مجالات الممارسة

الاستشارات القانونية للإنشاءات والعقارات

2026.06.09

تهدف الاستشارات القانونية للإنشاءات والعقارات إلى الوقاية المسبقة من النزاعات والمخاطر القانونية التي قد تنشأ أثناء تنفيذ مشاريع الإنشاءات والمعاملات العقارية، ودعم استقرار إدارة الأعمال والأصول.

1. الاستشارات القانونية للإنشاءات والعقارات | نظرة عامة

قائمة التحقق من الحاجة إلى الاستشارات القانونية للإنشاءات والعقارات

تتناول الاستشارات القانونية للإنشاءات والعقارات المسائل القانونية المحتمل نشوؤها في مختلف جوانب مشاريع الإنشاءات والعقارات استنادا إلى التشريعات ذات الصلة، وتقدم خدمات قانونية مصممة وفق ظروف كل حالة، بدءا من إعداد العقود ووصولا إلى التعامل مع النزاعات.

تعد الاستشارة القانونية المتخصصة ضرورية لنجاح المشاريع والوقاية من النزاعات في قطاع الإنشاءات والعقارات، نظرا إلى تشابك القواعد القانونية المعقدة وتعدد المصالح ذات الصلة.

التشريعات ذات الصلة

أهم التشريعات المتعلقة بالإنشاءات	أهم التشريعات المتعلقة بالعقارات
القانون الإطاري لصناعة الإنشاءات	قانون تسجيل العقارات باسم صاحب الحق الفعلي
قانون عدالة معاملات المقاولة من الباطن	قانون حماية مستأجري المباني التجارية
قانون البناء	قانون حماية مستأجري المساكن
قانون تخطيط الأراضي الوطنية واستخدامها	قانون الوسطاء العقاريين المعتمدين
قانون الإسكان	قانون تسجيل العقارات
اللوائح المتعلقة بتأسيس جمعيات الإسكان المحلية وتشغيلها	قانون تملك الأراضي وغيرها والتعويض عنها لأغراض المشروعات ذات النفع العام
قانون تعزيز تقنيات الإنشاءات	قانون الإبلاغ عن المعاملات العقارية وما يتصل بها

الحاجة إلى الاستشارة القانونية

تتطلب معاملات الإنشاءات والعقارات مراجعة دقيقة عند إبرام العقود، نظرا إلى ارتفاع قيمتها المالية وتعدد أصحاب المصالح وتعقيد القواعد القانونية المطبقة عليها.

كما تتكرر مسائل قانونية متنوعة، منها نزاعات الإيجار وإصلاح العيوب والنزاعات المتعلقة بمقابل الحقوق التجارية وتسجيل الملكية باسم شخص آخر ونزع ملكية الأراضي والتعويض عنها.

ويمكن الوقاية من الدعاوى والتكاليف غير الضرورية من خلال توضيح شروط العقد بالاستشارة المسبقة وفحص عوامل الخطر في كل مرحلة من مراحل تنفيذ المشروع.

إجراءات الاستشارة القانونية

∙ مراجعة الوضع الأساسي والعقود
: تحليل المستندات ذات الصلة، ومنها عقود أعمال الإنشاءات وعقود بيع العقارات وإيجارها

∙ مراجعة التشريعات والسوابق القضائية
: تحديد مدى انطباق القانون الإطاري لصناعة الإنشاءات وقانون تخطيط الأراضي الوطنية وقانون تسجيل العقارات باسم صاحب الحق الفعلي وقانون العقود وغيرها، وتقييم المخاطر

∙ تشخيص المسائل محل النزاع واقتراح سبل التعامل معها
: فحص أبرز نقاط النزاع، ومنها مستحقات أعمال المقاولة وتسجيل الملكية باسم شخص آخر وإصلاح العيوب ونزاعات الإيجار

∙ إعداد العقود واتفاقات التسوية ودعم التفاوض
: دعم إعداد مستندات مصممة لتوزيع المخاطر وحماية الحقوق

∙ التعامل مع النزاعات اللاحقة
: دعم مباشرة الإجراءات القانونية، ومنها البيع بالمزاد العلني القضائي وتسجيل نقل الملكية ودعوى الإخلاء ودعوى إصلاح العيوب

2. الاستشارات القانونية للإنشاءات والعقارات | قطاع الإنشاءات

مجالات عمل الاستشارات القانونية للإنشاءات والعقارات في قطاع الإنشاءات

يهدف جانب الإنشاءات ضمن الاستشارات القانونية للإنشاءات والعقارات إلى الوقاية من المخاطر القانونية التي قد تنشأ خلال جميع مراحل مشروع الإنشاءات، أو التعامل معها عند وقوع نزاع بسرعة وبما يحمي مصالح الأطراف المعنية.

