競売

1. 不動産競売と動産競売

不動産競売は、土地・住宅・商業ビル・林野・工場・農地など、土地と定着物を対象として行う競売です。

動産競売は、家具・家電などの有体動産と債権およびその他の財産権を対象として行う競売です。

2. 私競売と公競売

私競売は、主体が個人となって行う競売です。よく農産物、水産物市場で見られる競売類型です。

公競売は、国家の公権力によって行う競売です。民事執行法による裁判所競売、国税徴収法による公売があります。

3. 任意競売と強制競売

任意競売は、債務者の許可を受けたり訴訟を提起するなどの手続きなしに行われる競売です。

債権者が債務者から担保として提供を受けた不動産に設定した抵当権・根抵当権・留置権・質権・伝貰権・担保仮登記などの担保権を実行する競売であるため、執行権原を要求しない競売類型です。

強制競売は、担保がない状況で訴訟を提起し、裁判所から判決文を受けて執行権原を得て行う競売です。

執行権原には、執行力のある判決、支給命令正本、和解調書正本などがあります。

競売は、前述のとおり売主が物を売買する目的で自ら実施することもあるが、債権者が債務者から支払を受けられなかった自らの債権を回収する目的でも実施される。

債務者が借金を返済できないとき、債権者は裁判所に競売を申し立てることができる。

その場合、 裁判所が入札を通じて債務者の物(不動産)を売却した後、その売却代金で債権者の債権を充当する形で行われる。

競売は、売却対象が何かによって「不動産競売」と「動産競売」に分けられ、適用される法規と実務が異なる。

不動産競売は 登記された独立の不動産を対象とし、主に裁判所競売で進行される。

一方、動産競売は車両、機械類など「有体動産」または一定の権利(会員権、債権など)を含む。

競売段階において、配当に参加するために配当要求申請をすることができる期日です。

この期間中に配当要求申請をしなければ、競売手続きの終了後、競売落札代金について配当を受けることができません。

したがって、自らが配当要求終期日内に配当申請をすべき者に該当するかどうかを🔗不動産専門弁護士に顧問を求め、期限内に申請をすることが重要です。

競売開始以降に登記された仮差押えなどは、別途に配当要求が必要な事項です。

競売は、執行主体が誰かによって「私競売」と「公競売」に分けられ、公競売はさらに2種類に分類される。

この際、裁判所競売は債権者が裁判所に申し立てて執行することができ、公売は国税庁、韓国資産管理公社など公共機関が滞納税金および公課金の回収を目的として進行する。

競売を開始するために、裁判所が認めた執行権原が必要かどうかによって、「担保権実行競売(任意競売)」と「強制競売」に分けられ、法的安定性に差がある。

競売の優先配当順位は 次のとおりです。 自分の 状況を 不動産専門弁護士に 相談し、 自分が 競売進行後に何順位なのかを 確認しなければ なりません。

不動産競売の基本的な対象は土地である。

「民法」第99条第1項に従い、 土地は独立した不動産とみなされ、 農地、宅地、林野などすべての種類の土地は競売の対象となる。

地下と地上も一定の利益の範囲内で含まれる(「民法」第212条)。

土地とは別に 建物は独立した不動産として分類される(「不動産登記法」第14条第1項)。

ただし、次の要件を備えて初めて独立した不動産として認められる。

建築中の建物はまだ「有体動産」とみなされるため、動産競売の対象となることがある(「民事執行法」第189条第2項第1号)。

既存の建物に増築した部分は、状況に応じて独立した不動産となることも、付合物(既存の建物に従属する部分)となることもある。

次の3つの基準に従って判断する。

樹木は 一般に土地に付着した定着物とみなされ、土地とともに競売される。

ただし、次のいずれかに該当すれば、土地と分離した独立の不動産として競売されることがある。

不動産を共有している場合、自己の持分のみが別途競売される場合がある(「民事執行法」第139条)。

ただし、マンションと同様の区分所有建物の敷地利用権は、特約がない限り専有部分と分離して競売することはできない。

一部の登記または登録が可能な動産は、民事執行法上の不動産競売手続を準用する。

次のような特殊な権利も不動産競売の対象となる。

法律上「不動産」とはみなされないが、競売においては不動産と同一の方式で処理される。

これらの権利は物理的実体はないが、一定地域に対する独占的な使用・収益権が付与されるため、不動産と同様に競売の対象として認められる。

競売は一般に、債権者が債務者の不動産について裁判所に競売を申し立てることで開始する。管轄裁判所は不動産所在地の地方裁判所である。

以下は強制競売の申立て時に裁判所へ提出すべき主な書類の一覧である。

必須書類 (強制競売基準)

競売申立てが受理されると、裁判所は書類審査を通じて競売開始の可否を決定し、当該不動産に差押えの登記を嘱託する。

その後、次のような手続が続く。

この過程で作成された次のような書類は、売却期日または入札開始日の 1週間前までに裁判所に備え置き、誰でも閲覧できるようにしている。

競売資料の閲覧が可能

裁判所は競売の方式と日程を定め、官報・新聞・裁判所掲示板などに公告する。

入札方式の種類

入札者は裁判所の掲示板やオンラインポータルなどを通じて物件情報を収集し、権利分析及び現場調査を経て入札参加の可否を決定する。

注意事項

入札者は選択した方式(期日・期間)に応じて、入札表と買受申出保証金(通常は最低価格の 10%)を提出しなければならない。

期日入札の手続

期間入札の手続

入札終了後、最高価買受申出人と次順位申出人が選定される。

裁判所はその後、売却決定期日に利害関係人の意見聴取及び異議の有無を判断したうえで、売却許可決定または不許可決定を下す。

売却許可決定が確定すると、買受人は定められた期限内に売却代金を完納しなければならない。

完納時に次のような効果が生じる。

売却代金が完納されると、裁判所は配当期日を指定して利害関係人に通知し、次のような手続で配当を実施する。

買受人は、裁判所が定めた期限内に売却代金をすべて納付すれば所有権を取得する。

この場合、従前の所有者に対して登記請求をする必要はなく、裁判所が登記官に直接所有権移転登記を嘱託する方式で所有権が移転する。

ただし、登記をしなければ処分行為(売買、贈与など)が制限されるため、登記手続は必ず経なければならない。

登記嘱託の申立てに必要な書類

不動産を競売で取得すると、取得税、印紙税、地方教育税、農漁村特別税などの税金を納付しなければならない。

競売による落札は一般の売買と同様に税務上「有償取得」に該当し、関連する税金は買受人が自ら申告及び納付しなければならない。

主な税金

当法人には、大韓弁護士協会に登録された不動産専門弁護士、および平均 10年以上の経歴を有する専門弁護士が多数在籍している。

債権回収、権利分析、入札戦略の策定から売却代金の配当及び不動産所有権の移転まで、全過程にわたり精密かつ総合的な法的支援を提供することができる。

一人ですべての手続に対応することが難しい場合は、不動産弁護士の支援を通じて、より正確かつ迅速に手続を進めることを検討し得る。