إجراءات التنفيذ الجبري على العقارات

في أي خطوة أنت؟

اختر خطوتك الحالية وسيظهر محتواها أدناه.

1. 1طلب المزاد الجبري
2. 2قرار بدء المزاد وقيد الحجز
3. 3تحديد الموعد النهائي للمطالبة بالتوزيع وإعلانه
4. 4تحقيق الوضع الراهن والتقييم
5. 5إعداد بيان العقار المعروض للبيع وإعلان موعد البيع
6. 6موعد البيع (المزايدة)
7. 7قرار الإذن بالبيع
8. 8دفع الثمن ونقل الملكية
9. 9موعد التوزيع والتوزيع

• خطوة أساسية
• إجراء إضافي / خيار
• رفض / اعتراض
• انتهاء الإجراء

المدة المطلوبة

تختلف المدة من التقديم إلى التوزيع بحسب القضية، لذا تابع سير الإجراء مع محكمة التنفيذ

التكلفة

رسم الدمغة (رسم المحكمة)، ورسوم التبليغ، وتأمين المزاد المسبق (مبلغ تحدده المحكمة)، وضريبة التسجيل والترخيص

دليل سير الإجراء

اقرأ بالترتيب من البداية إلى النهاية. يشير النص الأحمر إلى المهل التي يحددها القانون.

1. 1

   قبل التقديم، يجب أن تحلل الحقوق بالتحقق من شهادة البيانات المسجلة بحثًا عن الرهون العقارية وحقوق الإيجار بالضمان (جونسيه) التي ستُستوفى قبلك، وعن تأمينات المستأجرين. فالتوزيع يتم بحسب الترتيب، لذا إذا كثرت هذه الديون ذات الأولوية، فقد لا يبقى لك شيء تقريبًا حتى لو بيع العقار بالمزاد.

2. 2

   أرفق السند التنفيذي المذيّل بالصيغة التنفيذية (حكم أو مستند آخر يكون أساسًا للتنفيذ الجبري)، وشهادتي التبليغ وصيرورة الحكم نهائيًا، وشهادة البيانات المسجلة للعقار، وقدّم طلب المزاد الجبري إلى المحكمة التي يقع العقار في دائرتها. وفي هذه المرحلة تدفع مقدمًا تأمين المزاد المسبق (تكاليف المزاد، مثل رسوم التقييم وتكاليف تحقيق الوضع الراهن ورسوم النشر في الصحف). ويُرد التأمين المسبق أولًا عند توزيع الحصيلة، لذا إذا اكتمل المزاد حتى النهاية، يخف عبء التكاليف.

3. 3

   تصدر المحكمة قرار بدء المزاد، وتطلب من مكتب التسجيل قيد أن المزاد قد بدأ (قيد الإدراج)، وترسل القرار إلى المدين. وبالنسبة للمالك (المدين)، يكون هذا القرار أول إشعار ببدء المزاد. وحتى بعد ذلك يمكن سحب المزاد إذا سُدد الدين أو تم التوصل إلى اتفاق مع الدائن. لكن بعد تقديم عرض شراء، تلزم موافقة الراسي عليه المزاد (وموافقة صاحب العرض التالي في الترتيب إن وُجد) (قانون التنفيذ المدني §93(2))، لذا كلما تحركت مبكرًا زادت خياراتك.

4. 4

   تحدد المحكمة وتعلن آخر يوم يمكن فيه تقديم المطالبة بالتوزيع (الإبلاغ بأن لك حقًا في الحصول على مال)، أي الموعد النهائي للمطالبة بالتوزيع. ويجب على المستأجرين والدائنين الآخرين تقديم المطالبة بالتوزيع بحلول هذا اليوم للحصول على حصة. لذا ينبغي للدائن طالب المزاد أيضًا أن يتحقق في هذه الفترة ممن قدّموا مطالبات بالتوزيع، ليقدّر ما سيحصل عليه فعلًا. وفي هذه الفترة أيضًا، وبعد تحقيق الوضع الراهن الذي يجريه مأمور التنفيذ وتقييم الخبير المقيّم، يُحدَّد السعر الابتدائي للمزاد (الحد الأدنى لسعر البيع).