ويرتبط القانون الإطاري لصناعة الإنشاءات وقانون تخطيط الأراضي الوطنية ارتباطا مباشرا بأهلية القائمين بأعمال الإنشاءات وإجراءات تنفيذ الأعمال والتراخيص والموافقات. وقد تؤدي مخالفتهما إلى قرار إداري أو حتى عقاب جنائي، مما يستلزم الحصول على استشارة مسبقة.

نزاعات مستحقات أعمال المقاولة وإنهاء العقود

يعد عدم دفع مستحقات أعمال الإنشاءات، والتخفيض غير المبرر للمبالغ، والنزاع حول أسباب إنهاء العقد من العوامل المتكررة لنشوء النزاعات أثناء تنفيذ أعمال الإنشاءات.

وقد تتوقف أرباح أو خسائر بمئات الملايين من الوون الكوري الجنوبي على الصحة القانونية لعقد مقاولة الإنشاءات وشروط إنهائه ومدى توافر المستندات المؤيدة.

نقاط الاستشارة

∙ مراجعة معايير احتساب مستحقات أعمال المقاولة ومدى توافر المستندات المؤيدة

∙ مراجعة أسباب إنهاء العقد ومدى مشروعية إجراءاته

∙ تحديد ما إذا كان العقد يشمل مقاولة من الباطن وتحليل مخاطر المسؤولية التضامنية

∙ وضع استراتيجية للتعامل مع المسائل المتعلقة بتأمين ضمان تنفيذ أعمال الإنشاءات والشرط الجزائي عن التأخير

إصلاح العيوب وتحديد المسؤولية

كثيرا ما يستمر الخلاف بين صاحب المشروع والمقاول حول المسؤولية عن العيوب التي تظهر بعد اكتمال الأعمال، كما تتكرر النزاعات بشأن التقادم ونطاق الإصلاح.

نقاط الاستشارة

∙ مراجعة نطاق العيوب وتكاليف الإصلاح ومدة المسؤولية، بما في ذلك المسؤولية عن ضمان العيوب بموجب القانون المدني

∙ دعم جمع الأدلة، ومنها مستندات مجلس ممثلي السكان ومواد التقييم الفني

∙ التعامل مع دعاوى المطالبة بإصلاح العيوب ودعاوى المطالبة بالتعويض عن الضرر

نظرة على دعوى إصلاح العيوب ومدة المسؤولية عن الضمان
عرض المزيد

القانون الإطاري لصناعة الإنشاءات وقانون تخطيط الأراضي الوطنية

قد تترتب مسؤولية جنائية على مخالفة شروط تسجيل المقاول أو القيود المفروضة على المقاولة من الباطن أو تنفيذ الأعمال دون مؤهلات، كما ترتبط مسائل التراخيص والموافقات ارتباطا مباشرا بتقييم الجدوى التجارية للمشروع.

نقاط الاستشارة

∙ مراجعة شروط تسجيل نشاط الإنشاءات والبنود التي تقيد المقاولة من الباطن

∙ تحديد ما إذا كانت الأعمال قد نفذت دون مؤهلات أو بإعارة اسم الغير أو استعارة اسمه

∙ وضع استراتيجية للتراخيص والموافقات المتعلقة بتعديل التخطيط الحضري وتحديد مناطق الاستخدام

∙ مراجعة احتمال مخالفة قانون تخطيط الأراضي الوطنية والأحكام العقابية ذات الصلة

استعراض تسجيل مهنة البناء ومعاييرها وفقاً للقانون الأساسي لصناعة البناء
عرض المزيد

جمعيات الإسكان المحلية وإعادة التطوير وإعادة البناء

تنشأ نزاعات متنوعة بشأن تأسيس الجمعيات وتشغيلها، وتوزيع الوحدات، وانسحاب الأعضاء، والمساهمات المالية.

وعلى وجه الخصوص، يلزم إجراء مراجعة قانونية لمسائل رد مساهمات الأعضاء المنسحبين ومسؤولية مسؤولي الجمعية.

