إعادة التطوير وإعادة البناء

مشروع إعادة التطوير هو مشروع لصيانة البيئة الحضرية يستهدف المناطق التي تعاني من تردي مرافق البنية الأساسية للصيانة وتكدس المباني القديمة والمتداعية، بهدف تحسين البيئة السكنية أو الوظائف الحضرية بصورة شاملة، وذلك وفقا للجزء الأول من النص الوارد خارج البندين 1)·2) من البند (ب) من الفقرة 2 من المادة 2 من «قانون صيانة البيئة الحضرية والسكنية».

وتشمل المناطق المستهدفة بصورة رئيسية الأحياء السكنية القديمة والمناطق التجارية والصناعية وغيرها، كما يعد تنشيط المناطق التجارية أو استعادة الوظائف الحضرية من الأغراض الرئيسية للمشروع.

يعد مشروع إعادة البناء مشروع صيانة يهدف إلى تحسين البيئة السكنية في المناطق التي تكون فيها مرافق البنية الأساسية للصيانة بحالة جيدة، ولكن تتركز فيها المساكن الجماعية القديمة والمتداعية، وذلك وفقا للجزء الأول من الفقرة الفرعية (ج) من البند 2 من المادة 2 من «قانون صيانة البيئة الحضرية والسكنية».

وينطبق أساسا على إعادة بناء المساكن، مثل المجمعات السكنية، وهو أكثر تركيزا على الجانب السكني من مشروع إعادة التطوير.

يقصد بـ«مرافق البنية الأساسية للصيانة» المحددة في مشروع إعادة التطوير المرافق الضرورية لحياة السكان، وتشمل ما يأتي.

يقصد بالمباني القديمة والمتداعية المستهدفة بمشروع إعادة التطوير المباني التي ينطبق عليها أحد المعايير الآتية.

ينفذ مشروع إعادة التطوير داخل منطقة الصيانة، بعد الحصول على اعتماد خطة الإدارة والتصرف، بإحدى الطريقتين الآتيتين.

يمضي مشروع إعادة التطوير تدريجيا وفقا للإجراءات المبينة أدناه.

وتختلف بعض الإجراءات بحسب تنفيذ المشروع بواسطة جمعية أو من دون جمعية، ولذلك يجري توضيح كل منهما على حدة.

إجراءات التنفيذ بواسطة جمعية

إجراءات التنفيذ من دون جمعية

ينقسم مشروع إعادة البناء بصورة رئيسية إلى أسلوب تقوده جمعية خاصة وأسلوب التنفيذ المباشر بواسطة مؤسسة عامة، وفقا للمواد من 25 إلى 27 من «قانون صيانة البيئة الحضرية والسكنية».

يوجد مشروع لإعادة البناء على نطاق صغير بوصفه مفهوما مشابها لمشروع إعادة البناء، لكنه ينفذ وفقا لتشريع مختلف تماما، وهو «قانون الأحكام الخاصة بصيانة المنازل الشاغرة والمساكن الصغيرة».

يمضي مشروع إعادة البناء عبر الإجراءات المرحلية الآتية.

ويعد استكمال الإجراءات الإدارية وتأمين نسب موافقة السكان أمرا مهما في كل مرحلة، كما تشكل نتيجة فحص السلامة عاملا رئيسيا يحدد ما إذا كان المشروع سيبدأ.

مسائل أهلية أعضاء الجمعية ونسبة الموافقة

يعد نطاق أهلية أعضاء الجمعية ومدى استيفاء نسبة الموافقة عند تأسيسها من الأسباب الرئيسية للمنازعات.

وفي مشروعات إعادة البناء بوجه خاص، قد تحتدم الآراء المؤيدة والمعارضة بشأن كون الانضمام إلى الجمعية اختياريا.

ونظرا إلى أن نطاق أهلية أعضاء الجمعية ومدى استيفاء نسبة الموافقة قد يؤديان إلى المنازعات، يجب إجراء مراجعة قانونية دقيقة منذ المرحلة الأولية وتعزيز التواصل بين أصحاب المصلحة.

المنازعات بشأن انتخاب مسؤولي الجمعية وتنفيذ الأعمال

قد تنشأ نزاعات بسبب مشروعية إجراءات انتخاب المسؤولين ومسائل انعدام الشفافية أثناء تنفيذهم لأعمالهم وغيرها.

