왜 Landlords가 부동산에 대한 통제를 잃는가?

REIT는 기존의 UPREIT에서, 공개적으로 거래된 REIT은 운영 파트너십에 대한 통제적인 관심을 소유하고 있으며, 원래 재산 소유자가 나중에 다시 공유를 위해 교환 될 수있는 제휴 단위를받습니다. 잠금 기간 및 기타 제한을 적용하십시오. 운영 파트너십은 실제 부동산을 보유하고 있으며 임대 및 운영에서 현금 흐름을 생성합니다. 운영 파트너십 아래는 특정 속성에 제목을 붙이고 또는 특정 임대 포트폴리오를 관리할 수 있는 자회사입니다. 이 계층 구조는 일일주군 기능 (레아제 시행, 10차 통신, 임대 수집)가 부동산 관리 회사로 위임 될 수 있음을 의미합니다. 운영 파트너십의 자회사 또는 REIT의 소유 경영 부문은 제휴 계약 및 관리 계약을 측면에서 따라합니다. 주주권자에 대한 소송은 직접 소유권의 변화와 법적 권위가 있는 파트너십 관계 변경으로, 자본 개선 및 10개 분쟁을 해결하는 데 필요한 결정을 내릴 수 있습니다.

부동산은 UPREIT에 기여한 후, 원래 소유자는 임대 관리 및 계약 또는 지정 관리자에게 일반적으로 일일 통제를 재개합니다. 기여주인은 경제권(현금 분배 및 정기적인 주식 가치)과 파트너가 되고, 제휴계약이 명시적으로 파트너 승인을 위한 특정 결정을 예약하지 않는 한 제한된 운영 권한을 부여합니다. 이 수단은 임대 갱신, 연대 분쟁, 기본 구제 및 대여 컬렉션에 대한 결정이 원래 소유자의 동의를 필요로하지 않고 파트너십 또는 그 관리자로 만들 수 있습니다. 파트너십 계약은 어떤 결정이 무례한 파트너 승인 요구, 어떤 결정을 일반 파트너 (보통 REIT 또는 그 계열사)에 떨어졌다, 그리고 무엇 의사결정 관리 위임. 이 행동은 거의 하나의 규칙에 neatly를지도하는 조작 통제 위에 이러한 분쟁을; 결과는 파트너십 계약 및 관리 계약을 특정 언어에서 크게 의존한다. 모든 권리는 소유권을 이해하기 전에 이러한 문서를 신중하게 검토해야합니다.

주관자가 UPREIT의 운영 파트너십에 대한 평가 된 부동산을 제공 할 때, 거래는 섹션 721에서 세금 공제 교환으로 처리되며 기여금은 제휴 관심과 부트 (현금 또는 기타 재산)가 수신되지 않습니다. 제휴 단위의 토지주인은 기여한 재산에 따라 상주를 갖게 된 것을 기준으로 세금이 보존되지만 즉시 세무가 없습니다. 토지주가 결국 파트너십 단위를 판매할 때까지 이득이 중단되거나, REIT 주식을 교환하거나 과잉에 대한 배포를받습니다. 이 방어적인은 기여의 시간에 큰 연방 소득세 계산서를 피하기 위해 토지주를 허용함으로써 상당한 현금 흐름 혜택을 제공 할 수 있습니다. 그러나, 국소는 영구적이다; 세금 책임은 궁극적으로 파트너십의 관심이 유동성 또는 교환 될 때 실현된다. 연주인은 장기적인 세금 결과를 모델링하기 위해 세무 상담을 통해 일해야 하며, 파트너십의 변화와 파트너쉽에 대한 변경 및 퇴직 재검출이 진행될 수 있는 방법을 이해하는 것이 좋습니다.

부동산은 UPREIT에 기여한 후, 토지주가 파트너십 계약 및 적용 가능한 파트너쉽법의 파트너로서 됩니다. 주관은 연차 K-1 양식을 통해 제휴 소득, 손실, 공증 및 기타 세금 품목의 파트너 공유를보고하고 있습니다. 주관은 또한 계약이 부족한 경우 자본금의 수익을 창출해야 할 수도 있습니다. 제휴 계약은 일반적으로 현금이 배포되는 방법을 지정합니다 (예 : 예비 후, 또는 폭포 수식에 따라). 유통 발생 시 어떻게 발생하는지 결정하고 파트너십 경험 운영 손실의 경우 발생합니다. 많은 UPREITs에서 원래 재산 소유자의 배포는 REIT의 유통에 따라 될 수 있습니다, REIT가 먼저 현금을받을 의미하고 원본 주인은 REIT 's 선호 수익이 만족한 후 만 분배를받습니다. 주자는 이러한 배포 기계 및 자산이 운영 또는 채무 서비스에 대해 유지되는 경우 현금 반환없이 년 동안 잠재적 인 이해해야합니다.

