CONTENIDO
- 1. Financiación del desarrollo inmobiliario | Resolución de una controversia sobre la validez contractual
- - Contenido del asesoramiento de Daeryun
- - Resultado del asesoramiento
- 2. Financiación del desarrollo inmobiliario | Estructuración del proyecto y revisión jurídica en la fase inicial
- - Aspectos esenciales de la redacción y revisión de los contratos de desarrollo
- 3. Financiación del desarrollo inmobiliario | Asesoramiento sobre financiación de proyectos y estrategias de obtención de fondos
- - Diseño de la estructura de financiación del proyecto y constitución de derechos de garantía
- - Cuestiones jurídicas de los contratos de financiación de proyectos
- 4. Financiación del desarrollo inmobiliario | Gestión de riesgos y estrategias de resolución de controversias en cada fase del proyecto
- - Prevención de controversias jurídicas durante el proceso de desarrollo
- - Normalización y reestructuración de proyectos con dificultades
- 5. Financiación del desarrollo inmobiliario | Necesidad de asistencia profesional para ejecutar el proyecto de forma estable
- - Protección de los derechos e intereses de la empresa y maximización de su valor
1. Financiación del desarrollo inmobiliario | Resolución de una controversia sobre la validez contractual
La financiación del desarrollo inmobiliario es un elemento esencial para garantizar la seguridad jurídica del negocio durante todo el proceso, desde la planificación del proyecto hasta la obtención de licencias y autorizaciones, la construcción, la finalización de las obras y la liquidación, más allá de la mera obtención de fondos.
En particular, en los proyectos de desarrollo en los que intervienen diversos interesados, como la promotora, la empresa constructora, las entidades financieras y los inversores, la estructura de un solo contrato puede influir en el resultado de todo el proyecto.
Por este motivo, es muy importante revisar minuciosamente desde la fase inicial el sistema contractual y la estructura de financiación, así como gestionar los posibles riesgos de controversia mediante asesoramiento jurídico.
Daeryun Sociedad de Abogados ha intervenido en la resolución, mediante un procedimiento de arbitraje comercial coreano, de una controversia sobre la validez de un contrato surgida en un proyecto de desarrollo de un complejo comercial.
La empresa cliente había celebrado con la promotora un contrato de compraventa de terrenos y un acuerdo de proyecto conjunto para promover un desarrollo de uso mixto en el área metropolitana de la República de Corea, y había invertido aproximadamente 30.000 millones de wones surcoreanos en los costes iniciales del proyecto.
Sin embargo, al aumentar el valor de desarrollo del emplazamiento mucho más de lo previsto, varias sociedades de inversión y entidades financieras comenzaron a interesarse por el proyecto. Durante este proceso, la promotora de la contraparte empezó a negar la validez del contrato existente alegando problemas procedimentales en su celebración.
Si se negaba la validez del contrato, podían quedar paralizados tanto los fondos ya invertidos como la financiación del proyecto prevista para el futuro. Ante esta situación, la empresa cliente solicitó con carácter urgente asesoramiento a Daeryun Sociedad de Abogados.
Contenido del asesoramiento de Daeryun
Daeryun observó que, si el asunto se tramitaba mediante un proceso civil ordinario, era muy probable que se generasen elevadas tasas judiciales y un procedimiento prolongado, dado que el valor del proyecto objeto de la controversia ascendía a decenas de miles de millones de wones surcoreanos.
Por ello, diseñó una estrategia que aprovechaba la cláusula arbitral incluida en el contrato y promovió ante la Junta Coreana de Arbitraje Comercial un procedimiento para obtener la confirmación de su validez.
En particular, al centrar la pretensión en la confirmación de la validez contractual, estructuró el procedimiento para ajustar la carga de los costes arbitrales a un nivel razonable y reducir el riesgo de retraso del proyecto derivado de un litigio prolongado.
Asimismo, desde la fase inicial del arbitraje examinó minuciosamente la composición de la lista de candidatos a árbitro y la estrategia procesal.
Presentó un escrito de observaciones para procurar la designación de un árbitro con experiencia práctica en estructuras de proyectos de desarrollo inmobiliario y en el análisis de la validez contractual, y aportó al tribunal arbitral documentación que exponía de forma sistemática los antecedentes del proyecto, el proceso de celebración de los contratos y la estructura de financiación.
