تمويل المشاريع (PF)

يوفر التمويل المؤسسي التقليدي الأموال استنادا إلى الجدارة الائتمانية والسلامة المالية للشركة بأكملها، بينما يعتمد تمويل المشاريع في جمع الأموال على ربحية مشروع محدد وتدفقاته النقدية المستقبلية.

وفي هذه الحالة، تؤسس شركة مستقلة ذات غرض خاص، ويصمم الهيكل المالي بالتركيز على الجدوى الاقتصادية للمشروع نفسه.

أي إن التمويل المؤسسي التقليدي يستند إلى مسؤولية الشركة بأكملها، بينما يركز تمويل المشاريع على المخاطر والعوائد الخاصة بكل مشروع.

ما الشركة ذات الغرض الخاص؟

بصفتها الجهة الفعلية القائمة على مشروع التطوير، تتولى الشركة المطورة الإشراف العام على تخطيط المشروع وتنفيذه.

وتؤسس عادة في شكل شركة ذات غرض خاص (SPC) أو شركة لتمويل المشاريع (PFV)، فتكون الشخص القانوني القائم على تنفيذ المشروع.

تتولى شركة الإنشاءات التنفيذ الفعلي لأعمال بناء المشروع، وهي من المشاركين الرئيسيين الذين يتحملون التزام إتمام البناء.

وعندما تنفذ الأعمال من خلال مقاولين من الباطن، قد تنشأ منازعات بسبب عدم دفع مستحقات الإنشاء وغيرها من الأسباب.

تقدم هذه الجهة أموال تمويل المشاريع، فتمنح قرضا تجسيريا في المرحلة الأولى من المشروع وتمويلا طويل الأجل في مرحلة تمويل المشروع الرئيسية.

وتستخدم أساليب مالية تشمل تأمين حقوق الضمان وطلب الكفالات والتوريق (ABS، ABCP) لضمان استرداد القرض.

تتولى الشركة الائتمان العقاري، وتدير أصول المشروع وتتصرف فيها وتنفذ عمليات صرف الأموال نيابة عن الأطراف المعنية.

ويتميز أسلوب الائتمان العقاري بتعزيز شفافية الأموال وتوفير حماية أفضل للدائنين.

هؤلاء هم مقدمو رأس المال الذين يشاركون في هيكل تمويل المشاريع من خلال الاستثمار غير المباشر.

ويشاركون عن طريق الصناديق في صورة قروض أو استثمارات في حقوق الملكية، بينما يتولى مدير الاستثمار الجماعي والجهة الأمينة تشغيل الصندوق وإدارته.

هم المستهلكون النهائيون الذين يشترون الوحدات بعد اكتمال المشروع، ويسهمون في تحقيق عوائده من خلال إبرام عقود البيع وسداد أثمان الوحدات.

وقد تنشأ منازعات قانونية بسبب العيوب أو التأخير وغيرهما من المشكلات أثناء عملية البيع.

توزع جهات الضمان، مثل مؤسسة ضمان الإسكان الكورية (Daehan Housing Guarantee)، المخاطر من خلال ضمان بيع الوحدات. كما يتداخل عدد من أصحاب المصالح الآخرين، مثل مستثمري المشروع وأصحاب حقوق الضمان والشركات المتعاونة، مما يجعل التنسيق القانوني ضروريا.

▶ اتفاق المساهمين

▶ عقود القروض والضمانات

▶ الائتمان العقاري الضماني وعقد مقاولة الإنشاءات

تتخذ PFV شكل شركة ذات غرض خاص (SPC) يشارك فيها مالك المشروع وشركة الإنشاءات والمستثمرون وغيرهم بصفتهم مساهمين.

وتستفيد من المزايا المقررة بموجب قانون ضريبة الشركات الكوري، فتخفض ضريبة اقتناء العقارات وضريبة التسجيل، كما لا تطبق عليها أحكام الضريبة الإضافية الخاصة بمنطقة العاصمة، مما يمنحها مزايا ضريبية.

تحول حقوق القروض إلى أوراق مالية مدعومة بالأصول (ABS) أو أوراق تجارية مدعومة بالأصول (ABCP)، بما يوزع المخاطر المالية ويتيح لمختلف المستثمرين الاستثمار في مشروعات التطوير عبر سوق رأس المال.

هو أسلوب للاستثمار غير المباشر في صورة صندوق عقاري، تشارك بموجبه شركة إدارة الأصول في مشروع التطوير بإبرام عقد قرض باسم الشركة الأمينة أو بشراء حقوق القرض.

تجمع صناديق الاستثمار العقاري (REITs)، المنشأة وفقا لقانون شركات الاستثمار العقاري الكوري، الأموال من خلال الاكتتاب العام في الأسهم وغيره من الوسائل، ثم تستثمرها في مشروعات التطوير العقاري.

وتشمل أنواعها صناديق CR REITs المخصصة لإعادة هيكلة الشركات وصناديق REITs المتخصصة في التطوير.

يعد التنبؤ الدقيق بالتدفقات النقدية المستقبلية التي سيولدها المشروع أهم عنصر في التحليل.

ويجب تقييم القدرة على سداد التمويل من خلال تحليل الربحية، بالتوازي مع تحليل السيناريوهات للاستعداد للمخاطر غير المتوقعة.

تعمل SPC بصفتها الشخص القانوني للمشروع، وتؤدي دورا في فصل الأصول والالتزامات وحصر المخاطر.

وعند تأسيس SPC، يلزم وضع أحكام واضحة بشأن هيكل الملكية وحق الإدارة والسيطرة وتوزيع المسؤوليات وغيرها من المسائل.

يجب تصميم العلاقات التعاقدية بعناية بين المشاركين، مثل الشركة المطورة وشركة الإنشاءات والمؤسسات المالية وشركة الائتمان.

ومن المهم تحديد الحقوق والالتزامات الناشئة عن كل عقد بوضوح، وإعداد تدابير التعامل مع المنازعات مسبقا.

يعد إنشاء حقوق الضمان وإبرام عقود الكفالة ضروريين لتأمين أموال تمويل المشاريع.

ويجب تحديد نطاق الضمانات ومراتب الأولوية ونطاق مسؤولية الكفيل بوضوح للحد من المخاطر المالية.

يجب إدارة التدفقات النقدية بصورة منهجية بدءا من جمع رأس المال وحتى سداد القروض.

كما يجب وضع خطة واقعية لاستخدام الأموال وجدول للسداد، وإعداد تدابير لتوفير السيولة في حالات الطوارئ.

يجب التحقق من الامتثال الكامل للقوانين واللوائح المالية ذات الصلة.

ويتعين بوجه خاص تصميم الهيكل بما يتيح الاستفادة، بالقدر المتاح، من المزايا النظامية مثل المعاملة الضريبية الخاصة وتدابير تخفيف القيود المالية.