دعوى إخلاء العقار

تلزم دعوى الإخلاء في الحالات الآتية.

تستند دعوى إخلاء العقار إلى الأحكام الآتية التي تحمي حقوق المالك بموجب القانون المدني الكوري.

المادة 213 من القانون المدني (حق المطالبة برد المملوك)

وبناء على ذلك، يحق لمالك العقار مطالبة من يحوزه دون سند مشروع برده.

المادة 214 من القانون المدني (حق المطالبة بإزالة التعرض للملكية ومنعه)

وعليه، إذا رفض الشاغل الإخلاء أو استمر في الحيازة دون وجه حق، جاز للمالك قانونا المطالبة بإزالة ذلك التعرض ومنعه.

يقصد بالأمر القضائي المؤقت بمنع نقل حيازة العقار تدبير مؤقت تأمر به المحكمة لمنع المدين، أي الشاغل، من تغيير حالة حيازة العقار، حتى يحافظ الدائن، أي المالك، على حقه في المطالبة بتسليم العقار أو إخلائه.

وبعبارة أخرى، يمنع هذا التدبير تغيير صفة الشاغل أثناء الدعوى، تفاديا لتعذر تسلم العقار حتى بعد صدور حكم لصالح المالك.

إذا نقل الشاغل صفة الحيازة بسوء نية إلى شخص ثالث دون سبق طلب أمر مؤقت، فإن الحكم الصادر في دعوى الإخلاء لا يسري على الشاغل الجديد حتى لو كسب المدعي الدعوى.

وفي هذه الحالة، يلزم رفع دعوى إخلاء مستقلة من جديد ضد الشاغل الجديد، مما يؤدي إلى تكبد وقت وتكاليف إضافية.

لذلك، يستحسن طلب أمر مؤقت بمنع نقل الحيازة قبل مباشرة دعوى إخلاء العقار.

يقبل الأمر القضائي المؤقت بمنع نقل حيازة العقار عند استيفاء الشروط الآتية.

يجب أن يتضمن طلب الأمر القضائي المؤقت جميع البيانات الآتية وأن يقدم إلى المحكمة المختصة.

البيانات الواجب إدراجها في الطلب

وتختص، من حيث المبدأ، المحكمة المختصة بدعوى الموضوع، أي دعوى إخلاء العقار، أو المحكمة التي يقع في نطاقها محل النزاع (المادة 303 من «قانون التنفيذ المدني»).

ويجب صياغة موضوع الطلب بصورة محددة، كما في المثال الآتي.

مثال لموضوع الطلب

يجب على من يريد طلب أمر قضائي مؤقت بمنع نقل حيازة العقار تقديم المستندات الآتية إلى مكتب الخدمات الشاملة بالمحكمة المختصة (المادتان 273 و275 من «قانون المرافعات المدنية» والمادة 203 من «قواعد التنفيذ المدني»).

يتمثل العنصران الأساسيان في صحيفة دعوى إخلاء العقار في موضوع الطلب وسببه.

يجب أن يتضمن موضوع الطلب مطالبة الشاغل بتسليم العقار، كما يجب بيان الأساس الذي يستند إليه موضوع الطلب ضمن أسبابه.

ويجب كذلك إدراج البيانات الآتية.

يجب على مالك العقار إيداع صحيفة المطالبة بالإخلاء المعدة لدى المحكمة المختصة.

ويكون المدعى عليه عادة هو الشاغل، سواء كان مستأجرا أو شاغلا دون إذن.

وفقا للفقرة 1 من المادة 256 من «قانون المرافعات المدنية»، يجب على المدعى عليه تقديم مذكرة جوابية خلال 30 يوما من تاريخ تسلمه نسخة صحيفة الدعوى.

وإذا لم يقدم أي مذكرة جوابية خلال هذه المهلة، جاز للمحكمة تحديد موعد للنطق بالحكم دون مرافعة.

وإذا ظل المدعى عليه ممتنعا عن تقديم المذكرة حتى ذلك الموعد، فقد تقبل المحكمة طلبات المؤجر، أي المدعي، كما وردت وتحكم لصالحه.

إذا قدم المدعى عليه مذكرة جوابية، يعد المدعي مذكرة تحضيرية تتضمن الرد عليها ويقدمها إلى المحكمة.

وهذه مرحلة مهمة لتوضيح الوقائع وتنظيم الدفوع.

بعد مراجعة مذكرات الطرفين، تحدد المحكمة موعد المرافعة وتخطرهما به.

وفي موعد المرافعة، يعرض المدعي والمدعى عليه دفوع كل منهما أمام المحكمة ويقدمان الأدلة عند الحاجة.

بعد انتهاء جميع إجراءات المرافعة، تحدد المحكمة موعد الحكم وتنطق بحكمها النهائي.

إذا كسب المدعي الدعوى، وجب على المدعى عليه الإخلاء طوعا، وإلا خضع للتنفيذ الجبري.

إذا لم يخل المدعى عليه العقار رغم صدور الحكم، جاز للمدعي طلب التنفيذ الجبري استنادا إلى نسخة الحكم المذيلة بالصيغة التنفيذية.

ويتولى مأمور التنفيذ التابع للمحكمة إخلاء الشاغل وتسليم العقار إلى المدعي.

يضم مكتب المحاماة هذا عددا من المحامين المتخصصين في العقارات والمسجلين لدى نقابة المحامين الكورية، فضلا عن محامين متخصصين بمتوسط خبرة لا يقل عن 10 سنوات.

عند نشوء نزاع فعلي، مثل رفض الشاغل الإخلاء أو تأخر التسليم أو الضرر الناجم عن الحيازة غير المشروعة، يمكن تقديم الدعم القانوني في جميع المراحل، بدءا من إرسال الإخطار المضمون المحتوى ورفع دعوى الإخلاء، وصولا إلى إجراءات التنفيذ الجبري.

وإذا تعذر مباشرة إجراءات الدعوى بصورة منفردة، فيمكن الاستعانة بمحام متخصص في العقارات لاسترداد الحقوق.