権利金訴訟

権利金訴訟を進める前に、訴訟の欠格事由に該当するかどうかを見ていく過程が必要です。

権利金訴訟を進めるためには、次のような条件が必要です。

1. 営業を行っている商業用建物および店舗が国家公用財産でないこと。

2. 店舗面積が3,000㎡以下であること。

3. 事業者登録対象建物であること。賃貸の主な部分を住宅として使用中であれば、権利金の保護を受けられません。

4. 3期以上の賃料の滞納がなく、無断で他人に賃貸した事実がないこと。すなわち、賃借人の帰責事由がないこと。

5. 契約満了6ヶ月以内に新規賃借人との契約を斡旋したことがあり、建物主が正当な事由なく新規賃借人との契約を拒絶して権利金の回収ができなかった場合であること。

既存の賃借人と賃貸借契約期間が終わる6ヶ月前から権利金取引が可能です。

「権利金」とは、商業用建物で営業を行う賃借人または営業を行おうとする者が、営業施設・備品、取引先、信用、営業ノウハウ、商業用建物の立地などで形成された有形・無形の財産価値を譲渡したり利用させたりする対価をいいます(「商業用建物賃貸借保護法」 第10条の3第1項)。

これは保証金・賃料とは別個の概念です。

権利金 契約は、既存の賃借人と 新規 賃借人の 間で 締結される 民事契約です(「商街建物賃貸借保護法」 第10条の3第2項)。

これは 新規賃借人が 既存の賃借人に 一定の 金額を 支給し、営業 価値を 承継することに 目的が あります。

これに 従い、 賃貸人は権利金を返還する義務はありませんが、 賃借人の権利金回収の機会を妨害してはなりません。

賃貸借の終了前後に、賃借人が斡旋した新規賃借人との権利金取引を、賃貸人が不当に妨害してはいけません。

もし次のような妨害行為をしたのであれば、権利金回収の機会を侵害したものとみなされます。

権利金訴訟で 建物主が 正当な 事由を 挙げて 新規賃借人との 賃貸借契約を 拒絶することも あり得ます。

1. 新規賃借人が 保証金 または 賃料を 支払う 資力が ない 場合

2. 賃貸借契約を 維持することが 困難な理由が 存在する 場合

3. 商業用建物 などを 1年 6か月 以上 営利目的で 使用しなかった 場合

4. 建物主が 選んだ 新規賃借人が 既存の賃借人と権利金 契約を 締結し、その 権利金をすでに 支払った 場合

上記の ような 事由が 存在する 場合、 建物主は 新規賃借人との 賃貸借契約を 拒絶することが できます。

権利金訴訟の 進行中に権利金算定のために鑑定を 申請することになります。

商街賃貸借保護法は、権利金訴訟で 請求できる権利金の請求額は、新規賃借人が既存賃借人に 支給することにした 権利金と 賃貸借 終了当時の 権利金の うち 低い 金額を超えることができないと 規定しています。

すなわち、賃貸借終了 当時の 権利金を 把握しなければならないため、 鑑定申請は 権利金訴訟の中で必須的な 手続とみなせます。

権利金訴訟で 勝訴判決を 受けた後、権利金を 建物主が 支払わない 場合、 判決文を 執行権原と して 強制執行 手続きを踏むことが できます。

🔗不動産競売、 口座の差押え、 動産の差押えなど さまざまな強制執行 手続きが 存在します。

強制執行 手続きによっても権利金を 確保できなかった 場合は、財産明示、 財産照会、 債務不履行者名簿への登載など 法的 手続きを 模索してみることが できます。

不動産専門弁護士との 事後措置に 関する相談を 行い、 権利金債権の執行を 進めるべきです。

上記のような賃貸人の違法な妨害により、賃借人が実際に権利金を回収できず金銭的損害が発生した場合は、権利金訴訟を通じて損害賠償を請求することができます(「商業用建物賃貸借保護法」 第10条の4第3項)。

この際、損害として認められる範囲は次のとおりです。

賃借人が賃貸人を相手取って権利金損害賠償請求訴訟を提起するためには、次のような要件を備える必要があります。

これらの要件を立証するためには、ショートメッセージ、 メール、 契約書の草案、 協議内容の録音記録、 権利金提案書など、さまざまな証拠資料が必要です。

のれん代 回収の機会を 侵害された 賃借人が 訴訟を 提起できる 法的 期限は 次のとおりです。

※ 賃貸人は、新規賃借人を拒絶した事由が正当であったかどうかについて反証することができ、この場合、賃貸人の反対立証も重要な争点となります。

訴訟を 準備する 賃借人であれば、 次のような 資料を 可能な限り 確保して おく必要が あります。

賃貸人が権利金回収妨害行為に対して訴訟を起こされた場合、次のような方式で防御することができます。

もし新規賃借人との契約を拒絶したことに次のような正当な事由があったのであれば、これを立証して訴訟に防御することができます。

上で見たように、賃貸人もまた正当な拒絶事由があるか、賃借人の主張に欠点があれば、適切な反論を通じて訴訟の防御が可能です。

ただし、効果的な立証のために次のような証拠資料を徹底的に準備しなければなりません。

当法務法人には、大韓弁護士協会に登録された不動産専門弁護士および平均10年以上の経歴を持つ専門弁護士が多数在籍しています。

賃貸人の権利金回収妨害による損害賠償請求、賃借人の不当な権利金要求への対応、契約書の作成および証拠確保の戦略策定など、各事案に合ったオーダーメイドの法律支援が可能です。

もし一人ですべての手続を担うことが難しければ、不動産弁護士の助力を通じて、より正確かつ迅速な手続を進めてみてくださいますようお願いいたします。