En particular, analizó las declaraciones de las personas relacionadas con el proyecto y las pruebas documentales obtenidas durante las negociaciones contractuales para refutar de manera concreta los defectos contractuales alegados por la contraparte y explicar en su conjunto la voluntad de las partes en el momento de la celebración y el estado de ejecución del proyecto.
Resultado del asesoramiento
Como resultado, la empresa cliente obtuvo un laudo que estimó íntegramente sus pretensiones y confirmó la validez del acuerdo de desarrollo conjunto y del contrato de compraventa inmobiliaria. El proyecto de desarrollo, que corría el riesgo de quedar paralizado, pudo continuar con normalidad.
Este asunto resulta especialmente significativo porque la controversia se resolvió con relativa rapidez mediante un procedimiento de arbitraje comercial, en lugar de un litigio prolongado, en una situación en la que los costes financieros derivados del retraso del proyecto podían alcanzar cada mes cientos de millones de wones surcoreanos.
Al eliminarse la incertidumbre jurídica sobre la validez contractual, la empresa cliente pudo continuar con normalidad la financiación prevista para el proyecto y evitar de antemano el riesgo de pérdidas considerables por su retraso.
En los proyectos de financiación del desarrollo inmobiliario, la estructura contractual, el método de financiación y las relaciones jurídicas entre los interesados están estrechamente interrelacionados. Por ello, es fundamental evaluar previamente los riesgos jurídicos y, si surge una controversia, establecer medidas de resolución rápidas y estratégicas.
2. Financiación del desarrollo inmobiliario | Estructuración del proyecto y revisión jurídica en la fase inicial
El primer paso de la financiación del desarrollo inmobiliario consiste en examinar la viabilidad del proyecto y diseñar una estructura que permita ejecutarlo adecuadamente.
Dado el gran volumen de fondos invertidos, no identificar los riesgos jurídicos en la fase inicial puede ocasionar posteriormente pérdidas considerables por retrasos en la obtención de licencias y autorizaciones o por controversias contractuales.
La financiación del desarrollo inmobiliario comprende las técnicas financieras utilizadas para obtener los fondos necesarios para ejecutar un proyecto de desarrollo inmobiliario.
Su elemento central es la financiación de proyectos (PF), que permite obtener fondos respaldados por la rentabilidad futura del proyecto, más allá de la concesión de un préstamo con garantía inmobiliaria.
Desde la fase de adquisición del emplazamiento, la empresa debe gestionar la incertidumbre del proyecto mediante la revisión jurídica del contrato de compraventa del terreno y de las licencias y autorizaciones pertinentes.
Principales términos de la financiación del desarrollo inmobiliario
1. Préstamo puente (Bridge Loan): financiación mediante la que se obtienen los fondos a corto plazo necesarios antes de la financiación principal del proyecto, entre otros fines, para adquirir el terreno y obtener las licencias y autorizaciones.
2. Financiación de proyectos (Project Financing): financiación mediante la que, una vez obtenidas las licencias y autorizaciones y seleccionada la empresa constructora, se obtienen los costes de construcción y demás fondos del proyecto en función de su viabilidad.
3. Capital propio (Equity): capital aportado por la promotora como entidad responsable del proyecto y que constituye una de las condiciones para que las entidades financieras desembolsen los préstamos.
Aspectos esenciales de la redacción y revisión de los contratos de desarrollo
En una estructura de financiación del desarrollo inmobiliario, los contratos constituyen la base de todos los derechos y obligaciones legales.
Por tanto, deben celebrarse de manera coordinada no solo el contrato de compraventa del terreno, sino también los acuerdos multilaterales entre la promotora, la empresa constructora, las entidades financieras y la sociedad fiduciaria.
En particular, en los acuerdos de desarrollo conjunto con los propietarios del terreno o en los contratos fiduciarios inmobiliarios, deben definirse claramente el alcance de la responsabilidad de cada parte y la estructura de distribución de los rendimientos para prevenir futuras controversias sobre el control y la gestión de la empresa o sobre las cantidades de liquidación.
3. Financiación del desarrollo inmobiliario | Asesoramiento sobre financiación de proyectos y estrategias de obtención de fondos
El resultado de la financiación del desarrollo inmobiliario depende de la obtención estable de fondos.
