الإجراءات عند عرض عقارك في المزاد (الملاك والمستأجرون)

في أي خطوة أنت؟

اختر خطوتك الحالية وسيظهر محتواها أدناه.

1. 1تبليغ قرار بدء المزاد
2. 2الاعتراض على قرار البدء ووقف التنفيذ
3. 3السعي إلى السحب عبر السداد أو الاتفاق
4. 4مطالبة المستأجر بالتوزيع
5. 5دراسة البيع الطوعي
6. 6موعد البيع والإذن بالبيع
7. 7أمر التسليم والتعامل مع الإخلاء
8. 8موعد التوزيع والاعتراض على التوزيع

• خطوة أساسية
• إجراء إضافي / خيار
• رفض / اعتراض
• انتهاء الإجراء

المدة المطلوبة

تختلف المدة من قرار البدء إلى البيع والتوزيع بحسب القضية (تابع سير الإجراء مع محكمة التنفيذ)؛ وينتهي الإجراء عند ذلك الحد إذا صدر وقف للتنفيذ (إيقاف التنفيذ) أو سُحب الطلب

التكلفة

رسوم الدمغة (رسوم المحكمة) ورسوم التبليغ للطعن الفوري أو الاعتراض، ومبلغ يُودَع ضمانًا لوقف التنفيذ. وللطعن في قرار الإذن بالبيع (قرار الموافقة على رسوّ المزاد)، إيداع عُشر (1/10) ثمن البيع (إيداع المال لدى مكتب الإيداع). ولا يُلصق طابع على طلب المطالبة بالتوزيع

دليل سير الإجراء

اقرأ بالترتيب من البداية إلى النهاية. يشير النص الأحمر إلى المهل التي يحددها القانون.

1. 1

   تصدر المحكمة قرار بدء المزاد، وتطلب من مكتب التسجيل قيد المزاد (قيد الإدراج)، ثم ترسل القرار إلى المالك. ويعلم المستأجرون بالأمر من خلال تحقيق الوضع الراهن الذي يجريه مأمور التنفيذ أو إخطار المحكمة بالموعد النهائي للمطالبة بالتوزيع. تحقق في القرار من الدائن طالب المزاد والمبلغ المطالب به ورقم القضية، واطّلع على سير الإجراء والموعد النهائي للمطالبة بالتوزيع وموعد البيع (يوم المزاد) على موقع معلومات المزادات القضائية التابع للمحكمة العليا. وهذه التواريخ هي الأساس لمهل ردودك اللاحقة.

2. 2

   إذا كان هناك عيب في شروط تنفيذ المزاد، فقدّم اعتراضًا على قرار بدء المزاد. ويمكن تقديم الاعتراض حتى يُدفع ثمن البيع كاملًا (قانون التنفيذ المدني §86(1))، ويجوز الطعن الفوري في الحكم الصادر في الاعتراض خلال أسبوع واحد من يوم إخطارك (§86(3)، §15). وإذا كان الحق الذي حدده الحكم قد تغيّر أو انقضى، مثلًا لأنك سددت الدين بعد الحكم، فارفع دعوى الاعتراض على الحق (§44) واطلب في الوقت نفسه وقف التنفيذ الجبري. فرفع الدعوى وحده لا يوقف المزاد؛ ولا يتوقف الإجراء فعلًا إلا عندما تقدّم النسخة الأصلية لقرار الوقف إلى محكمة المزاد. أما المزاد الاختياري (مزاد لتنفيذ حق ضمان) فيجري دون حكم، لذا يمكن أيضًا إثارة سبب عدم وجود حق الضمان أو انقضائه عبر الاعتراض على قرار البدء (§265)، ولا يتوقف الإجراء إلا عندما تقدّم مثلًا النسخة الأصلية لحكم بشطب حق الضمان أو لقرار بوقف المزاد (§266).

3. 3

   ادفع للدائن طالب المزاد أصل الدين والفوائد وتكاليف المزاد، أو اتفق على الدفع بالتقسيط، حتى يسحب الدائن المزاد. والسحب ممكن حتى يدفع الراسي عليه المزاد الثمن، لكن بعد تقديم عرض شراء تلزم موافقة أعلى مزايد (الراسي عليه المزاد)، وموافقة صاحب العرض التالي في الترتيب إن وُجد (قانون التنفيذ المدني §93(2)). لذا من الأفضل إتمام الاتفاق قبل موعد البيع. وإذا كان دائن آخر قد طلب مزادًا على العقار نفسه (مزاد مزدوج)، فيجب أن تتفق مع ذلك الدائن أيضًا.

