الرهن العقاري/رهن ضامن للحد الأقصى للدين

الرهن العقاري هو حق يتيح استيفاء الدين بالأولوية من عقار قدمه المدين أو شخص ثالث ضمانا للدين، من دون نقل حيازة ذلك العقار (المادة 356 من «القانون المدني»).

وينشأ لضمان دين محدد، فإذا انقضى الدين انقضى معه الرهن العقاري.

رهن ضامن للحد الأقصى للدين هو رهن ينشأ لضمان ديون مستقبلية متعددة وغير محددة قد تنشأ عن علاقة تعامل مستمرة (المادة 357 من «القانون المدني»).

ويتميز بأنه لا يضمن دينا محددا، بل يضمن في حدود مبلغ معين الديون التي قد تنشأ عن علاقة التعامل.

يجوز إنشاء الرهن العقاري ورهن ضامن للحد الأقصى للدين على الحقوق الآتية (المادة 371 من «القانون المدني»).

الرهن العقاري حق عيني، ولذلك لا ينشأ بمجرد إبرام العقد، بل يجب استكمال إجراءات تسجيله (راجع المادة 186 من «القانون المدني»).

ويجب استيفاء الشروط الآتية لكي ينشأ الرهن العقاري صحيحا من الناحية القانونية.

يمنح الرهن العقاري أولوية على المال المرهون.

ولا يقتصر أثر الرهن العقاري المنشأ على المال نفسه، بل قد يمتد إلى ثماره والتعويضات والأموال البديلة ذات الصلة، ويشمل الحقوق القانونية الآتية.

الرهن العقاري حق عيني يهدف إلى ضمان دين محدد، ولذلك يخضع التصرف فيه بطبيعته لقيود معينة، كما أنه يتبع مصير الدين.

قيود التصرف في الرهن العقاري

لا يجوز التنازل عن الرهن العقاري أو تقديمه ضمانا بصورة منفصلة عن الدين الذي يضمنه.

ولذلك، يجب نقل الرهن العقاري مع الدين المضمون عند التنازل عنه إلى الغير. وتطبق في هذه الحالة الأحكام المتعلقة بحوالة الحق، كما يلزم الاتفاق العيني واستكمال التسجيل.

انقضاء الرهن العقاري

ينقضي الرهن العقاري بانقضاء الدين المضمون.

غير أنه لا يجوز لمن أنشأ رهنا عقاريا على حق السطحية أو حق الإيجار بالجونسيه (jeonse) إنهاء ذلك الحق من دون موافقة المرتهن.

إذا تعرضت ممارسة المرتهن لحقه لعائق فعلي أو كان ثمة خطر من الاعتداء عليه، جاز له تقديم المطالبات الآتية (المادتان 370 و214 من «القانون المدني»).

إذا كان الاعتداء على الرهن العقاري فعلا غير مشروع وقع عمدا أو نتيجة إهمال، جاز المطالبة بالتعويض عن الضرر (المادة 750 من «القانون المدني»).

إذا انخفضت قيمة المال المرهون انخفاضا كبيرا لسبب يرجع إلى مسؤولية الراهن، جاز للمرتهن مطالبته بإعادة المال إلى حالته السابقة (المادة 362 من «القانون المدني»).

إذا أتلف المدين الضمان أو تسبب عمدا في هلاكه، جاز للمرتهن المطالبة بالوفاء فورا حتى قبل حلول الأجل.

ويرجع ذلك إلى أن المدين لا يجوز له التمسك بميزة الأجل إذا تسبب في إتلاف الضمان أو إنقاصه أو هلاكه (البند 1 من المادة 388 من «القانون المدني»).

تسجيل إنشاء رهن ضامن للحد الأقصى للدين هو إجراء يحدد فيه الحد الأقصى للدين ويسجل لدى مكتب التسجيل لضمان ديون مستقبلية متعددة وغير محددة.

مقدمو الطلب

يشارك الطرفان في تسجيل إنشاء رهن ضامن للحد الأقصى للدين على النحو الآتي.

إجراءات طلب التسجيل

يجوز طلب تسجيل إنشاء رهن ضامن للحد الأقصى للدين بالحضور شخصيا أو إلكترونيا، وفقا للإجراءات الآتية.

المستندات المطلوب تقديمها

تسجيل تعديل رهن ضامن للحد الأقصى للدين هو إجراء يقدم طلبه إلى مكتب التسجيل لإثبات التغييرات عند حدوث اختلاف بين بيانات الرهن المسجلة وعلاقة الحقوق الفعلية.

الأسباب الرئيسية

يطلب تسجيل تعديل رهن ضامن للحد الأقصى للدين للأسباب الآتية.

مقدمو الطلب

يختلف صاحب الحق في التسجيل والملتزم بالتسجيل بحسب سبب التعديل.

طريقة تقديم الطلب

يجوز تقديم الطلب بالحضور شخصيا أو إلكترونيا وفقا للإجراءات الآتية.

المستندات المطلوب تقديمها

تسجيل شطب رهن ضامن للحد الأقصى للدين هو إجراء تسجيل يطلب لحذفه من السجل عندما لا يعود قائما في علاقة الحقوق الفعلية بسبب الوفاء بالدين أو انقضاء الحق أو غير ذلك.

أسباب تسجيل الشطب

ينشأ شطب رهن ضامن للحد الأقصى للدين للأسباب الآتية، ويجب حذف الحق من السجل بإجراء تسجيل الشطب عند تحقق سبب انقضائه.

مقدمو الطلب

الأصل أن يقدم الطرفان معا طلب تسجيل الشطب الذي يثبت انقضاء علاقة الحقوق المسجلة، ويكون مقدما الطلب كما يأتي.

المستندات المطلوب تقديمها

يلزم تقديم المستندات الآتية عند طلب تسجيل الشطب.

إجراءات تقديم الطلب

يقدم طلب تسجيل شطب رهن ضامن للحد الأقصى للدين وفقا للإجراءات الآتية.

يضم مكتبنا القانوني عددا من المحامين المتخصصين، ومنهم محامون متخصصون في العقارات ومسجلون لدى رابطة المحامين الكورية، ولا يقل متوسط خبرتهم عن 10 سنوات.

يمكن تقديم المراجعة القانونية والمساعدة الإجرائية في جميع مراحل الرهن العقاري أو رهن ضامن للحد الأقصى للدين، بدءا من إنشائه وحتى إنهائه وشطبه.

ينبغي الاستعانة بمحام متخصص في العقارات لتفادي الأخطاء في علاقات الحقوق أو إجراءات التسجيل وتأمين الحقوق على نحو سليم.