5. 5

   تُودَع في المحكمة بيان العقار المعروض للبيع الذي يصف الحقوق وشروط البيع، ويُعلَن موعد البيع (يوم المزاد) وموعد قرار البيع. وفي موعد البيع، يُحدَّد صاحب أعلى عرض (أعلى مزايد) بطريقة البيع التي تحددها المحكمة (المزايدة في الموعد، أو المزايدة خلال مدة، أو المزاد العلني الشفهي، قانون التنفيذ المدني §103)، وإذا فشل البيع يُعاد بسعر أقل. وإذا تكرر فشل البيع، ينخفض سعر رسوّ المزاد ويتأخر التوزيع.

6. 6

   في موعد قرار البيع، إذا لم يوجد سبب للرفض، تأذن المحكمة بالبيع. ويجوز لذوي المصلحة مثل المالك والدائنين تقديم طعن فوري على هذا القرار خلال أسبوع واحد، وبعد انقضاء هذه المهلة يصعب الطعن في القرار. وللطعن في قرار الإذن بالبيع، يجب إيداع عُشر (1/10) ثمن البيع ضمانًا (قانون التنفيذ المدني §130(3)). وبعد ذلك، عندما يدفع المشتري (الراسي عليه المزاد) الثمن ضمن المهلة المحددة، تنتقل الملكية، وتطلب المحكمة من مكتب التسجيل قيد نقل الملكية والشطب.

7. 7

   تُعدّ المحكمة جدول توزيع يبيّن من يحصل على كم، وفي موعد التوزيع توزّع المال على الدائنين بحسب الأولوية. وإذا كان لديك اعتراض على ترتيب التوزيع أو مبلغه، فأعلن اعتراضك في الحال في موعد التوزيع، واطعن فيه برفع دعوى الاعتراض على التوزيع. وإذا لم تعلن اعتراضك في الحال، يصبح جدول التوزيع نهائيًا كما هو. والمدة من التقديم إلى التوزيع تختلف بحسب القضية، لذا تابع سير الإجراء مع محكمة التنفيذ.

الأسئلة الشائعة

أسئلة عملية تُطرح فورًا في هذا الإجراء.

Qإلى أي محكمة أقدّم الطلب، وما المستندات التي أحتاجها؟

قدّم الطلب إلى المحكمة المحلية أو فرعها المختص بمكان العقار. والمستندات المطلوب إرفاقها هي: النسخة الأصلية للحكم مذيّلة بالصيغة التنفيذية، وشهادة التبليغ وشهادة صيرورة الحكم نهائيًا، وشهادة البيانات المسجلة للعقار.وقدّم أيضًا مستخرج تسجيل الإقامة للمدين (وإذا كان شركة، فسجلها التجاري) وقائمة بالعقار. ويجب أيضًا دفع ضريبة التسجيل والترخيص لقيد قرار بدء المزاد ورسوم التبليغ.ويمكن للمحكمة التي تقدّم إليها أن تخبرك بطريقة الدفع. وإذا نقصت مستندات، فسيُطلب منك الاستكمال (تقديم الناقص)، مما قد يؤخر الإجراء بالقدر نفسه.

Qكم تبلغ التكلفة؟

التكاليف الأساسية هي: رسم دمغة قدره 5,000 وون على الطلب، وضريبة التسجيل والترخيص (0.2% من المبلغ المطالب به)، وضريبة التعليم المحلية (20% من ضريبة التسجيل والترخيص)، ورسوم التبليغ. وإضافة إلى ذلك يجب أن تدفع مقدمًا تأمين المزاد المسبق، الذي يغطي رسوم التقييم ورسم تحقيق الوضع الراهن ورسوم النشر في الصحف وغيرها.ويختلف التأمين المسبق بحسب سعر العقار وعدد ذوي المصلحة وغير ذلك، لذا تحقق منه لدى المحكمة التي تقدّم إليها؛ ويُرد إليك أولًا عند توزيع الحصيلة.