   الخطوة الحالية
4. 4

   يقدّم المستأجر بلاغ الحقوق وطلب المطالبة بالتوزيع إلى محكمة المزاد بحلول الموعد النهائي للمطالبة بالتوزيع (قانون التنفيذ المدني §84، §88). وأرفق نسخة من عقد الإيجار وشهادة تسجيل الإقامة ومستندات التاريخ الثابت. وإذا كان بلاغ انتقالك وتاريخك الثابت أسبق من حق الضمان ذي الأولوية، فإنك تُستوفى أولًا (قانون حماية إيجار المساكن §3-2)، والمستأجر ذو المبلغ الصغير الذي لا يتجاوز تأمينه مبلغًا معينًا يحصل على جزء منه قبل أي شخص آخر إذا كان قد سكن وقدّم بلاغ الانتقال قبل قيد طلب المزاد (§8(1)). وإذا فاتتك المهلة، فلن تحصل على حصة من التوزيع، لذا عند استلام الإخطار تحقق من الموعد النهائي أولًا.

5. 5

   في كل مرة يفشل فيها البيع، تخفّض المحكمة الحد الأدنى لسعر البيع (السعر الابتدائي للمزاد) تخفيضًا كبيرًا (قانون التنفيذ المدني §119؛ وتختلف نسبة التخفيض من محكمة إلى أخرى). لذا إذا وجدت مشتريًا بنفسك قبل موعد البيع، وبعت بسعر السوق، وسددت الدين من الحصيلة وحصلت على سحب المزاد، فيمكنك تقليل خسارتك. وأدرج في عقد البيع شروطًا بشأن سحب المزاد وشطب القيد. وبذلك يتسلم المشتري المنزل بعد إزالة قيد المزاد.

6. 6

   في موعد البيع يُحدَّد صاحب أعلى عرض (أعلى مزايد)، وفي موعد قرار البيع يصدر قرار الإذن بالبيع. ويجوز لذوي المصلحة مثل المالك والمستأجرين تقديم طعن فوري خلال أسبوع واحد. لكن كل من يطعن يجب أن يودع عُشر (1/10) ثمن البيع لدى المحكمة، وإذا رُفض طعن المدين أو المالك فلا يُرد هذا المال (قانون التنفيذ المدني §130(3)(6)). والعبء ثقيل، لذا وازن أولًا ما إذا كان الطعن سيفيدك فعلًا.

7. 7

   عندما يدفع الراسي عليه المزاد الثمن، تنتقل الملكية. ويمكن للراسي عليه المزاد طلب أمر التسليم (أمر من المحكمة بإخلاء المنزل) خلال 6 أشهر بعد دفع الثمن (قانون التنفيذ المدني §136). ويجوز للمستأجر الذي يتمتع بقوة الاحتجاج رفض الإخلاء حتى يُرد إليه التأمين، أما المستأجر الذي يحصل على حصة من التوزيع فلا يتسلم التأمين إلا بعد تسليم المنزل إلى الراسي عليه المزاد (قانون حماية إيجار المساكن §3-2(3)). لذا يوجد مجال للتفاوض مع الراسي عليه المزاد بشأن موعد الانتقال وتكاليفه. وإذا لم تغادر بعد تلقي أمر التسليم، ينفّذه مأمور التنفيذ جبرًا (والطعن الفوري في أمر التسليم لا يوقف التنفيذ بحد ذاته، §15(6)).

8. 8

   تُعدّ المحكمة جدول التوزيع، وفي موعد التوزيع توزّع المال على الدائنين والمستأجرين بحسب المرتبة. ويسترد المالك أي مال يتبقى بعد التوزيع. وإذا كان لديك اعتراض على ترتيب التوزيع أو مبلغه، فيجب أن تعلن اعتراضك في موعد التوزيع ثم ترفع دعوى الاعتراض على التوزيع خلال أسبوع واحد (قانون التنفيذ المدني §151، §154). وإذا لم ترفع الدعوى، يصبح جدول التوزيع نهائيًا كما هو. وإذا كان سعر الرسوّ أقل من الدين، يبقى الدين المتبقي وقد تخضع أموال أخرى للتنفيذ الجبري.

الأسئلة الشائعة

أسئلة عملية تُطرح فورًا في هذا الإجراء.

Qإذا تلقيت قرار بدء المزاد، هل يجب أن أغادر المنزل فورًا؟

لا. تنتقل الملكية عندما يدفع الراسي عليه المزاد الثمن.وبعد ذلك يمكنك الاستمرار في السكن حتى يُنفَّذ أمر التسليم (أمر من المحكمة بإخلاء المنزل). وتختلف المدة من قرار البدء إلى البيع ودفع الثمن بحسب القضية، وتطول إذا تكرر فشل البيع.وفي الأثناء، فكّر هل تسدد الدين أم تتوصل إلى اتفاق أم تبيع العقار بنفسك. فطريقة استغلالك لهذه الفترة قد تغيّر حجم خسارتك.

