«ينعقد عقد البيع عند تأمين حقوق 95% من أرض المشروع واستيفاء مشاورات لمدة 3 أشهر»... حكم يعتمد القيمة السوقية شاملة عائد التطوير

تمثلت المسائل المحورية في هذه القضية فيما يلي.

• مدى استيفاء شروط ممارسة حق المطالبة بالبيع، وهي تأمين حقوق 95% من أرض المشروع وإجراء مشاورات لمدة 3 أشهر
• معيار تقييم جدية المشاورات بدلا من شكلها
• وقت انعقاد عقد البيع نتيجة التعبير عن إرادة المطالبة بالبيع
• مفهوم «القيمة السوقية» بوصفها معيارا لتحديد ثمن البيع
• مدى شمول عائد التطوير

وتكتسب المسألتان التاليتان أهمية خاصة في الممارسة العملية.

«متى تؤدي المطالبة بالبيع إلى اكتمال انعقاد العقد؟»، «ما العناصر التي يجب أن تشملها القيمة السوقية؟»

بحثت المحكمة أولا مدى استيفاء شروط المطالبة بالبيع المنصوص عليها في قانون الإسكان.

• اكتمال الموافقة على خطة المشروع
• تأمين الحقوق اللازمة لاستخدام ما لا يقل عن 95% من أرض المشروع
• إجراء مشاورات لمدة 3 أشهر على الأقل

وقد أرست المحكمة معيارا مهما بشأن شرط التشاور بصفة خاصة.

يجب ألا تقتصر المشاورات على إخطار شكلي، بل يتعين أن تكون محددة وجدية.

وبناء على ذلك، أخذت المحكمة العناصر التالية في الاعتبار بصورة شاملة.

• ما إذا كان السعر المقترح يستند إلى تقييم عقاري
• عدد طلبات التشاور وطريقتها
• موقف الطرف الآخر من الرد
• الأصل أن تتحمل الجمعية بصفتها الجهة القائمة بالمشروع عبء إثبات استيفاء شرط التشاور

ورأت المحكمة أن الجمعية المدعية استوفت شرط التشاور الجدي لأنها اقترحت مبلغا يستند إلى تقييم عقاري، وأرسلت إخطارات موثقة واستمرت في محاولة التشاور، بينما امتنع الطرف الآخر عن المشاركة فيه.

أكدت المحكمة الأثر القانوني للمطالبة بالبيع.

ينعقد عقد البيع بالقيمة السوقية عند وصول التعبير عن إرادة المطالبة بالبيع إلى الطرف الآخر.

ويعني ذلك أن المطالبة بالبيع نفسها ذات طبيعة منشئة للحق، إذ تؤدي إلى انعقاد العقد دون الحاجة إلى إبرام عقد مستقل أو التوصل إلى اتفاق.

وفي هذه القضية، ثبت أن عقد البيع انعقد في 2024. 3. 13.، وهو تاريخ تبليغ المدعى عليهم بالمذكرة التي تضمنت التعبير عن إرادة المطالبة بالبيع.

ومع ذلك، إذا أرفق بصحيفة الدعوى إخطار رسمي يطلب الرد بشأن المشاركة في إعادة الإعمار، فإن تاريخ انعقاد عقد البيع يكون اليوم التالي لانتهاء مهلة الرد.

أعادت المحكمة أيضا تأكيد مبدأ قانوني مهم بشأن معيار تحديد ثمن البيع.

لا تعني «القيمة السوقية» في المطالبة بالبيع مجرد السعر الحالي، بل السعر الموضوعي للتداول الذي يشمل عائد التطوير الناشئ عن تنفيذ المشروع.

ولهذه المسألة أهمية كبيرة.

فهي تعني أن القيمة تشمل عائد التطوير الذي يتبلور تدريجيا بحسب المرحلة التي بلغها تنفيذ المشروع.

غير أن ذلك لا يعني احتساب كامل القيمة المتوقعة بعد اكتمال المشروع مقدما في الوقت الحالي، بل احتساب عائد التطوير الذي تبلور في حينه وفقا لمدى تقدم المشروع.

قضت المحكمة أيضا بشأن نتيجة التقييم العقاري بما يلي.

يجب اعتماد نتيجة التقييم كما هي إذا كانت منهجيته معقولة ولا تخالف قواعد الخبرة ولا تنطوي على خطأ جسيم.

وبناء على ذلك، حددت المحكمة ثمن البيع استنادا إلى القيمة المقدرة.

دفع المدعى عليهم بعدم وجود قرار صادر عن الجمعية العامة للجمعية، إلا أن المحكمة رفضت هذا الدفع وقضت بما يلي.

حق المطالبة بالبيع حق مقرر قانونا، ولا تتضمن المادة 48 من قانون ملكية المباني ذات الملكية المقسمة وإدارتها، التي تحيل إليها الفقرة 3 من المادة 22 من قانون الإسكان، أو غيرها من الأحكام شرطا يستلزم صدور قرار مستقل عن الجمعية العامة، ولذلك يجوز ممارسة الحق دون هذا القرار.

إدارة إجراءات التشاور

• اقتراح سعر يستند إلى تقييم عقاري
• الاحتفاظ بسجلات المشاورات، ومنها الإخطارات الموثقة
• تجميع أدلة تثبت محاولات التشاور

استراتيجية تأمين الحقوق اللازمة للاستخدام

• تحقيق معيار 95% مسبقا
• تنظيم هيكل الحصص

التعامل مع تحديد القيمة السوقية

• الاستعانة بتقييمات عقارية متعددة
• إعداد الأساس المنطقي لاحتساب عائد التطوير

التعامل مع الدعوى

• إدارة توقيت المطالبة بالبيع
• إثبات وصول التعبير عن الإرادة

تحليل هيكل المخاطر