التسجيل التعاقدي باسم مستعار

غير أنه وفقًا لـ«قانون تسجيل العقارات باسم صاحب الحق الفعلي»، فإن هذا الاتفاق للتسجيل باسم مستعار باطل من حيث المبدأ.

وبناءً عليه يصبح التسجيل الذي جرى باسم المؤتمَن على الاسم باطلًا أيضًا.

وذلك لأنه يخالف مبدأ التسجيل العقاري بالاسم الحقيقي، ويترتب عليه جزاءات قانونية كالعقاب الجنائي والغرامة المالية عن مخالفة إدارية وغيرها.

اتفاق التسجيل باسم مستعار باطل من حيث المبدأ، لكن استثناءً، إذا كان المؤتمَن على الاسم طرفًا في العقد، وكان الطرف الآخر طرفًا ثالثًا حسن النية لم يكن يعلم بوجود التسجيل باسم مستعار، فقد يُعترَف بأثر نقل الملكية (المادة 4 الفقرة 2 الاستثناء من «قانون تسجيل العقارات باسم صاحب الحق الفعلي»).

أي إذا دخل الطرف الآخر في معاملة العقار في التعاقد دون علمه بوجود تسجيل باسم مستعار، فقد ينعقد ذلك العقد صحيحًا، وقد تُنقَل ملكية ذلك العقار نقلًا صحيحًا.

ورغم وجود هذا الاستثناء القانوني، فإن تطبيقه يتطلب استيفاء شروط بالغة الصرامة، ولا يزال الاستغلال المتعمد للتسجيل باسم مستعار محفوفًا بمخاطر قانونية جسيمة.

على صاحب الحق الفعلي الذي أبرم اتفاق التسجيل باسم مستعار أن يؤدي غرامة تعادل حاصل ضرب القيمة التقديرية للعقار في نسبة فرض الغرامة وفقًا للمعايير الآتية.

كما يجب أن تُضاف إليها وتُحسَب معها غرامة إضافية بحسب المدة المنقضية في حالة التسجيل باسم مستعار.

فعلى سبيل المثال، في حالة التسجيل باسم مستعار لعقار قيمته مليار وون، إذا تُرِك لأكثر من سنة، فقد تُفرَض غرامة بنسبة 10% + 10% = 20% إجمالًا، أي 200 مليون وون.

عند فرض الغرامة المالية عن مخالفة إدارية، يجب التسجيل بالاسم الحقيقي دون تأخير.

وإذا لم يجرِ التحويل إلى التسجيل بالاسم الحقيقي حتى بعد فرض الغرامة، فتُفرَض بصورة متكررة الغرامةُ الإكراهية على التنفيذ الآتية (المادة 6 من «قانون تسجيل العقارات باسم صاحب الحق الفعلي»).

الغرامة الإكراهية على التنفيذ عبء متكرر كبير منفصل عن الغرامة العادية، لذا يجب عدم التأخر في التحويل إلى الاسم الحقيقي.

قد يتعرض كلٌّ من المؤتمِن على الاسم والمؤتمَن على الاسم في التسجيل التعاقدي باسم مستعار للعقوبات الآتية (المادة 7 الفقرتان 1 و2 من «قانون تسجيل العقارات باسم صاحب الحق الفعلي»).

إذا جرى التسجيل باسم مستعار عمدًا، فبقدر وضوح مخالفة نظام التسجيل العقاري بالاسم الحقيقي تترتب مسؤولية قانونية جسيمة.

ولتخفيف الغرامة المالية عن مخالفة إدارية وغير ذلك يجب إعداد بيان توضيحي لملابسات المخالفة، ويمكن قبل فرض الغرامة الاستفادة من فرصة الإخطار المسبق وتقديم الرأي.

وبحسب الحالة، يلزم تقديم مستندات تقدير العقوبة وإثباتات جهود التصحيح الطوعي لتخفيف درجة العقاب الجنائي.

إذا كان خطأً ناشئًا عن عدم الإدراك بأن الأمر تسجيلٌ باسم مستعار أثناء عملية التعاقد، أو عن قصور في فهم العلاقة القانونية، فقد يكون هناك مجال للرأفة بحسب الملابسات، غير أن التسجيل باسم مستعار نفسه باطل.

غير أنه إذا كان المؤتمَن على الاسم طرفًا في العقد وكان الطرف الآخر حسن النية، فقد يُعترَف بأثر العقد وفقًا لاستثناء المادة 4 الفقرة 2 من «قانون تسجيل العقارات باسم صاحب الحق الفعلي».

وبناءً عليه، فإن إعداد مستندات البيان التوضيحي بالغ الأهمية لتجنب الغرامة أو العقوبة.

يضم مكتب المحاماة هذا عددًا كبيرًا من المحامين المتخصصين في العقارات المسجَّلين لدى نقابة المحامين الكورية، ومحامين متخصصين تبلغ خبرتهم في المتوسط أكثر من 10 سنوات.

ومن خلال ذلك، عند نشوء مخاطر مثل فرض غرامة مالية عن مخالفة إدارية أو عقوبة جنائية أو بطلان التسجيل بسبب إشكالية التسجيل باسم مستعار، يمكن تقديم دعم قانوني فعلي بدءًا من التظلم مرورًا بالتظلم الإداري وصولًا إلى التعامل مع الإجراءات الجنائية.

وإذا كان المالك الفعلي مختلفًا عن صاحب الاسم في السجل، فإننا ننصح بالإسراع في تحديد ما إذا كان الأمر تسجيلًا باسم مستعار ووضع استراتيجية التعامل من خلال دعم المحامي المتخصص في العقارات.