Qإذا سددت الدين، هل يُلغى المزاد؟ وكم يجب أن أدفع؟

نعم، يمكن إلغاؤه. فإذا دفعت للدائن طالب المزاد أصل الدين والفوائد وتكاليف المزاد، وقدّم الدائن طلب سحب، يُلغى المزاد.وهذا ممكن حتى يدفع الراسي عليه المزاد الثمن. لكن بعد تقديم عرض شراء، تلزم موافقة أعلى مزايد (الراسي عليه المزاد).وإذا وُجد صاحب العرض التالي في الترتيب، تلزم موافقته أيضًا. وإذا كان دائن آخر قد طلب مزادًا مزدوجًا، فيجب أن يسحب ذلك الدائن طلبه أيضًا.ولمعرفة المبلغ الذي يجب دفعه بالضبط، اطلب من الدائن إقرارًا بالسداد. فالحصول على المبلغ كتابةً يمنع النزاعات لاحقًا.

Qأنا مستأجر. أين أقدّم المطالبة بالتوزيع، وماذا أقدّم؟

قدّم "بلاغ الحقوق وطلب المطالبة بالتوزيع" إلى قسم المزادات في المحكمة التي تنظر قضية المزاد. وأرفق نسخة من عقد الإيجار، وشهادة تسجيل الإقامة (لإثبات تاريخ انتقالك)، والعقد الذي يحمل التاريخ الثابت (확정일자)؛ والتكلفة زهيدة.ويمكن التحقق من الموعد النهائي للمطالبة بالتوزيع على موقع معلومات المزادات القضائية أو في الإخطار. وبعد انقضاء ذلك اليوم لا يمكنك الحصول على حصة من التوزيع لاسترداد تأمينك، لذا اهتم بهذا أولًا.

Qبصفتي مستأجرًا، هل الأفضل أن أقدّم مطالبة بالتوزيع أم لا؟

يعتمد ذلك على مرتبة المستأجر. فالمستأجر الذي انتقل قبل حق الضمان ذي الأولوية ويتمتع بقوة الاحتجاج (حق التمسك بعقده تجاه الغير) يمكنه الاستمرار في السكن إذا لم يقدّم مطالبة بالتوزيع، لأن الراسي عليه المزاد يتحمل التأمين. وإذا قدّم المطالبة بالتوزيع، فيجب أن يأخذ حصته ويغادر.أما إذا لم تكن لك قوة الاحتجاج أو كانت مرتبتك متأخرة، فالمطالبة بالتوزيع هي السبيل الوحيد لاسترداد تأمينك. والخيار الأفضل يتوقف على سعر الرسوّ المتوقع ومبالغ الديون ذات الأولوية، لذا قرر بعد الاطلاع على السجل.

Qبيع العقار في المزاد. هل يمكنني الحصول على نفقات الانتقال؟ ومتى يجب أن أغادر؟

نفقات الانتقال ليست حقًا يحدده القانون، بل يُتفق عليها مع الراسي عليه المزاد. ويمكن للراسي عليه المزاد طلب أمر التسليم خلال 6 أشهر بعد دفع الثمن.وبمجرد صدور أمر التسليم، يمكن لمأمور التنفيذ إجراء التنفيذ الجبري (والطعن الفوري وحده لا يوقفه). لذا من الأفضل تحديد موعد الانتقال قبل ذلك.والمستأجر الذي يُستوفى بالأولوية (يُرد إليه أولًا) لا يحصل على التأمين إلا بعد تسليم المنزل إلى الراسي عليه المزاد (المتنازَل له). وهذا يترك مجالًا للتفاوض بين الطرفين.

Qإذا كان سعر الرسوّ أقل من الدين، فماذا يحدث للدين المتبقي؟

يبقى الدين المتبقي كما هو، لأن الدين لا يزول لمجرد بيع المنزل بالمزاد.ويمكن للدائن استخدام الحكم نفسه لإجراء تنفيذ جبري جديد على أموال أخرى، مثل الودائع والراتب. وإذا كان الدين المتبقي أكبر من قدرتك، فادرس إعادة التأهيل الفردي أو الإفلاس.وعلى العكس، إذا كان سعر الرسوّ أكبر من الدين، يُرد المال المتبقي بعد التوزيع إلى المالك.