Abogado en Seúl | El cliente obtiene la entrega del edificio con la asistencia de un abogado civilista en Seúl

El cliente del abogado en Seúl explicó que había intentado negociar varias veces con el demandado para resolver la cesión del derecho de arrendamiento a otra persona y la ocupación no autorizada del inmueble sin su consentimiento, pero que el problema no se había solucionado.

Finalmente, el cliente decidió encomendar la respuesta jurídica a un abogado civilista en Seúl y acudió para interponer una demanda civil relacionada con la entrega del edificio y solicitar dicha entrega.

De este modo, el cliente pretendía hacer valer sus derechos mediante una reclamación judicial respecto del inmueble que el demandado ocupaba ilícitamente.

El demandado del caso tramitado por el abogado en Seúl había celebrado inicialmente con el cliente un contrato para arrendar el inmueble con el fin de explotar un supermercado.

Sin embargo, mientras explotaba el supermercado, el demandado subarrendó el inmueble sin autorización a un tercero y le cedió el derecho de arrendamiento sin conocimiento del cliente.

La actuación del demandado suponía una vulneración de la relación arrendaticia o un incumplimiento contractual, por lo que el cliente interpuso una demanda con la asistencia de un abogado civilista en Seúl.

Tras conocer las circunstancias del cliente, el abogado en Seúl aconsejó interponer primero una demanda para solicitar la entrega del edificio, en lugar de reclamar la restitución del enriquecimiento injusto mientras el demandado ocupaba el inmueble sin autorización.

Dado que las cuestiones principales de este asunto eran la ocupación ilícita y la cesión del derecho de arrendamiento, era importante solicitar la entrega del edificio y corregir la situación derivada del contrato de arrendamiento.

El abogado en Seúl señaló que las principales cuestiones de este asunto eran la ocupación ilícita, el subarrendamiento y la cesión del derecho de arrendamiento.

En relación con la ocupación ilícita del demandado, puede surgir la duda de si el cliente también podía reclamar la restitución del enriquecimiento injusto.

Según la jurisprudencia del Tribunal Supremo de la República de Corea, mientras se mantenga vigente el contrato de arrendamiento no puede reclamarse frente a un tercero una indemnización equivalente a la renta por la ocupación ilícita ni la restitución del enriquecimiento injusto (sentencia del Tribunal Supremo de 7 de diciembre de 2006, 2005다55121, entre otras).

① Ocupación ilícita

Como el demandado del asunto tramitado por el abogado civilista en Seúl ocupaba sin título el inmueble propiedad del cliente, puede considerarse que debía entregárselo.

Por tanto, la ocupación ilícita debía quedar reconocida judicialmente.

② Subarrendamiento y cesión del derecho de arrendamiento

El demandado del caso tramitado por el abogado en Seúl cedió o subarrendó el derecho de arrendamiento sin el consentimiento del cliente, lo que constituía un claro incumplimiento del contrato de arrendamiento.

Era necesario precisar el incumplimiento contractual del demandado y hacer valer los derechos del cliente.

El abogado en Seúl explicó que el asunto podía resolverse conforme a los principios jurídicos del artículo 629 de la Ley Civil de la República de Corea.

① Fundamento de la demanda de entrega del edificio

Artículo 629 de la Ley Civil (restricciones a la cesión y al subarrendamiento del derecho de arrendamiento)

El arrendatario no podrá ceder su derecho ni subarrendar el bien arrendado sin el consentimiento del arrendador. Si el arrendatario infringe esta disposición, el arrendador podrá resolver el contrato.

Esta disposición establece claramente que el demandado no podía ceder a otra persona ni subarrendar el derecho de arrendamiento sin el consentimiento del cliente. Al haberse infringido, el cliente podía reclamar al demandado la entrega del edificio.

① Fundamento de la pretensión de eliminación de perturbaciones

El cliente del abogado en Seúl pretendía recuperar el edificio del demandado ejerciendo una pretensión de eliminación de perturbaciones frente a la ocupación ilícita.

La pretensión de eliminación de perturbaciones permite, conforme al artículo 214 de la Ley Civil, que el propietario solicite la eliminación de la perturbación frente a quien interfiera en su derecho de propiedad, así como la prevención o una garantía de indemnización por daños frente a quien realice actos que puedan perturbarlo.

En esta pretensión, la «perturbación» se refiere a una vulneración que continúa en el presente y se diferencia del concepto de «daño», aplicable cuando la vulneración del interés jurídico se produjo en el pasado y ya ha finalizado.

Por ello, la pretensión de eliminación de perturbaciones basada en el derecho de propiedad no debe tener por objeto eliminar el resultado de la perturbación, sino su causa, que continúa en el presente (Tribunal Supremo de la República de Corea, sentencia de 28 de marzo de 2003, 2003다5917).

El abogado en Seúl aconsejó aplicar las siguientes estrategias para fundamentar la demanda de entrega del edificio interpuesta por el cliente.

Primero, alegar que el demandado ocupaba el inmueble sin título

Era necesario acreditar jurídicamente que el demandado ocupaba sin autorización el inmueble del cliente.

Debían recopilarse y aportarse pruebas, como una certificación del registro de la propiedad, fotografías del lugar, declaraciones de testigos o documentos que acreditasen el periodo de ocupación, para que el tribunal pudiera valorarlas favorablemente.

Segundo, alegar la falta de consentimiento del cliente (arrendador)

Era necesario acreditar que el demandado había cedido o subarrendado el derecho de arrendamiento sin el consentimiento del cliente.

La inclusión en el contrato de arrendamiento de una cláusula que prohibiese ceder o subarrendar el derecho de arrendamiento sin el consentimiento del arrendador podía resultar favorable en el litigio.

Asimismo, debían aportarse pruebas del incumplimiento contractual, como el contrato de subarrendamiento o el contrato de cesión del derecho de arrendamiento, para acreditar el subarrendamiento o la cesión ilícitos realizados por el demandado.

El abogado en Seúl destacó que el demandado ocupaba el inmueble sin título y aportó al tribunal el contrato de arrendamiento y la documentación relacionada para acreditarlo.

Asimismo, acreditó que el demandado había cedido o subarrendado el derecho de arrendamiento sin el consentimiento del cliente y fundamentó jurídicamente la reclamación de entrega del edificio formulada por este.

El abogado en Seúl aportó al tribunal las siguientes pruebas para acreditar jurídicamente que el demandado había cedido o subarrendado el derecho de arrendamiento sin el consentimiento del cliente.

Presentó como prueba el contrato de arrendamiento celebrado inicialmente, dejando claro que el cliente nunca había consentido la cesión o el subarrendamiento no autorizados realizados por el demandado.

Esto permitió acreditar jurídicamente que la actuación del demandado constituía un incumplimiento contractual.