En un contexto de elevada volatilidad de los mercados financieros, la empresa debe diseñar una estructura de financiación que satisfaga las condiciones exigidas por el sindicato de prestamistas y, al mismo tiempo, preserve su autonomía en la ejecución del proyecto.
Diseño de la estructura de financiación del proyecto y constitución de derechos de garantía
Para obtener fondos de entidades financieras es necesario diseñar minuciosamente la estructura de financiación del proyecto.
Además de constituir el sindicato de prestamistas y revisar el contrato de préstamo, deben diseñarse las garantías y prestarse asesoramiento sobre la constitución de los correspondientes derechos de garantía.
En proyectos de cientos de miles de millones de wones surcoreanos, es importante coordinar los intereses de los prestamistas de rango preferente, intermedio y subordinado, y establecer una estructura transparente de desembolso de fondos mediante un contrato de gestión de fondos (CMA).
Cuestiones jurídicas de los contratos de financiación de proyectos
Los contratos de préstamo contienen cláusulas que atribuyen importantes responsabilidades a la empresa constructora y a la promotora, como la obligación de terminación garantizada de las obras, la asunción de deuda y el compromiso de aportación complementaria de fondos.
En el proceso de financiación del desarrollo inmobiliario, el incumplimiento de la obligación de terminación garantizada de las obras por parte de la empresa constructora puede intensificar el conflicto con el sindicato de prestamistas, por lo que deben analizarse minuciosamente, desde la fase de celebración del contrato, la fuerza vinculante de cada cláusula y las causas de exoneración.
Comparación de la financiación en cada fase del desarrollo inmobiliario
Categoría | Préstamo puente | Financiación de proyectos |
Momento del desembolso | Fase anterior a la adquisición del terreno y a la obtención de licencias y autorizaciones | Fase inmediatamente anterior al inicio de las obras, una vez obtenidas las licencias y autorizaciones |
Principales garantías | Derechos de garantía sobre el terreno, participaciones (acciones) de la promotora, etc. | Ingresos procedentes de la venta de unidades, compromiso de terminación garantizada de las obras por la empresa constructora, etc. |
Nivel de los tipos de interés | Tipo de interés relativamente alto | Tipo de interés relativamente bajo (variable según las condiciones del mercado) |
Fuente de reembolso | Reembolso mediante el desembolso del préstamo de la financiación principal del proyecto | Ingresos procedentes de la venta de unidades o préstamo con garantía tras la finalización de las obras |
El préstamo puente tiene un tipo de interés elevado porque se concede sobre la base de la incertidumbre existente en la fase inicial del proyecto, y resulta esencial convertirlo en la financiación principal del proyecto.
La financiación principal del proyecto es el proceso mediante el que se obtienen fondos de gran volumen en la fase de concreción del negocio.
Como la naturaleza de los riesgos jurídicos difiere en cada fase, la empresa debe revisar con un abogado tanto las condiciones financieras como la posible existencia de cláusulas contractuales especialmente perjudiciales.
4. Financiación del desarrollo inmobiliario | Gestión de riesgos y estrategias de resolución de controversias en cada fase del proyecto
Los proyectos de financiación del desarrollo inmobiliario tienen una duración prolongada e implican a numerosos interesados, por lo que siempre existe la posibilidad de que surjan controversias.
Responder de manera preventiva a cuestiones jurídicas imprevistas permite reducir el riesgo de pérdidas para la empresa.
Prevención de controversias jurídicas durante el proceso de desarrollo
Durante la ejecución de las obras pueden surgir controversias relacionadas con el contrato de construcción, problemas sobre el reparto de los costes derivados de modificaciones del diseño o riesgos de revocación de licencias y autorizaciones.
Mediante el asesoramiento sobre financiación del desarrollo inmobiliario deben examinarse previamente los posibles factores de controversia y establecerse mecanismos jurídicos para proteger a los inversores.
Si la controversia llega a materializarse, deben buscarse soluciones rápidas mediante el arbitraje y la negociación, además del litigio, para evitar la paralización del proyecto.
Normalización y reestructuración de proyectos con dificultades
En los últimos tiempos ha aumentado el número de proyectos de financiación con dificultades debido a la subida de los tipos de interés y de los precios de las materias primas.
