إنهاء العقد

الفسخ هو تعبير منفرد عن الإرادة يؤدي إلى زوال العقد المبرم بأثر رجعي.

وبعبارة أخرى، إذا وقع الفسخ، اعتبر العقد كأن لم يكن منذ البداية، ويلتزم الطرفان بإعادة الحال إلى ما كان عليه (المادة 548 من القانون المدني).

آثار الفسخ

الإنهاء هو طريقة لإنهاء العقود التي تستمر مدة معينة بحكم طبيعتها، ولا تزول إلا آثار العقد اللاحقة لوقت الإنهاء.

أي إن آثار العقد التي نشأت بالفعل تبقى قائمة، بينما ينتهي العقد اعتبارا من وقت الإنهاء.

فعلى سبيل المثال، إذا أخطر المؤجر مستأجرا متأخرا في سداد دفعتين من الأجرة بإنهاء عقد الإيجار، تزول آثار الإيجار اعتبارا من ذلك الوقت (المادة 640 من القانون المدني، والمادة 6 من قانون حماية مستأجري المساكن، وغيرهما).

ينتهي عقد الإيجار بطبيعة الحال عند انقضاء المدة المتفق عليها.

ومع ذلك، إذا لم يخطر المؤجر المستأجر برفض التجديد أو برغبته في تعديل شروط العقد، فيعد العقد مجددا ضمنيا ويمدد عقد الإيجار تلقائيا (المادة 6 من قانون حماية مستأجري المساكن).

إذا أراد المؤجر رفض التجديد، وجب عليه توجيه الإخطار خلال الفترة الواقعة بين 6 أشهر وشهرين قبل انتهاء الإيجار.

وفي حالة التجديد الضمني، يجوز للمستأجر الإخطار بالإنهاء في أي وقت، وينتهي العقد بعد 3 أشهر من تاريخ تسلم المؤجر ذلك الإخطار.

إذا صدر حكم بإشهار إفلاس المستأجر، جاز للمؤجر إنهاء العقد بتوجيه إخطار بالإنهاء (المادة 637 من القانون المدني).

في حالات معينة، ينتهي العقد بمجرد وصول إخطار الإنهاء من دون حاجة إلى موافقة مستقلة من الطرف الآخر.

الحالات التي يجوز فيها للمستأجر الإنهاء الفوري

الحالات التي يجوز فيها للمؤجر الإنهاء الفوري

يجوز إنهاء العقد قبل انتهاء مدته إذا وجد شرط خاص أو سبب قانوني يجيز ذلك.

إنهاء العقد من جانب المستأجر

إنهاء العقد من جانب المؤجر

وبالمثل، يجوز إنهاء العقد قبل انتهاء مدته إذا وجد شرط خاص يحتفظ بحق الإنهاء، أو إذا أشهر إفلاس المستأجر أو ارتكب إخلالا جسيما بالتزاماته.

لا ينتج إنهاء العقد أثره إلا عند وصول التعبير عن إرادة الإنهاء إلى الطرف الآخر.

ويجوز التعبير شفهيا عن إرادة الإنهاء، غير أنه يفضل توجيه إخطار كتابي، ولا سيما بواسطة بريد مثبت المحتوى، للوقاية من المنازعات اللاحقة واستخدامه دليلا في أي دعوى مستقبلية.

يجب أن يتضمن مستند إثبات المحتوى البيانات الأساسية الآتية كاملة.

يمكن استخدام مستند إثبات المحتوى المعد على هذا النحو دليلا معتبرا في الإجراءات القانونية اللاحقة، مثل دعوى رد مبلغ التأمين، أو تفادي التنفيذ الجبري، أو التوفيق في منازعات الإيجار، كما قد يكون مرجعا مهما عند نظر المحكمة في القضية.

يعد مستند إثبات المحتوى وفقا للإجراءات والإرشادات الآتية.

تقدم النسخ الثلاث المعدة من مستند إثبات المحتوى إلى أقرب مكتب بريد.

وعندئذ ترسل نسخة واحدة إلى المستلم، ويحفظ مكتب البريد نسخة، ويحتفظ المرسل بنسخة.

يحتفظ مكتب البريد بنسخة مستند إثبات المحتوى مدة 3 سنوات، ويمكن طلب إعادة إصدارها في أي وقت خلال هذه المدة.

عند إنهاء العقد، تنقضي علاقة الإيجار بالنسبة إلى المستقبل.

وبناء على ذلك، يجب على المستأجر تسليم المسكن، وعلى المؤجر رد مبلغ التأمين (المادتان 550 و536 من القانون المدني).

إذا أنهي العقد بسبب إخلال أحد طرفيه به، جازت المطالبة بالتعويض عن الضرر إذا توافر القصد أو الإهمال (المواد 551 و390 و750 من القانون المدني).

حتى إذا انتهى عقد الإيجار، يجوز للمستأجر رفض تسليم المسكن إذا لم يرد المؤجر مبلغ التأمين.

وهذا ما يسمى بحق الدفع بالامتناع إلى حين التنفيذ المتقابل.

يكتسب المستأجر الذي لم يسترد مبلغ التأمين بعد انتهاء الإيجار حق تقديم طلب لاستصدار أمر بتسجيل حق المستأجر.

وبعد إتمام تسجيل حق المستأجر وفقا لأمر تسجيل الإيجار، يمكن للمستأجر الاحتفاظ بالنفاذ القائم في مواجهة الغير وبحق الأولوية في استيفاء الدين، حتى لو انتقل إلى مسكن آخر دون تسليم المسكن الحالي.

(شريطة أن يكون الطلب قد قدم مع استيفاء شرطي تسجيل الإقامة والحيازة)

عند انتهاء العقد، يلتزم المؤجر برد مبلغ التأمين إلى المستأجر.

غير أنه يجوز إجراء المقاصة مع التزام المستأجر بإعادة الحال إلى ما كان عليه. (مثلا: التجهيزات التالفة، وورق الجدران، وتكاليف التنظيف)

إذا لم يرد المؤجر مبلغ التأمين رغم إنهاء العقد وإتمام تسليم المسكن، فيمكن اللجوء إلى الطرق الآتية.

طرق استرداد مبلغ التأمين

يجوز للمؤجر المطالبة بالأجرة المتأخرة والتعويض عن الأضرار التي لحقت بالعين المؤجرة.

كما قد يترتب على الإخلال بالعقد استحقاق شرط جزائي أو مصادرة العربون.

يضم مكتبنا عددا من المحامين المتخصصين في العقارات والمسجلين لدى نقابة المحامين الكورية، إلى جانب محامين متخصصين يتمتعون بخبرة يبلغ متوسطها 10 سنوات أو أكثر.

ويمكن تقديم الدعم القانوني في مختلف الإجراءات ذات الصلة، بدءا من مراجعة مشروعية أسباب إنهاء العقد، مرورا بالمطالبة برد مبلغ التأمين والتنفيذ الجبري، ووصولا إلى نقل الملكية.

إذا كان من الصعب مباشرة جميع الإجراءات بصورة منفردة، فيمكن الاستعانة بمحامي عقارات لإتمامها بدقة وسرعة أكبر.