نقاط الاستشارة

∙ المراجعة القانونية للموافقة على تأسيس الجمعية وإجراءات تشغيلها وشروط توزيع الوحدات

∙ التعامل مع النزاعات المتعلقة بدفع المساهمات وردها

∙ تقديم الاستشارة بشأن نزع ملكية الأراضي وقسمة المال الشائع والتقييم العقاري فيما يتعلق بإعادة التطوير وإعادة البناء

∙ سبل الانتصاف، ومنها الأمر القضائي المؤقت بوقف مباشرة رئيس الجمعية لمهامه

3. الاستشارات القانونية للإنشاءات والعقارات | القطاع العقاري

أوجه المساعدة التي يقدمها محامي شركة دايريون للمحاماة المتخصص في العقارات بشأن الاستشارات القانونية للإنشاءات والعقارات

يتناول الجانب العقاري ضمن الاستشارات القانونية للإنشاءات والعقارات المسائل القانونية التي قد تنشأ في جميع مراحل تملك العقار والاحتفاظ به والتصرف فيه وحيازته وتطويره، مع التركيز على حماية قيمة الأصول والوقاية من النزاعات واسترداد الحقوق بسرعة.

وعلى وجه الخصوص، قد تؤدي مسائل تسجيل الملكية باسم شخص آخر بموجب عقد، ومخالفة قانون تسجيل العقارات باسم صاحب الحق الفعلي، والنزاعات المتعلقة بمقابل الحقوق التجارية والإيجار إلى مسؤولية مدنية وجنائية، ولذلك يلزم فحصها قانونيا منذ المرحلة الأولى.

تسجيل الملكية باسم الغير بموجب عقد ومخالفة قانون تسجيل العقارات باسم صاحب الحق الفعلي

تعد المعاملات العقارية التي تسجل فيها الملكية باسم شخص آخر على سبيل الأمانة باطلة لمخالفتها قانون تسجيل العقارات باسم صاحب الحق الفعلي، وقد تخضع للعقاب الجنائي وفرض غرامة مالية عن مخالفة إدارية.

العقوبات الجنائية المقررة

المادة 7، الفقرتان 1 و2، من قانون تسجيل العقارات باسم صاحب الحق الفعلي	العقوبة المقررة
الطرف الذي عهد بتسجيل الملكية باسم الغير	الحبس لمدة لا تتجاوز 5 سنوات أو غرامة جنائية لا تتجاوز 200 مليون وون كوري جنوبي
الشخص المسجلة الملكية باسمه على سبيل الأمانة	الحبس لمدة لا تتجاوز 3 سنوات أو غرامة جنائية لا تتجاوز 100 مليون وون كوري جنوبي

نقاط الاستشارة

∙ تحديد ما إذا كان تسجيل الملكية باسم الغير يشكل علاقة أمانة، وتحديد المالك الفعلي

∙ مراجعة مدى انطباق الاستثناءات المشروعة المنصوص عليها في قانون تسجيل العقارات باسم صاحب الحق الفعلي

∙ التعامل مع إجراءات تحويل التسجيل إلى الاسم الحقيقي وفرض الغرامة المالية عن المخالفة الإدارية

∙ تقديم الاستشارة بشأن إنهاء علاقة تسجيل الملكية باسم الغير وإجراءات استرداد الملكية

نزاعات بيع العقارات وإيجارها

تتكرر في الممارسة العملية نزاعات عدم دفع ثمن البيع وفسخ العقد ورد مبلغ تأمين عقد الإيجار ورفض تجديد العقد، كما يعد مقابل الحقوق التجارية من المسائل الرئيسية محل النزاع.

نقاط الاستشارة

∙ المطالبة برد ثمن البيع وتحديد ما إذا كان العقد باطلا أو قابلا للإبطال

∙ مراجعة شروط عقود إيجار المباني التجارية والمساكن وتفسيرها

∙ تقديم الاستشارة بشأن المطالبة بالتعويض عن الضرر المتعلق بعقد مقابل الحقوق التجارية

∙ التحقق من مدى انطباق قانون حماية مستأجري المباني التجارية وحق الأولوية في استيفاء الدين

حق الملكية وحق الحيازة

تكثر النزاعات المتعلقة باسترداد الحقوق الموضوعية، ومنها تسجيل نقل ملكية العقار والمطالبة بالإخلاء وتسليم الحيازة، وتحقق شروط التقادم المكسب بالحيازة، وشطب الرهن العقاري والرهن الضامن للحد الأقصى للدين.