운영 파트너십은 지정된 관리자 또는 REIT의 관리 부서를 통해 행동하며 일반적으로 임대 규정을 시행하고, 임대료를 수집하고 10 단 기본으로 재약을 추구하는 법적 권리를 보유합니다. 파트너로서의 기여주인은, 독립형 임대 또는 유자원을 시행하지 않고도 기존 소유자에게는 그러한 권리를 명시적으로 보유하거나 제휴사가 관리나 변호사-in-fact로 임명된 경우를 제외하고는 계약이 허용되지 않습니다. 임대 또는 대여에 대한 임의 기본 사항이 있다면, 파트너십 (원래 소유자는 아닙니다)은 퇴거를 추구하는지 결정해야하며 합의금을 수락하거나 임대 수정을해야합니다. 이 재산에 기여한 토지주가 서로 다른 것을 만들 수 있는 10대 집행에 대한 결정을 내릴 때의 측면에서 볼 수 있습니다. 파트너십의 관리는 공격적인 수집에 장기적 임차 유지 및 운영 안정성을 우선적으로 결정할 수 있으며, 퇴거 비용으로 인해 arrears를 회복하는 이점을 초과합니다. 부동산 임대 계약은 부동산 매매에 대한 모든 법률 및 규정을 준수해야 합니다. 이 경우, 주택의 자산이거나 토지주가 주요 대리인과 함께 기존 관계를 맺는 경우에만 해당 법인에서 자문권을 부여해야합니다.

뉴욕에서는 주거 또는 상업적 연안의 퇴행은 적절한 통지, 프로세스 서비스 및 경쟁 관할 법원에서 판단을 포함하여 엄격한 경직 요건에 따라 규정해야합니다 (주택 선거를위한 주택 법정 또는 상업용 선구 용 대법원). 퇴직 행동을 가져 오는 당사자는 UPREIT 컨텍스트에서 소유권에 대한 법적 권리가 있어야 합니다 (또는 특정 재산의 자회사 보유 제목). 운영 파트너십이 올바르게 평평한 또는 프로세스의 서비스로 지명되지 않은 경우, 퇴행 조치가 해소 될 수 있으며, 제휴는 계속 시작해야합니다. 본 약관은 회사가 제공하는 모든 권리는 저작권법에 의해 보호됩니다. 이 정책의 적용 범위 내에서, 회사는 해당 개인 정보 취급 방침 및 기타 관련 법령을 준수해야 합니다. 협력 기관의 기록에 문서 또는 간격을 수집하는 지연은 10ants가 악용할 수 있음을 장례식 취약점을 만들 수있다. UPREIT의 계층 구조는 결정 및 실행에 지연을 소개할 수 있습니다. 재산 관리자가 퇴치 전에 운영 파트너십에서 승인을 받아야하며, 협력은 수집하고 제출해야 합니다. 이 경향적 장애물은 UPREIT 소유 재산이 단일 주주에 의해 직접 소유 된 부동산과 비교하여 10 지연 분쟁을 해결하기위한 더 긴 시간화 될 수 있음을 의미합니다.

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파트너십 계약은 관계법 문서이지만, 주관자는 기대와 우려의 서면 요약을 준비하고 REIT 스폰서 또는 가입하기 전에 운영 파트너쉽 관리로 공유함으로써 위치를 강화할 수 있습니다. 이 문서는 다음과 같습니다 : (1) 모든 재료 임계인 또는 유대가 통지없이 수정을 보호하기 위해 희망; (2) 어떤 자본 개선이나 유지 보수 표준 주자 유지에 대한 파트너십 기대를 예상한다. (3) 토지주보고의 빈도 및 내용이 기여한 재산에 대해받을 것으로 예상됩니다. (4) 모든 상담 또는 승인 권한은 부동산에 영향을 미치는 물질 결정에 관한 법률을 예약하고자합니다. 이러한 기념비는 바인딩 계약이 아니라, 그것은 토지주인의 의도의 기록을 생성하고 파트너십은 보유 기간 동안 재산을 어떻게 대우하는지에 영향을 미칠 수 있습니다. 또한 파트너십이 그 의무를 존중하고 토지주가 보호되는지 여부에 대한 평가를위한 기본으로 상주를 제공합니다. 분쟁이 나중에 발생하면, 사전에 주관은 협상 또는 중재의 토지주 위치를 지원할 수 있다는 증거.