 他の 者に 賃貸できずに 発生した 損害も 考えられます。

この 場合、 賃貸人は 損害賠償請求が 可能な 状況であるかについて 法律専門家に 法律顧問を 求めることができます。

賃貸人は 賃借人の 不法占有により 賃料の損失、 不動産 価値の 下落など大きな 損害を被るためです。

仮処分を申し立てていない状態で、占有者が悪意により占有名義を第三者に移転すると、明渡し訴訟で勝訴しても、その判決は新たな占有者に効力が及ばない。

この場合、新たな占有者を相手に別途の明渡し訴訟を改めて進める必要があるため、時間と費用が二重に生じる。

そのため、不動産明渡し訴訟を進める前に、占有移転禁止仮処分を申し立てておくことが望ましい。

不動産占有移転禁止仮処分は、次の要件を満たす場合に認められる。

仮処分申立書には、以下の内容をすべて記載して管轄裁判所に提出しなければならない。

申立書の記載事項

この場合、原則として本案（不動産明渡し訴訟）の管轄裁判所又は係争の目的物の所在地を管轄する裁判所が管轄する（「民事執行法」第303条）。

申立ての趣旨は、以下の例のように具体的に記載しなければならない。

申立ての趣旨の例

不動産占有移転禁止仮処分を申し立てようとする者は、次の書類を管轄裁判所の総合民願室に提出しなければならない（「民事訴訟法」第273条、第275条及び「民事執行規則」第203条）。

不動産明渡し訴訟の訴状の内容は、請求の趣旨と請求原因が中心となる。

請求の趣旨には、占有者に対し不動産の引渡しを求める内容を含める必要があり、請求原因として請求の趣旨の根拠を示す必要がある。

このほか、次のような内容を含める必要がある。

不動産の所有者は、作成した明渡請求の訴状を管轄裁判所に提出しなければならない。

この場合、被告は一般に占有者（賃借人又は無断占有者）となる。

「民事訴訟法」第256条第1項により、被告は訴状副本の送達を受けた日から30日以内に答弁書を提出しなければならない。

この期間内に答弁書を全く提出しないと、裁判所は無弁論判決の宣告期日を指定することができる。

この期日までにも被告が答弁書を提出しない場合、賃貸人（原告）の請求がそのまま認容され、勝訴判決を受けることがある。

被告が答弁書を提出すると、原告はこれに対する反論の内容を記載した準備書面を作成し、裁判所に提出する。

これは事実関係を明確にし、主張を整理する重要な段階である。

裁判所は、双方の書面を検討した後に弁論期日を指定し、双方に期日を通知する。

弁論期日には、原告と被告が法廷でそれぞれの主張を陳述し、必要に応じて証拠を提出する。

すべての弁論手続が終了すると、裁判所は判決期日を定めて最終的な判決を宣告する。

原告が勝訴した場合、被告は自主的に退去するか、そうでない場合は強制執行の対象となる。

被告が判決にもかかわらず退去しない場合、原告は執行文の付与を受けた判決文に基づいて強制執行を申し立てることができる。

裁判所の執行官が出向いて占有者を退去させ、原告に不動産を引き渡す。

当法人には、大韓弁護士協会に登録された不動産専門弁護士及び平均10年以上の経歴を有する専門弁護士が多数在籍している。

占有者の退去拒否、明渡しの遅延、不法占有による損害など、実質的な紛争が生じた場合、内容証明の発送から明渡し訴訟の提起、強制執行の手続まで、全過程にわたる法的支援が可能である。

一人で訴訟手続を進めることが難しい場合、不動産専門弁護士の助力を得て権利の回復を図ることが考えられる。