En esta situación, la empresa debe considerar un proceso de reestructuración financiera o la reorganización del proyecto.
Es necesario establecer una estrategia para normalizar el proyecto o liquidar los activos deteriorados mediante asesoramiento jurídico sobre la constitución y el funcionamiento de un órgano de coordinación de acreedores, con el fin de reducir los daños.
También debe analizarse la evolución del mercado de financiación del desarrollo inmobiliario y estudiarse la posibilidad de reducir la carga de intereses mediante una refinanciación.
Lista de comprobación de riesgos en la financiación del desarrollo inmobiliario
- ¿Existen impedimentos legales en el proceso de adquisición del terreno y de obtención de licencias y autorizaciones?
- ¿Son adecuados el alcance de la obligación de terminación garantizada de las obras de la empresa constructora y el de la garantía de deuda de la promotora previstos en el contrato de préstamo?
- ¿Se ha establecido claramente mediante el contrato fiduciario el orden de prelación entre los beneficiarios y los acreedores?
- ¿Son excesivas las condiciones de pérdida del beneficio del plazo (EOD) aplicables por el sindicato de prestamistas en caso de retraso del proyecto?
- ¿Se han previsto cláusulas de indemnización por daños y perjuicios para los supuestos de incidencias en la venta de unidades o retraso en la finalización de las obras?
5. Financiación del desarrollo inmobiliario | Necesidad de asistencia profesional para ejecutar el proyecto de forma estable
Los proyectos de financiación del desarrollo inmobiliario son negocios complejos en los que se interrelacionan ámbitos como el jurídico, el financiero, el de la construcción y el administrativo.
Por ello, se necesita un colaborador capaz de prestar servicios jurídicos desde una perspectiva integral.
Además de la mera revisión contractual, deben ofrecerse soluciones adaptadas que tengan en cuenta las prácticas y tendencias del mercado inmobiliario.
El análisis de las características del proyecto por profesionales especializados en financiación del desarrollo inmobiliario permite identificar los riesgos con antelación.
En particular, se requiere un enfoque diferenciado en función de la naturaleza de cada proyecto, ya sea residencial, comercial o de uso mixto.
Protección de los derechos e intereses de la empresa y maximización de su valor
La financiación del desarrollo inmobiliario implica una sucesión de decisiones importantes que pueden determinar el futuro de una empresa.
Además de abordar las cuestiones jurídicas surgidas durante la obtención de fondos, es necesario representar la posición de la empresa en controversias multilaterales complejas, como las reclamaciones judiciales de cantidades de liquidación entre la promotora y la empresa constructora.
Por tanto, la colaboración con profesionales que cuenten con experiencia práctica puede contribuir a mejorar la viabilidad del proyecto y a gestionar la incertidumbre jurídica.
Si surgen cuestiones relacionadas con la financiación del desarrollo inmobiliario durante un proceso importante de toma de decisiones empresariales, puede solicitar una 🔗cita de asesoramiento jurídico con un abogado inmobiliario.
Los proyectos de financiación del desarrollo inmobiliario pueden afrontar numerosos obstáculos desde la fase de planificación hasta la liquidación final.
En particular, los retrasos imprevistos en la obtención de licencias y autorizaciones o la presión del sindicato de prestamistas para recuperar los fondos pueden representar una amenaza importante para la empresa.
Dado que estas circunstancias pueden llegar a frustrar todo el proyecto, es importante establecer desde la fase inicial medidas de protección mediante una asistencia jurídica rigurosa.
La firma analiza las diversas cuestiones que pueden surgir en los ámbitos del desarrollo inmobiliario y la financiación, y plantea las correspondientes opciones de actuación.
Asimismo, sus abogados prestan asistencia práctica para completar los proyectos. Si tiene una cuestión relacionada, puede examinarla mediante el sistema de respuesta integral de Daeryun Sociedad de Abogados.
Daeryun, situada en el puesto 9 entre los bufetes de la República de Corea según los datos de las declaraciones del impuesto sobre el valor añadido presentadas en 2025 ante el Servicio Nacional de Impuestos coreano, presta servicios jurídicos durante todo el proceso de los proyectos de financiación del desarrollo inmobiliario, desde su planificación hasta la recuperación de fondos y la respuesta a controversias.
