憲法訴願 | 民間賃貸住宅法改編の憲法訴願、税法条項は却下・その他は合憲とする憲法裁判所の判断

請求人らは多数の登録賃貸事業者として、2020年に改正された民間賃貸住宅法により、①短期賃貸住宅およびアパート買入型の長期一般賃貸住宅の登録が制限され、②既存の登録の抹消が予定され、③保証加入および附記登記の義務が強化されると、このような改正が職業の自由、財産権、信頼保護の原則を侵害すると主張しました。

また、賃貸事業者に付与されていた税制優遇が縮小されたことを根拠に、関連する税法条項（総合不動産税法・所得税法など）も違憲であると主張しました。

これに対して、憲法裁判所は税法条項の部分は直接性の欠如により不適法、民間賃貸住宅法の条項は合憲であると決定しました。

改正された民間賃貸住宅法は、短期賃貸住宅およびアパート買入型の長期一般賃貸住宅を登録対象から除外し、既存の登録事業者については義務期間が終了すると登録を自動的に抹消するようにしました。

これにより、既存の事業者は今後の事業継続が制限される点で、職業の自由および信頼保護の原則の侵害を主張しました。

憲法裁判所はまず、賃貸事業者登録制度が国民の住居安定および賃借人保護のための公益目的の政策的制度であることを明示しました。

したがって、立法者は経済的・社会的な状況の変化に応じて賃貸事業者制度を変更する広範な立法形成権を有するとみました。

また、政府は2017年以降、市場の過熱および投機需要への対応のため、短期賃貸制の廃止など政策変化を段階的に予告していたことから、事業者がこれを予測できたという点で信頼保護の原則違反ではないとみました。

登録抹消も義務期間の終了時点で行われ、既存の賃貸事業者に経過措置および猶予期間が付与されたため、過度な侵害とはみなしがたいと判断しました。

結局、憲法裁判所は「政策的制度の合理的な変更は立法者の形成裁量の範囲に属し、既存の登録事業者の信頼利益の侵害は憲法上保護されるほど重大ではない。」とみて、職業の自由および信頼保護の原則違反ではないと決定しました。

改正法は、すべての民間賃貸事業者に賃貸保証金返還保証への加入を義務づけ、これに違反した場合には2年以下の懲役または2千万ウォン以下の罰金刑を科すこととしました。

請求人らは、このような規定が財産権を侵害し、刑罰が過度であると主張しました。

憲法裁判所は、保証加入義務が賃借人の保証金保護および住居安定の確保のための制度であり、その目的が極めて正当であると判断しました。

保証料率は年0.1%前後で経済的負担が過度ではなく、賃借人も保証料の一部を分担するため、事業者に課される財産上の不利益は侵害最小性の原則に適合するとみました。

また、刑罰規定は保証制度の実効性を確保するための手段であり、立法政策的判断の領域に属するため、それ自体が比例原則に反するとは認められないと判断しました。

したがって、憲法裁判所は「保証加入義務およびその違反時の刑事処罰は、賃借人の財産権保護のための適正かつ必要な規制であり、過剰禁止の原則および刑罰比例の原則に違反しない。」と判示しました。

改正法は、賃貸事業者が登録賃貸住宅について賃貸義務期間・賃料上限などの重要情報を附記登記するよう義務づけました。

これに対して請求人らは、所有権の制限および費用負担を理由に財産権侵害を主張しました。

憲法裁判所は、附記登記義務が賃借人が住宅を賃借する前に賃貸条件を確認できるようにするための公示制度であり、その目的が正当で手段も適切であると判断しました。

附記登記の費用は1件あたり約1万ウォン程度と極めて軽微であり、附記登記は所有権を移転または制限するものではなく情報公示の手続的表示にすぎないため、財産権を実質的に制限するとは認められないとみました。

結局、憲法裁判所は「附記登記義務は賃借人保護のための合理的な制度であり、財産権侵害や過剰禁止違反ではない。」と判示しました。

· 政策変化への対応戦略

· 保証・附記登記義務の履行に関する助言

· 憲法訴願および行政訴訟への対応

賃貸事業者の信頼保護の利益は国家の公益的な住居政策の推進より優位にあるものではなく、保証加入および附記登記義務もまた、賃借人保護という重大な公益のための正当な規制といえます。

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