競売

1. 不動産競売と動産競売

不動産競売は、土地・住宅・商業ビル・林野・工場・農地など、土地と定着物を対象として行う競売です。

動産競売は、家具・家電などの有体動産と債権およびその他の財産権を対象として行う競売です。

2. 私競売と公競売

私競売は、主体が個人となって行う競売です。よく農産物、水産物市場で見られる競売類型です。

公競売は、国家の公権力によって行う競売です。民事執行法による裁判所競売、国税徴収法による公売があります。

3. 任意競売と強制競売

任意競売は、債務者の許可を受けたり訴訟を提起するなどの手続きなしに行われる競売です。

債権者が債務者から担保として提供を受けた不動産に設定した抵当権・根抵当権・留置権・質権・伝貰権・担保仮登記などの担保権を実行する競売であるため、執行権原を要求しない競売類型です。

強制競売は、担保がない状況で訴訟を提起し、裁判所から判決文を受けて執行権原を得て行う競売です。

執行権原には、執行力のある判決、支給命令正本、和解調書正本などがあります。

競売は、前述のとおり売主が物件を売買する目的で直接実施する場合もありますが、債権者が債務者から支払いを受けられなかった自らの債権を回収する目的でも実施されます。

債務者が借金を返済できないとき、債権者は裁判所に競売を申請することができます。

そうすると、裁判所が入札を通じて債務者の物件(不動産)を売却した後、その売却代金で債権者の債権を充当する形で行われます。

競売は、売却の対象が何であるかに応じて「不動産競売」と「動産競売」に分かれ、 適用される法規と実務が異なります。

不動産競売は 登記された独立した不動産を対象とし、 主に裁判所競売で進行します。

一方、 動産競売は車両、 機械類などの「有体動産」 または一定の権利(会員権、 債権など)を含みます。

競売段階において、配当に参加するために配当要求申請をすることができる期日です。

この期間中に配当要求申請をしなければ、競売手続きの終了後、競売落札代金について配当を受けることができません。

したがって、自らが配当要求終期日内に配当申請をすべき者に該当するかどうかを🔗不動産専門弁護士に顧問を求め、期限内に申請をすることが重要です。

競売開始以降に登記された仮差押えなどは、別途に配当要求が必要な事項です。

競売の執行主体が誰であるかによって「私競売」と「公競売」に分かれ、公競売はさらに二つに分類されます。

このとき、裁判所競売は債権者が裁判所に申請して執行することができ、公売は国税庁、韓国資産管理公社などの公共機関が滞納税金および公課金の回収を目的として進めます。

競売を開始するために裁判所が認めた執行権原が必要かどうかによって、「任意競売」と「強制競売」に分かれ、法的安定性に違いがあります。

競売の優先配当順位は 次のとおりです。 自分の 状況を 不動産専門弁護士に 相談し、 自分が 競売進行後に何順位なのかを 確認しなければ なりません。

不動産競売の基本対象は土地です。

「民法」第99条第1項により、土地は独立した不動産とみなされ、農地、宅地、林野などすべての種類の土地は競売の対象となります。

地下と地上も一定の利益範囲内で含まれます(「民法」第212条)。

土地とは別に建物は独立した不動産として分類されます(「不動産登記法」第14条第1項)。

ただし、次の要件を備えてはじめて独立した不動産として認められます。

建築中の建物はまだ「有体動産」とみなされるため、動産競売の対象となり得ます(「民事執行法」第189条第2項第1号)。

既存建物に増築した部分は、状況に応じて独立した不動産になり得ることもあり、付合物(既存建物に従属した部分)になり得ることもあります。

次の3つの基準により判断します。

樹木は一般的に土地に付着した定着物とみなされ、土地とともに競売されます。

ただし、次のいずれかに該当すれば、土地と分離された独立した不動産として競売され得ます。

不動産を共同で所有している場合、自身の持分のみ別途に競売されることがあります（「民事執行法」第139条）。

しかし、マンションのような集合建物の敷地使用権は、特約がない限り専有部分と分離して競売することができません。

一部の登記または登録が可能な動産は、民事執行法上の不動産競売手続きを準用します。

次のような 特殊 権利も 不動産 競売の 対象に なります。

法律上 '不動産'とは見なされませんが、 競売においては不動産と同一の方式で処理されます。

このような権利は物理的な実体はありませんが、 一定の地域に対する独占的な使用・収益権が付与されるため、 不動産のように競売の対象として認められます。

競売は一般的に、債権者が債務者の不動産について裁判所に競売を申請することから始まります。 管轄裁判所は不動産の所在地の地方裁判所です。

以下は、 強制競売の 申請時に裁判所に 提出すべき主な 書類 の一覧です。

必須 書類 (強制競売基準)

競売の申請が受け付けられると、裁判所は書類審査を通じて競売開始の可否を決定し、 当該不動産に差押え登記を嘱託します。

その後、次のような手続が続きます。

この過程で作成された 次のような 書類は、 売却期日または入札開始日の 1週間前まで裁判所に備置して、誰でも見られるようにしています。

競売資料の閲覧が可能

裁判所は、競売の方式と日程を定め、官報・新聞・裁判所掲示板などに公告します。

入札方式の種類

入札者は裁判所の掲示板およびオンラインポータルなどを通じて売物の情報を収集し、 権利分析および現場調査を経て入札参加の可否を決定します。

注意事項

入札者は、選択した方式(期日/期間)に応じて、入札票と買受申請保証金(通常は最低価の 10%)を提出しなければなりません。

期日入札の手続

期間入札の手続

入札の終了後、 最高価買受申告人と次順位申告人が選定されます。

裁判所はその後、売却決定期日に利害関係人の意見聴取および異議の有無を判断したうえで、 売却許可決定または不許決定を下します。

売却許可決定が確定すると、 買受人は定められた期限内に売却代金を完納しなければなりません。

完納時には次のような 効果が 発生します。

売却代金が完納されると、法院は配当期日を指定して利害関係人に通知し、 次のような手続きで配当を実施します。

買受人は、裁判所が定めた期限内に売却代金をすべて納付すれば、所有権を取得することになります。

この場合、従前の所有者を相手取って登記請求を行う必要なく、 裁判所が登記官に直接所有権移転登記を嘱託する方式で所有権が移転されます。

しかし、登記をしなければ処分行為(売買、 贈与など)が制限されるため、 登記手続は必ず経なければなりません。

登記嘱託の申請に必要な書類

不動産を競売で取得すると、取得税、印紙税、地方教育税、農漁村特別税などの税金を納付しなければなりません。

競売での落札は、一般の売買と同様に税務上「有償取得」に該当し、関連する税金は買受人が直接申告および納付しなければなりません。

主な税金

当法務法人には、大韓弁護士協会に登録された不動産専門弁護士、および平均 10年以上の経歴を持つ専門弁護士が多数在籍しています。

債権回収、 権利分析、 入札戦略の策定から、売却代金の配当および不動産の所有権移転まで、全過程にわたって精密かつ総合的な法律助力を提供することができます。

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