البيع بالمزاد العلني القضائي

كما سبق بيانه، قد يجري البائع البيع بالمزاد العلني القضائي مباشرة بقصد بيع المال، وقد يُجرى أيضا لاستيفاء الدائن حقه الشخصي الذي لم يسدده المدين.

إذا تعذر على المدين سداد دينه، جاز للدائن أن يطلب من المحكمة إجراء المزاد.

وعندئذ تبيع المحكمة مال المدين، أي العقار، عن طريق المزايدة، ثم يُستوفى حق الدائن الشخصي من ثمن البيع.

ينقسم البيع بالمزاد العلني القضائي بحسب محل البيع إلى «مزاد عقاري» و«مزاد على المنقولات»، وتختلف القواعد القانونية والممارسات المطبقة على كل منهما.

يكون محل المزاد العقاري عقارا مستقلا مسجلا، ويُجرى في الغالب عن طريق مزاد قضائي.

أما مزاد المنقولات فيشمل «المنقولات المادية» مثل المركبات والآلات، كما يشمل حقوقا معينة مثل العضويات والحقوق الشخصية.

ينقسم البيع بالمزاد العلني القضائي بحسب الجهة المنفذة إلى «مزاد خاص» و«مزاد عام»، وينقسم المزاد العام بدوره إلى نوعين.

ويجوز للدائن أن يطلب من المحكمة إجراء المزاد القضائي، أما البيع العام فتجريه مؤسسات عامة مثل مصلحة الضرائب الوطنية والمؤسسة الكورية لإدارة الأصول بغرض تحصيل الضرائب المتأخرة والرسوم العامة.

ينقسم البيع بالمزاد العلني القضائي، بحسب اشتراط وجود سند تنفيذي معترف به من المحكمة لبدء المزاد، إلى «البيع بالمزاد لتنفيذ حق الضمان» و«البيع الجبري بالمزاد»، ويختلف النوعان من حيث الاستقرار القانوني.

الأرض هي المحل الأساسي للمزاد العقاري.

وفقا لـ«القانون المدني»، المادة 99، الفقرة 1، تُعد الأرض عقارا مستقلا، وتكون جميع أنواع الأراضي، بما فيها الأراضي الزراعية وأراضي البناء والأراضي الحرجية، محلا للمزاد.

ويشمل ذلك أيضا ما تحت سطح الأرض وما فوقه في حدود المنفعة المقررة («القانون المدني»، المادة 212).

بصرف النظر عن الأرض، يُصنف المبنى عقارا مستقلا («قانون تسجيل العقارات»، المادة 14، الفقرة 1).

غير أنه لا يُعترف به عقارا مستقلا إلا إذا استوفى الشروط الآتية.

وقد يُعد المبنى قيد الإنشاء «منقولا ماديا» ما دام لم يكتمل بعد، ومن ثم يمكن أن يكون محلا لمزاد المنقولات («قانون التنفيذ المدني»، المادة 189، الفقرة 2، البند 1).

قد يصبح الجزء المضاف إلى مبنى قائم عقارا مستقلا، وقد يُعد من ملحقات المبنى، أي جزءا تابعا للمبنى القائم، بحسب الظروف.

ويُبت في ذلك وفقا للمعايير الثلاثة الآتية.

تُعد الأشجار بوجه عام من الأشياء المتصلة بالأرض اتصال قرار، وتباع بالمزاد مع الأرض.

غير أنه يجوز بيعها بالمزاد بوصفها عقارا مستقلا ومنفصلا عن الأرض إذا انطبقت حالة واحدة مما يأتي.

إذا كان العقار مملوكا على الشيوع، فيجوز بيع حصتك وحدها بالمزاد («قانون التنفيذ المدني»، المادة 139).

غير أنه لا يجوز بيع حق استخدام أرض مبنى مشترك، مثل الشقة، بالمزاد منفصلا عن الجزء المملوك ملكية خاصة ما لم يوجد اتفاق خاص.

تسري إجراءات المزاد العقاري المنصوص عليها في قانون التنفيذ المدني، مع ما يلزم من تعديل، على بعض المنقولات التي يمكن تسجيلها أو قيدها.

تكون الحقوق الخاصة الآتية أيضا محلا للمزاد العقاري.

وعلى الرغم من أنها لا تُعد «عقارات» من الناحية القانونية، فإنها تُعامل في المزاد بالطريقة ذاتها التي تُعامل بها العقارات.

ليس لهذه الحقوق كيان مادي، إلا أنها تمنح حقا حصريا في استخدام منطقة معينة واستغلالها، ولذلك يُعترف بإمكان بيعها بالمزاد على غرار العقارات.

