جمعية الإسكان الإقليمية

إن مشروع الإسكان الإقليمي الذي تقوده جمعية الإسكان الإقليمية هو هيكل يبدأ باستقطاب الأعضاء دون أن تكون الجهة المستقطِبة قد أمّنت ملكية أرض الموقع المزمع للمشروع.

وهذا أسلوب يعتمد منذ المراحل الأولى للمشروع على اشتراكات الأعضاء لتأمين الأرض، ثم المضيّ في إجراءات التراخيص والبناء لاحقًا.

في المقابل، فإن مشروعات إعادة التطوير (إعادة التطوير وإعادة البناء) يشكّل جمعيتَها بشكل رئيسي ملّاك الأراضي أو المباني في المنطقة المعنية، وغالبًا ما يجري المشروع بعد تأمين ملكية الأرض أو المبنى بالفعل.

ولذلك تكون مخاطر المشروع في جمعية الإسكان الإقليمية أكبر نسبيًا، مع وجود احتمال للإطالة أو الفشل بسبب تأخّر تأمين الأرض والتراخيص ونحو ذلك.

من تاريخ تقديم طلب الترخيص بتأسيس الجمعية (※ في مناطق فرط المضاربة يُعتمَد تاريخ سنة سابقة) حتى تاريخ إتاحة الإسكان في مسكن الجمعية المعني، يجب استيفاء أحد الشرطين التاليين.

※ يشمل «تملك المسكن» هنا أيضًا «صفة الفائز بالاكتتاب» المنصوص عليها في المادة 2 البند 7 من «قواعد توفير المساكن»، لذا ينبغي للفائز أو لمن آلت إليه تلك الصفة توخي الانتباه.

اعتبارًا من تاريخ تقديم طلب الترخيص بتأسيس الجمعية، يجب أن يكون الشخص قد أقام إقامةً متصلة لا تقل عن 6 أشهر في المدينة أو المقاطعة أو الحي الذي تتبعه الجمعية المعنية من بين المناطق التالية.

※ يختلف هذا الشرط الجغرافي بحسب الوحدة الإدارية المحددة التي تُؤسَّس فيها الجمعية، لذا يجب التحقق من إعلان الاستقطاب الخاص بالجمعية المعنية.

يجب ألا ينطبق على الشخص نفسه أو زوجه أيٌّ مما يلي.

※ غير أن ذلك يشمل أيضًا الزوج غير المدرَج بحسب الأسرة في سجل تسجيل المقيمين.

※ وعند مخالفة هذا الشرط لا يُعترف بأهلية العضوية، وقد يؤدي ذلك مستقبلًا إلى فسخ عقد البيع ومشكلات الاسترداد.

من آلت إليه الصفة بالإرث بسبب وفاة العضو يمكنه أن يصبح عضوًا بصرف النظر عن الشروط أعلاه.

كما تُحفَظ أهلية العضوية في حال فقدان صفة رب الأسرة مؤقتًا لأسباب مثل العمل أو الدراسة في الخارج أو العلاج من مرض أو الزواج، متى أقرّ بذلك رئيس المدينة أو حاكم المقاطعة أو رئيس الحي (المادة 21 الفقرة 2 من اللائحة التنفيذية لقانون الإسكان).

لتقديم إخطار الاستقطاب، يجب أن يكون قد تأمّن سند استخدام ما لا يقل عن 50% من الأرض المزمع بناء المساكن عليها.

وهنا لا تكفي نسبة تأمين الأرض كرقم شكلي فحسب، بل يلزم وجود عقد فعلي.

لتأسيس الجمعية رسميًا، يجب استيفاء شرطي تأمين سند الاستخدام والملكية، كما يجب أن تتكوّن من عدد من الأعضاء لا يقل عن حدٍّ معين.

وهنا تظل صلاحيات المشروع مقيَّدة في صورة لجنة تحضيرية بسيطة حتى صدور الترخيص بالتأسيس.

بعد تأسيس الجمعية، يُشرَع في إجراءات اعتماد خطة المشروع من أجل مشروع البناء الفعلي.