نقاط الاستشارة

∙ مباشرة دعوى المطالبة بتسجيل نقل الملكية

∙ دعم دعوى إخلاء العقار وإجراءات التنفيذ

∙ تحليل شروط اكتساب ملكية الأرض بالتقادم والوقائع ذات الصلة

∙ المطالبة بشطب الرهن العقاري والرهن الضامن للحد الأقصى للدين وإجراءات تسجيل الشطب

مسائل قانونية عقارية أخرى

قد تؤدي أيضا إلى دعاوى قضائية مسائل قسمة الأموال المملوكة على الشيوع، والنزاع حول حق استعمال أرض الغير لإقامة قبر غير مرخص، وحق المرور عبر الأراضي المحيطة لاستخدام أرض مجاورة.

نقاط الاستشارة

∙ مراجعة استراتيجية دعوى قسمة المال الشائع وإمكان التسوية بالاتفاق

∙ التعامل مع تحقق حق استعمال أرض الغير لإقامة قبر والمطالبة بنقله

∙ تحديد مدى الاعتراف بحق المرور عبر الأراضي المحيطة واحتساب مقابل الاستخدام

∙ تقديم الاستشارة بشأن العيوب الإجرائية في البيع بالمزاد العلني القضائي والاعتراض عليها

4. الاستشارات القانونية للإنشاءات والعقارات | التحضير

المستندات الأساسية اللازمة للتحضير للاستشارات القانونية للإنشاءات والعقارات

يلزم التحضير الكافي للاستفادة العملية من الاستشارات القانونية للإنشاءات والعقارات.

المستندات وأغراض استخدامها

يفضل إعداد المستندات التالية إعدادا كافيا.

الفئة	المستندات الأساسية	غرض الاستخدام
مستندات العقود	عقود أعمال الإنشاءات وعقود بيع العقارات وإيجارها وغيرها	مراجعة مضمون العقد وشروطه
المستندات المتعلقة بالتسجيل	نسخة سجل تسجيل نقل الملكية والمستندات المتعلقة بتسجيل الملكية باسم الغير	التحقق من وضع الملكية ومن تسجيلها باسم صاحب الحق الفعلي
المستندات المتعلقة بأعمال الإنشاءات	سجلات دفع مستحقات أعمال الإنشاءات وسجلات إصلاح العيوب	تحليل المسائل المتعلقة بدفع المستحقات والعيوب
المستندات المتعلقة بالنزاع	مستندات الدعوى والمواد المتعلقة بالتوفيق والتحكيم	تحديد وضع النزاع ووضع استراتيجية للتعامل معه

5. الاستشارات القانونية للإنشاءات والعقارات | قائمة التحقق

قائمة التحقق من الحاجة إلى الاستشارات القانونية بشأن تشريعات الإنشاءات والعقارات

يوصى بالاستشارات القانونية للإنشاءات والعقارات بوجه خاص في الحالات التالية.

▷ عند نشوء مشكلة بشأن دفع مستحقات أعمال الإنشاءات أو إنهاء العقد

▷ عند الاشتباه في تسجيل ملكية عقار باسم شخص آخر أو في مسألة تتعلق بقانون تسجيل العقارات باسم صاحب الحق الفعلي

▷ عند الحاجة إلى اتخاذ إجراء قانوني بشأن نزاع في عقد الإيجار أو مقابل الحقوق التجارية

▷ عند الحاجة إلى مراجعة قانونية لمسائل نزع ملكية الأراضي أو التعويض عنها أو جمعيات الإسكان المحلية

▷ عند نشوء مشكلة في تأمين الحقوق، مثل تسجيل نقل ملكية العقار أو دعوى الإخلاء

منظومة المساعدة التي يقدمها المحامون المتخصصون في الإنشاءات والعقارات

يضم مكتبنا عددا من المحامين المتخصصين ذوي خبرة تبلغ في المتوسط 10 سنوات أو أكثر، ومن بينهم محامون متخصصون في الإنشاءات والعقارات ومسجلون لدى نقابة المحامين الكورية.

وبناء على ذلك، يمكن تقديم دعم قانوني عملي ومنظم في المسائل المعقدة، بما فيها نزاعات مستحقات أعمال المقاولة وتسجيل الملكية باسم الغير ونزاعات الإيجار ونزع ملكية الأراضي والتعويض عنها وإعادة التطوير وإعادة البناء.

ويمكن طلب مساعدة محام متخصص في الإنشاءات والعقارات للحصول على الدعم المهني في جميع المراحل، بدءا من إعداد العقود في المرحلة الأولى للمشروع ووصولا إلى تسوية النزاعات والتعامل مع الدعاوى والإجراءات الإدارية.