كما تتكرر المنازعات المتعلقة بطلبات أعضاء الجمعية للإفصاح عن المعلومات والتدقيق المحاسبي.

ولضمان سلامة إجراءات انتخاب المسؤولين وشفافية الأعمال، يجب تشديد الرقابة الداخلية من خلال إدارة النظام الأساسي ومحاضر الاجتماعات وتعزيز نظام التدقيق.

مسائل حقوق أعضاء الجمعية وتوزيع المنافع

قد تؤدي الخلافات بين أعضاء الجمعية بشأن رد المساهمات وتوزيع الوحدات المخصصة واختيار الخاضعين للتصفية النقدية إلى إقامة دعاوى قضائية.

يجب تحديد معايير واضحة للمساهمات وتوزيع الوحدات، وعند نشوء نزاع ينبغي الاستفادة من التوفيق والتحكيم للحد من الدعاوى القضائية.

المنازعات بشأن تأخر اعتماد تنفيذ المشروع أو إلغائه

قد يتأخر اعتماد تنفيذ المشروع أو يلغى بسبب عدم التزام السلطة المحلية بالإجراءات الإدارية، أو معارضة السكان، أو المسائل البيئية والمرورية.

يجب إجراء مراجعة مسبقة ودقيقة لإجراءات الترخيص من منظور القانون الإداري، وجمع آراء السكان بصورة كافية للحد من مخاطر تأخر الترخيص.

المنازعات أثناء اعتماد خطة الإدارة والتصرف

قد تنشأ منازعات بين الجمعية وأعضائها أو بين الأعضاء أنفسهم بسبب كثرة الخلافات بشأن معايير التخصيص واختيار الخاضعين للتصفية النقدية.

يجب وضع معايير واضحة للتخصيص واختيار الخاضعين للتصفية النقدية، ومن المهم توضيح المسائل لأعضاء الجمعية من خلال الاجتماعات التوضيحية والمشاورات.

مسائل احتساب نفقات الانتقال السكني والتعويضات

يمثل احتساب التعويضات، مثل نفقات الانتقال السكني، ودفعها مسألة مهمة في مشروعات إعادة التطوير، وتنشأ منازعات بشأن طريقة احتساب مبلغ التعويض وموعد دفعه.

ينبغي الإفصاح بشفافية عن معايير التعويض وطرق احتسابه، والحصول على استشارة قانونية بشأنه للوقاية من المنازعات والعمل على تسويتها بسرعة.

في مشروع إعادة البناء، تعد نتيجة فحص السلامة عنصرا رئيسيا يحدد ما إذا كان المشروع سينفذ، وقد تنشأ خلافات بشأن نزاهة عملية الفحص وموثوقيتها.

ولضمان نزاهة فحص السلامة وموثوقيته، يجب تعزيز المراجعة القانونية لاختيار المؤسسة المتخصصة والإجراءات المتبعة، وطلب تقييم مستقل أو إعادة المراجعة عند الحاجة.

وقد يواجه المشروع أيضا عراقيل بسبب معارضة السكان أثناء تقييم الأثر البيئي أو المروري، أو بسبب إشكالات تتعلق بعيوب إجرائية.

أما الإجراءات التي يحتمل أن تثير معارضة السكان، مثل تقييم الأثر البيئي، فيجب الحد من النزاعات بشأنها عبر تقديم شرح كاف للسكان والتواصل معهم مسبقا.

يضم مكتبنا عددا من المحامين المسجلين لدى نقابة المحامين الكورية بوصفهم متخصصين في إعادة التطوير وإعادة البناء والإنشاءات، إلى جانب محامين متخصصين يبلغ متوسط خبرتهم 10 سنوات على الأقل.

وبناء على ذلك، يمكن تقديم دعم قانوني عملي لحماية حقوق أصحاب المصلحة ومصالحهم، بدءا من تسوية منازعات أعضاء الجمعيات والتعامل مع تأخر تراخيص المشروعات، ومرورا بالتوفيق في منازعات مخالفة العقود، ووصولا إلى الاعتراض على القرارات الإدارية وإقامة الدعاوى.

وعندما تكون الإجراءات معقدة أو صعبة، يمكن الاستعانة بمحام متخصص في الإنشاءات وإعادة التطوير وإعادة البناء لمعالجة المسألة بصورة منظمة وسريعة.