يبدأ البيع بالمزاد العلني القضائي عادة عندما يطلب الدائن من المحكمة إجراء مزاد على عقار المدين. والمحكمة المختصة هي المحكمة الجزئية التي يقع العقار في دائرتها.

وفيما يأتي قائمة بأهم المستندات الواجب تقديمها إلى المحكمة عند طلب البيع الجبري بالمزاد.

المستندات المطلوبة، وفقا لمعيار البيع الجبري بالمزاد

عند استلام طلب إجراء المزاد، تقرر المحكمة بدء المزاد من عدمه بعد فحص المستندات، وتطلب قيد الحجز على العقار المعني.

ثم تتبع ذلك الإجراءات الآتية.

وتُودع المستندات الآتية، المعدة خلال هذه العملية، لدى المحكمة بحيث يمكن لأي شخص الاطلاع عليها حتى أسبوع واحد قبل موعد البيع أو تاريخ بدء المزايدة.

المستندات المتاحة للاطلاع بشأن المزاد

تحدد المحكمة طريقة المزاد ومواعيده وتعلن عنها في الجريدة الرسمية والصحف ولوحة إعلانات المحكمة وغيرها.

أنواع طرق المزايدة

يجمع مقدم العرض المعلومات عن المال المعروض من لوحة إعلانات المحكمة والبوابات الإلكترونية وغيرها، ثم يقرر المشاركة في المزايدة من عدمها بعد تحليل الحقوق والمعاينة الميدانية.

أمور يجب الانتباه إليها

يجب على مقدم العرض تقديم ورقة العرض وتأمين طلب الشراء، الذي يعادل عادة 10% من الحد الأدنى للسعر، وفقا للطريقة المختارة، سواء كانت المزايدة في موعد محدد أو خلال مدة محددة.

إجراءات المزايدة في موعد محدد

إجراءات المزايدة خلال مدة محددة

بعد انتهاء المزايدة، يُحدد مقدم أعلى عرض ومقدم العرض التالي له.

وفي موعد اتخاذ قرار البيع، تستمع المحكمة إلى آراء أصحاب المصلحة وتفصل في الاعتراضات، ثم تصدر قرارا بالإذن بالبيع أو برفض الإذن به.

إذا أصبح قرار الإذن بالبيع نهائيا، وجب على المشتري سداد ثمن البيع كاملا خلال الأجل المحدد.

وتترتب الآثار الآتية عند السداد الكامل.

عند سداد ثمن البيع كاملا، تحدد المحكمة موعد التوزيع وتخطر أصحاب المصلحة، ثم توزع الحصيلة وفقا للإجراءات الآتية.

يكتسب المشتري الملكية إذا سدد ثمن البيع كاملا خلال الأجل الذي تحدده المحكمة.

وفي هذه الحالة تنتقل الملكية بأن تطلب المحكمة مباشرة من جهة التسجيل قيد نقل الملكية، من دون حاجة إلى مطالبة المالك السابق بإجراء التسجيل.

غير أن التصرفات القانونية، مثل البيع والهبة، تكون مقيدة إذا لم يتم التسجيل، ولذلك يجب استكمال إجراءات التسجيل.

المستندات اللازمة لطلب إجراء القيد

عند اكتساب عقار عن طريق المزاد، يجب دفع ضرائب تشمل ضريبة الاقتناء، وضريبة الدمغة، وضريبة التعليم المحلية والضريبة الخاصة للمناطق الزراعية والريفية.

يُعد رسو المزاد «اكتسابا بعوض» من الناحية الضريبية شأنه شأن البيع العادي، ويجب على المشتري الإقرار بالضرائب ذات الصلة ودفعها بنفسه.

الضرائب الرئيسية

يضم مكتبنا محامين متخصصين في العقارات ومسجلين لدى نقابة المحامين الكورية، إلى جانب عدد من المحامين المتخصصين الذين يبلغ متوسط خبرتهم 10 سنوات أو أكثر.

ويمكن تقديم مساعدة قانونية دقيقة ومتكاملة في جميع المراحل، بدءا من تحصيل الحقوق الشخصية، وتحليل الحقوق ووضع استراتيجية المزايدة، وصولا إلى توزيع ثمن البيع ونقل ملكية العقار.

إذا تعذر التعامل مع جميع الإجراءات بصورة منفردة، فقد تساعد الاستعانة بمحام متخصص في العقارات على تنفيذها بدقة وسرعة أكبر.