منازعات الإيجار

هذه حالة ينشأ فيها خلاف بين المؤجر والمستأجر بشأن زيادة الأجرة أو مبلغ التأمين.

وفي هذه الحالة، ينص القانون على عدم جواز المطالبة بالزيادة أو التخفيض إلا ضمن شروط وحدود معينة، ولذلك من المهم فهم هذه الأحكام بدقة (المادة 7 من «قانون حماية مستأجري المساكن» والمادة 11 من «قانون حماية إيجار المباني التجارية»)

هو نزاع يتعلق بتمديد مدة العقد، أو انطباق التجديد التلقائي، أو الإنهاء المبكر.

إذا أراد المستأجر إخلاء العين المؤجرة قبل انتهاء العقد، فقد تنشأ مسألة الشرط الجزائي. ومن الشائع أيضا أن يستند المؤجر إلى سبب لرفض التجديد بغرض منع التجديد التلقائي.

قد تنشأ مشكلات بشأن موعد رد مبلغ التأمين أو مقداره بعد انتهاء الإيجار.

وإذا لم يُعد المستأجر العين المؤجرة أو تأخر في إعادتها، فقد يؤدي ذلك أيضا إلى رفع دعوى إخلاء.

قد ينشأ نزاع بين المؤجر والمستأجر بشأن حالة العين المؤجرة عند إعادتها وتحديد المسؤولية عن صيانة المبنى وإصلاحه.

وفي كثير من الحالات، يتحمل المؤجر واجب صيانة الهيكل والتجهيزات الأساسية، بينما يتحمل المستأجر المسؤولية عن الأضرار البسيطة الناجمة عن الاستعمال.

وإذا لم يحدد العقد ذلك بوضوح، فقد تختلف التفسيرات القانونية.

هي منازعة تتعلق بتجديد عقد الإيجار وشروط انتهائه.

ومن أبرز صور هذه المنازعات ما يأتي.

تعد المنازعات المتعلقة بدفع بدل الشهرة التجارية واسترداده بين مستأجري المباني التجارية من أبرز الحالات.

وتنشأ عندما يعرقل المؤجر محاولة مستأجر المبنى التجاري استرداد بدل الشهرة التجارية من مستأجر جديد.

غير أنه لا يجوز للمؤجر، بموجب قانون حماية إيجارات المباني التجارية، عرقلة استرداد بدل الشهرة التجارية من دون سبب مشروع متى استوفيت شروط معينة (المادة 10-4 من «قانون حماية إيجارات المباني التجارية»).

يجوز للمستأجر الذي حُرم من فرصة استرداد بدل الشهرة التجارية المطالبة بالتعويض عن الضرر.

هو نظام توفيق قانوني يهدف إلى حل المنازعات المتعلقة بعقود الإيجار بسرعة وبتكلفة اقتصادية.

ويشمل جميع المنازعات المتعلقة بإيجار المساكن أو المباني التجارية، كما يدير مجلس العقارات الكوري (Korea Real Estate Board) أمانات في سيول (Seoul)، وغيونغي (Gyeonggi)، وغانغوون (Gangwon)، وسيجونغ (Sejong)، وجونبوك (Jeonbuk)، وغيونغبوك (Gyeongbuk)، وغيرها.

عند نشوء إحدى منازعات الإيجار المبينة أعلاه، يجوز تقديم طلب توفيق إلى لجنة التوفيق في منازعات الإيجار.

تجري إجراءات التوفيق بصورة مبسطة من خلال 4 مراحل على النحو الآتي.

المستندات الإلزامية

المستندات الاختيارية

إذا تم التوفيق، عُد ذلك «تسوية ودية» بين الأطراف، ويجوز التنفيذ الجبري للالتزامات الواردة في وثيقة التوفيق، مثل دفع الأموال، من دون حاجة إلى صيغة تنفيذية مستقلة.

يوفر نظام التوفيق المزايا العملية الآتية مقارنة بالدعوى القضائية.

يجب رفع هذه الدعوى إذا لم يرد المؤجر مبلغ التأمين رغم انتهاء عقد الإيجار.

ويلزم لرفع الدعوى تقديم أدلة تثبت أن المؤجر لم يرد مبلغ التأمين رغم التزامه بذلك.

الأدلة الرئيسية

يجب رفع دعوى الإخلاء إذا لم يُعد المستأجر العين المؤجرة بعد انتهاء العقد.

وهي دعوى يرفعها مالك العقار أمام المحكمة عندما يستمر المستأجر في إشغال العقار من دون حق رغم زوال حقه في حيازته.

الأدلة الرئيسية

يجب رفع هذه الدعوى إذا عرقل المؤجر استرداد بدل الشهرة التجارية أو اعتدى عليه من دون وجه حق.

ويجوز رفعها على المؤجر الذي يرتكب أحد الأفعال الآتية بموجب قانون حماية إيجارات المباني التجارية.

وفي هذه الحالة، يجب إثبات وقوع ضرر فعلي بسبب أحد أفعال المؤجر المذكورة أعلاه.

الأدلة الرئيسية

يضم مكتب المحاماة عددا من المحامين المتخصصين في العقارات والمسجلين بهذه الصفة لدى نقابة المحامين الكورية، إلى جانب محامين متخصصين يبلغ متوسط خبرتهم 10 سنوات أو أكثر.

وبناء على ذلك، عند وقوع أضرار فعلية، مثل عدم رد مبلغ التأمين، أو التأخر في الإخلاء، أو النزاع على بدل الشهرة التجارية، يمكن تقديم الدعم القانوني المتخصص بدءا من إرسال إخطار مصدق المحتوى وتقديم طلب التوفيق وصولا إلى التعامل مع الدعوى القضائية.

ويمكن الاستعانة بمحام متخصص في العقارات لوضع استراتيجية استجابة ملائمة للظروف دون تأخير.