Qأنا المالك وتلقيت قرار بدء المزاد. هل يمكنني إيقافه؟

هناك طرق لإيقافه. فإذا سددت الدين للدائن أو توصلت معه إلى اتفاق، يمكن للدائن سحب طلب المزاد. والسحب ممكن حتى يدفع الراسي عليه المزاد الثمن.لكن بعد تقديم عرض شراء، تلزم موافقة الراسي عليه المزاد (وموافقة صاحب العرض التالي في الترتيب إن وُجد). لذا من الأفضل التفاوض في أقرب وقت ممكن.وقد يكون الحق الذي حدده الحكم قد تغيّر أو انقضى، مثلًا لأنك سددت الدين بعد الحكم. وفي هذه الحالة، ارفع دعوى الاعتراض على الحق واطلب في الوقت نفسه وقف التنفيذ الجبري. وإذا كانت هناك مشكلة في شروط التنفيذ، فقدّم اعتراضًا على قرار البدء.

Qأنا مستأجر وعُرض المنزل في المزاد. كيف أسترد مبلغ التأمين؟

لا يمكنك الحصول على حصة من التوزيع إلا إذا قدّمت طلب المطالبة بالتوزيع إلى محكمة المزاد تلك قبل الموعد النهائي للمطالبة بالتوزيع الذي تحدده المحكمة. وأرفق بالطلب عقد الإيجار وشهادة تسجيل الإقامة (لإثبات تاريخ انتقالك).وإذا كان بلاغ انتقالك والتاريخ الثابت (확정일자) أسبق من الرهن العقاري ذي الأولوية، فإنك تُستوفى أولًا. وحتى إذا كانا لاحقين، فإن المستأجر ذا المبلغ الصغير (المستأجر الذي لا يتجاوز تأمينه مبلغًا معينًا) يحصل على جزء منه قبل أي شخص آخر.وفي هذه الحالة يجب أن تكون قد سكنت وقدّمت بلاغ الانتقال قبل قيد طلب المزاد. وإذا فاتتك المهلة، فلن تحصل على حصة من التوزيع، لذا عند استلام الإخطار تحقق من الموعد النهائي أولًا.

Qكم يستغرق الأمر، ومتى أحصل على المال؟

تختلف المدة من التقديم إلى التوزيع بحسب القضية، لذا تابع سير الإجراء مع محكمة التنفيذ. وبعد رسوّ المزاد ودفع المشتري الثمن، تحدد المحكمة موعد التوزيع وتُخطرك به. وفي ذلك اليوم تجري المحكمة التوزيع وفق جدول التوزيع.واتبع تعليمات محكمة التنفيذ بشأن طريقة استلام حصتك. وإذا تكرر فشل البيع (عدم وجود مزايدين)، يجب إعادة المزاد بسعر أقل، مما يسبب مزيدًا من التأخير.

Qماذا يحدث إذا كان سعر رسوّ المزاد أقل من الدين؟

قد لا تحصل على المبلغ كاملًا. والسبب أن ما يُوزَّع بحسب الترتيب هو فقط ما يتبقى بعد خصم الديون ذات الأولوية وتكاليف المزاد من ثمن البيع.ويبقى المبلغ غير المدفوع دينًا قائمًا، ويمكنك استخدام الحكم نفسه لإجراء تنفيذ جبري جديد على أموال المدين الأخرى (الودائع، الراتب، وغيرها). وهذا بالضبط سبب ضرورة التحقق من الرهون العقارية ذات الأولوية وتأمينات المستأجرين في السجل قبل التقديم.