Asistencia en un litigio inmobiliario | Resultado favorable en una demanda de entrega del edificio por impago del alquiler y ocupación sin título

El cliente que inició el litigio inmobiliario era el arrendador y propietario de un edificio comercial. Como el arrendatario llevaba mucho tiempo sin pagar la renta y continuaba ocupando el inmueble, el ejercicio de su derecho de propiedad se encontraba limitado.

Al principio, el arrendatario aplazó el pago de la renta alegando dificultades económicas temporales y manifestó repetidamente que regularizaría pronto las cantidades pendientes.

El cliente esperó durante cierto tiempo el pago de la renta con la intención de mantener la relación arrendaticia, pero el período de impago siguió acumulándose hasta que también quedaron pendientes los gastos de mantenimiento.

Posteriormente, el arrendatario redujo drásticamente la frecuencia de sus comunicaciones, evitó toda conversación relacionada con el contrato y mantuvo de hecho la ocupación sin título.

El cliente consideró necesario iniciar un litigio inmobiliario para poner fin debidamente al contrato de arrendamiento y recuperar el edificio, por lo que examinó las medidas legales con la asistencia de un abogado especializado en derecho inmobiliario.

Durante el asesoramiento, el cliente manifestó la carga que suponía que «se prolongara la situación en la que se permitía el uso del edificio sin recibir siquiera la renta».

Dado que en un litigio inmobiliario las cuestiones principales son si el contrato de arrendamiento ha finalizado y si el arrendatario dispone de un título que legitime la posesión, el abogado especializado en derecho inmobiliario elaboró una estrategia centrada en ordenar los hechos y seleccionar el procedimiento adecuado.

En el litigio inmobiliario tramitado con la asistencia del abogado especializado en derecho inmobiliario, el tribunal coreano estimó la pretensión del arrendador y dictó sentencia ordenando al arrendatario la entrega del edificio.

El tribunal consideró que el impago de la renta por parte del arrendatario cumplía los requisitos para resolver el contrato y que la ocupación había continuado después de finalizar el contrato de arrendamiento.

También tuvo en cuenta que la notificación de la resolución contractual estaba acreditada mediante documentación objetiva y que el arrendatario ya no disponía de ningún título independiente que legitimara la posesión.

Asimismo, se resolvió que las costas procesales fueran asumidas por el arrendatario. Tras la sentencia, el cliente manifestó que «había quedado resuelta la carga que se había prolongado durante tanto tiempo».

Dentro de los litigios inmobiliarios, la demanda de entrega del edificio es un procedimiento civil habitual cuando el inmueble no se restituye pese a haber finalizado el contrato de arrendamiento.

Los fundamentos jurídicos se dividen entre la obligación de restitución derivada de la finalización del contrato de arrendamiento y el derecho a reclamar la restitución de la cosa propia previsto en el artículo 213 de la Ley Civil de la República de Corea.

▶ Artículo 213 de la Ley Civil de la República de Corea (derecho a reclamar la restitución de la cosa propia)

En el caso particular de los edificios comerciales, el contrato puede resolverse cuando el impago de la renta supera un determinado nivel, por lo que es importante organizar la información relativa al período y al importe de las cantidades adeudadas.

▶ Artículo 10-8 de la Ley de Protección del Arrendamiento de Edificios Comerciales de la República de Corea (impago de la renta y resolución contractual)

El litigio inmobiliario para obtener la entrega de un edificio suele seguir el orden que se indica a continuación.

▶ Desarrollo del procedimiento de desalojo y entrega del edificio

Cuando se inicia un litigio inmobiliario mientras el plazo contractual continúa vigente, una cuestión principal es determinar si la declaración de resolución contractual llegó al arrendatario.

Por este motivo, es necesario acreditar las circunstancias de la resolución mediante una valoración conjunta de diversos elementos, como mensajes de texto, mensajes enviados mediante aplicaciones y comunicaciones postales con certificación de contenido.

Los litigios inmobiliarios relacionados con la entrega de un edificio comprenden varias fases sucesivas: la notificación de la resolución contractual mediante una comunicación postal con certificación de contenido, la medida cautelar que prohíbe la transmisión de la posesión, la interposición de la demanda, el juicio y la ejecución forzosa.

Aunque cada fase pueda parecer independiente, las decisiones adoptadas y la organización de la documentación en las etapas anteriores influyen directamente en el juicio posterior y en la ejecución.

En particular, durante la fase de resolución contractual deben concretarse claramente la causa y el momento de la resolución. En la fase judicial es necesario organizar la información sobre las circunstancias del impago, la situación posesoria y la finalización del contrato.

Asimismo, si después de la sentencia no se produce la entrega voluntaria, es necesario prever también el procedimiento de ejecución forzosa.

Este despacho cuenta con abogados registrados ante el Colegio de Abogados de Corea como especialistas en derecho inmobiliario, que asisten a los clientes mediante una actuación coordinada que comprende tanto la revisión de la entrega de edificios y de los contratos inmobiliarios en general como la tramitación del litigio.

Sobre la base de los datos obtenidos mediante la experiencia en distintos litigios inmobiliarios, se elabora una estrategia adaptada a las circunstancias del asunto.

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