والمستندات الواجب تقديمها إلزاميًا هنا هي كالتالي.

يُقدَّم طلب اعتماد خطة المشروع إلى رئيس المدينة أو حاكم المقاطعة أو رئيس الحي المختص، ويُعتمَد بعد التشاور مع الأقسام المعنية والجهات ذات الصلة.

غير أنه بعد الاعتماد قد تُضاف إجراءات تراخيص فردية مثل مراجعة سعر البيع وتقييم الأثر البيئي.

بعد الحصول على اعتماد خطة المشروع، يُبرَم عقد شركة الإنشاء ويُبدَأ في البناء، ويجري بالتوازي البيع بالأولوية للأعضاء والبيع العام.

وهنا يجب عند التعاقد مع شركة الإنشاء مراجعة أمور مثل زيادة تكلفة البناء وشروط فسخ العقد ومسؤولية إصلاح العيوب.

كما أن الاتفاق الداخلي في الجمعية على معايير توزيع أرباح البيع مهمٌّ أيضًا.

عند اكتمال البناء وانتهاء الإسكان، تمرّ الجمعية بإجراءات التسوية ثم تُحَل

وقد ينشأ هنا نزاع محاسبي أثناء عملية التصفية، مثل ردّ المبالغ المتبقية وتسوية نفقات التشغيل.

لذا فإن المعالجة المحاسبية الشفافة أثناء سير العملية أمر ضروري.

كما توجد حتى بعد حل الجمعية إمكانية للمطالبة بإصلاح العيوب ونشوء النزاعات، لذا فإن المراجعة القانونية ضرورية.

حالات الإعلان الكاذب والمبالَغ فيه بناءً على معلومات غير نهائية

حالات استقطاب الأعضاء في موقع يتعذّر فيه المشروع من الأساس

حالات المخالفة وعدم المشروعية عند استقطاب الأعضاء

※ توجد بعض الجمعيات التي ترفض الانسحاب أو لا تردّ المبالغ المسدَّدة، لذا قد يُلجَأ بالتوازي إلى وسيلة انتصاف قانونية عبر رفع دعوى.

إذا لم تردّ الجمعية بعد الانسحاب جزءًا من المبالغ المسدَّدة أو كلها، يمكن التصدّي لذلك عبر المطالبة بردّ الإثراء بلا سبب أمام المحكمة.

وينطبق ذلك على الحالة التي لم يسترد فيها العضو المبالغ المسدَّدة رغم أنه لم يحصل فعليًا على منفعة من سير مشروع الجمعية.

وثمة سوابق أصدرت فيها المحكمة حكمًا بردّ جزء من المبلغ، مع مراعاة سبب مسؤولية الجمعية والحاجة إلى حماية العضو بشكل شامل.

هي دعوى لاسترداد ما سبق سداده للجمعية من اشتراكات وأعباء ونحوها، بعد فقدان أهلية العضوية أو الانسحاب الطوعي.

وحتى لو وُجد في لائحة الجمعية بند بعدم قابلية الاسترداد، فثمة سوابق قضائية أقرّت بردّ جزء عند وضوح سبب مسؤولية الجمعية، غير أن الردّ ليس مضمونًا في جميع الحالات.

وقد يلزم هنا وجود أدلة الإثبات التالية.

يضم مكتب المحاماة هذا عددًا كبيرًا من المحامين المتخصصين في الإنشاءات المسجَّلين لدى نقابة المحامين الكورية، ومحامين متخصصين تبلغ خبرتهم في المتوسط أكثر من 10 سنوات.

وبناءً على ذلك نقدّم دعمًا قانونيًا متخصصًا ومنهجيًا بشأن مختلف المسائل المتعلقة بجمعية الإسكان الإقليمية، مثل الإنشاءات والعقود والنزاعات والتراخيص.

وإذا احتجتم إلى مساعدة في إجراءات الانضمام إلى جمعية الإسكان الإقليمية والانسحاب منها، فنرجو طلب المساعدة من المحامي المتخصص في الإنشاءات في أي وقت.