権利金訴訟

権利金訴訟を進める前に、訴訟の欠格事由に該当するかどうかを見ていく過程が必要です。

権利金訴訟を進めるためには、次のような条件が必要です。

1. 営業を行っている商業用建物および店舗が国家公用財産でないこと。

2. 店舗面積が3,000㎡以下であること。

3. 事業者登録対象建物であること。賃貸の主な部分を住宅として使用中であれば、権利金の保護を受けられません。

4. 3期以上の賃料の滞納がなく、無断で他人に賃貸した事実がないこと。すなわち、賃借人の帰責事由がないこと。

5. 契約満了6ヶ月以内に新規賃借人との契約を斡旋したことがあり、建物主が正当な事由なく新規賃借人との契約を拒絶して権利金の回収ができなかった場合であること。

既存の賃借人と賃貸借契約期間が終わる6ヶ月前から権利金取引が可能です。

「権利金」とは、商業建物で営業を行う賃借人または営業をしようとする者が、 営業施設・備品、取引先、信用、営業ノウハウ、商業建物の立地などによって形成された有形・無形の財産価値を譲渡し、または利用させる対価をいう(「商業建物賃貸借保護法」第10条の3第1項)。

これは保証金・賃料とは別個の概念である。

権利金契約は既存の賃借人と新規賃借人の間で締結される民事契約である(「商業建物賃貸借保護法」第10条の3第2項)。

これは新規賃借人が既存の賃借人に一定の金額を支払い営業価値を承継することに目的がある。

これに従い賃貸人は権利金を返還する義務はないが、賃借人の権利金回収の機会を妨害してはならない。

賃貸借終了前後で賃借人が周旋した新規賃借人との権利金取引を賃貸人が不当に妨害してはならない。

もし次のような妨害行為をした場合、権利金回収機会を侵害したものとみなす。

権利金訴訟で 建物主が 正当な 事由を 挙げて 新規賃借人との 賃貸借契約を 拒絶することも あり得ます。

1. 新規賃借人が 保証金 または 賃料を 支払う 資力が ない 場合

2. 賃貸借契約を 維持することが 困難な理由が 存在する 場合

3. 商業用建物 などを 1年 6か月 以上 営利目的で 使用しなかった 場合

4. 建物主が 選んだ 新規賃借人が 既存の賃借人と権利金 契約を 締結し、その 権利金をすでに 支払った 場合

上記の ような 事由が 存在する 場合、 建物主は 新規賃借人との 賃貸借契約を 拒絶することが できます。

権利金訴訟の 進行中に権利金算定のために鑑定を 申請することになります。

商街賃貸借保護法は、権利金訴訟で 請求できる権利金の請求額は、新規賃借人が既存賃借人に 支給することにした 権利金と 賃貸借 終了当時の 権利金の うち 低い 金額を超えることができないと 規定しています。

すなわち、賃貸借終了 当時の 権利金を 把握しなければならないため、 鑑定申請は 権利金訴訟の中で必須的な 手続とみなせます。

権利金訴訟で 勝訴判決を 受けた後、権利金を 建物主が 支払わない 場合、 判決文を 執行権原と して 強制執行 手続きを踏むことが できます。

🔗不動産競売、 口座の差押え、 動産の差押えなど さまざまな強制執行 手続きが 存在します。

強制執行 手続きによっても権利金を 確保できなかった 場合は、財産明示、 財産照会、 債務不履行者名簿への登載など 法的 手続きを 模索してみることが できます。

不動産専門弁護士との 事後措置に 関する相談を 行い、 権利金債権の執行を 進めるべきです。

上記のような賃貸人の違法な妨害により賃借人が実際に権利金を回収できず金銭的損害が生じた場合、 権利金訴訟を通じて損害賠償を請求することができる(「商業建物賃貸借保護法」第10条の4第3項)。

この際損害と認められる範囲は次のとおりである。

賃借人が賃貸人を相手に権利金損害賠償請求訴訟を提起するためには、次のような要件を備える必要がある。

これらの要件を立証するためには、ショートメール、メール、契約書の草案、協議内容の録取書、権利金の提案書など多様な証拠資料が必要である。

権利金回収機会を侵害された賃借人が訴訟を提起することができる法的な期限は次のとおりである。

※ 賃貸人は、新規賃借人を拒絶した事由が正当であったか否かについて反証することができ、この場合、賃貸人の反対立証も重要な争点となる。

訴訟を準備する賃借人であれば、次のような資料をできる限り確保しておく必要がある。

賃貸人が権利金回収の妨害行為について訴訟を提起された場合、次のような方法で防御することができる。

新規賃借人との契約を拒絶したことについて、次のような正当な事由があった場合には、これを立証して訴訟において防御することができる。

上記のとおり、賃貸人もまた、正当な拒絶事由がある場合や賃借人の主張に不備がある場合には、適切な反論を通じて訴訟において防御することができる。

ただし、効果的な立証のため、次のような証拠資料を十分に準備する必要がある。

当法人には、大韓弁護士協会に登録された不動産専門弁護士、及び平均10年以上の経歴を有する専門弁護士が多数在籍している。

賃貸人による権利金回収の妨害に基づく損害賠償請求、賃借人の不当な権利金要求への対応、契約書の作成及び証拠確保の戦略の策定など、各事案に応じた法的支援が可能である。

一人で全ての手続を担うことが難しい場合には、不動産弁護士の助力を通じて、より正確かつ迅速に手続を進めることを検討し得る。