CONTENIDO
- 1. Situación actual de las controversias sobre la garantía por defectos… Cambios en la estructura de responsabilidad de las empresas constructoras
- - Principales tipos de controversias
- 2. Estructura jurídica de la responsabilidad de garantía por defectos
- - Criterios aplicables al período de responsabilidad de garantía por defectos
- - Fecha de inicio del período de responsabilidad
- 3. Por qué puede discutirse la responsabilidad incluso después del período de garantía por defectos
- - Detección tardía de defectos estructurales
- - Defectos ocultos y momento de su descubrimiento
- - Negligencia durante la gestión del diseño y la construcción
- 4. Estructura de las disputas sobre responsabilidad en las controversias por defectos
- - Por qué las controversias por defectos se convierten en riesgos empresariales
- - Puntos vulnerables de la gestión de defectos que deben revisar las empresas constructoras
- 5. Sistema de gestión de defectos que deben establecer las empresas constructoras
- - Estrategias de respuesta
- - Daeryun Sociedad de Abogados, revisión preventiva de controversias por defectos
1. Situación actual de las controversias sobre la garantía por defectos… Cambios en la estructura de responsabilidad de las empresas constructoras
Los problemas relacionados con defectos en viviendas colectivas se han ampliado recientemente hasta convertirse en una cuestión que exige revisar la estructura de responsabilidad y el sistema de gestión de riesgos de las empresas constructoras.
Un informe del Instituto Coreano de Políticas de Construcción señaló que, durante la tramitación de la responsabilidad de garantía por defectos en apartamentos, se plantean reiteradamente problemas como la gestión deficiente y el traslado de responsabilidad por parte del contratista principal, así como la asunción de responsabilidad por defectos derivados de trabajos posteriores.
Esta estructura puede provocar disputas sobre la responsabilidad entre el contratista principal y los subcontratistas, lo que podría retrasar la reparación de los defectos y ampliar las controversias.
Principales tipos de controversias
Según el informe, los problemas relacionados con la responsabilidad de garantía por defectos se concentraron principalmente en las siguientes categorías.
Principales tipos de problemas | Proporción |
Gestión deficiente y traslado de responsabilidad por parte del contratista principal | 29 % |
Asunción de responsabilidad por defectos derivados de trabajos posteriores | 21 % |
En algunos casos, el contratista principal también interpuso una acción de repetición contra un subcontratista tras reparar los defectos.
En ocasiones, los subcontratistas aceptan estas exigencias por motivos como el mantenimiento de la relación comercial, lo que genera el problema de que la estructura de responsabilidad por defectos permanezca desequilibrada.
En esta estructura, las solicitudes de reparación de defectos formuladas por los residentes pueden quedar sin resolver durante un período prolongado.
Asimismo, se está creando un entorno en el que la capacidad de gestionar defectos se vincula al nivel de control de calidad y a la evaluación de la gestión empresarial.
Por ello, algunas empresas constructoras han reforzado recientemente sus sistemas de gestión de defectos mediante centros de asistencia a residentes u organizaciones de atención al cliente.
Estas iniciativas demuestran que la gestión de defectos también se considera una tarea empresarial importante en la fase posterior a la construcción.
2. Estructura jurídica de la responsabilidad de garantía por defectos
La Ley de Gestión de Viviendas Colectivas de la República de Corea define los defectos como deficiencias surgidas durante el proceso de construcción.
Se refiere a situaciones en las que errores en la ejecución de las obras provocan grietas, asentamientos, roturas, desprendimientos, filtraciones u otros problemas que afectan a la seguridad, la funcionalidad o el aspecto del edificio o de sus instalaciones.
Estos defectos se dividen principalmente en defectos de los elementos estructurales portantes y defectos de las instalaciones y demás trabajos de construcción.
Los defectos de los elementos estructurales portantes son deficiencias, como grietas o asentamientos, que pueden provocar el derrumbe total o parcial de la estructura de una vivienda colectiva o generar riesgos para su seguridad estructural.
Entre los elementos estructurales portantes se incluyen columnas, vigas, muros de carga, suelos, estructuras de cubierta y escaleras principales, entre otros.
Los defectos de las instalaciones y demás trabajos de construcción son deficiencias surgidas en las distintas especialidades, como las instalaciones o los acabados, e incluyen filtraciones, fallos de funcionamiento, defectos de puesta a tierra y deficiencias en las tuberías, entre otros.
Criterios aplicables al período de responsabilidad de garantía por defectos
El período de responsabilidad de garantía por defectos en viviendas colectivas se establece de forma diferente según el tipo de obra, de conformidad con el anexo 4 del Decreto de Ejecución de la Ley de Gestión de Viviendas Colectivas de la República de Corea.
Los principales períodos de responsabilidad son los siguientes.
Tipo de obra | Período de responsabilidad de garantía por defectos |
Elementos estructurales portantes y obras del terreno | 10 años |
Obras de impermeabilización | 5 años |
Obras de hormigón armado | 5 años |
Obras de cubierta | 5 años |
Obras de acabado | 2 años |
Obras de instalaciones | 2~3 años |
El promotor debe asumir la responsabilidad de reparar los defectos durante el período correspondiente.
Conforme al artículo 36 de la Ley de Gestión de Viviendas Colectivas, si se produce un defecto grave en un elemento estructural portante durante el período de garantía, el promotor también debe responder por los daños causados por dicho defecto.
Fecha de inicio del período de responsabilidad
La ley también establece claramente la fecha de inicio del período de responsabilidad.
Categoría | Fecha de inicio |
Elementos privativos | Fecha de entrega al residente |
Elementos comunes | Fecha de la inspección de autorización de uso |
Los elementos privativos se refieren al espacio interior de cada vivienda, mientras que los elementos comunes comprenden las instalaciones de uso compartido, como escaleras, pasillos, paredes exteriores y estructuras.
3. Por qué puede discutirse la responsabilidad incluso después del período de garantía por defectos
La existencia de un período de responsabilidad de garantía por defectos no implica que toda responsabilidad desaparezca en cuanto este finalice.
En las controversias reales no son pocos los casos en los que se discute la existencia de responsabilidad incluso después de que haya transcurrido dicho período.
Detección tardía de defectos estructurales
En ocasiones, los defectos estructurales no se manifiestan inmediatamente después de finalizar la construcción.
Por ejemplo, problemas como las grietas internas en estructuras de hormigón o el asentamiento del terreno suelen detectarse únicamente después de que haya transcurrido cierto tiempo.
Si se considera que el defecto afecta a la seguridad estructural del edificio, puede revisarse nuevamente el alcance de la responsabilidad, por lo que es necesario prestar atención a esta posibilidad.
Defectos ocultos y momento de su descubrimiento
Algunos defectos permanecen ocultos durante un período prolongado y solo se descubren posteriormente.
Defectos como los de la capa impermeabilizante o las fugas en tuberías pueden manifestarse como filtraciones o fallos funcionales únicamente después de cierto tiempo.
En estas situaciones existe una diferencia temporal entre el momento en que surge el defecto y aquel en que se descubre, aspecto que constituye una cuestión importante durante la controversia.
Negligencia durante la gestión del diseño y la construcción
También pueden plantearse cuestiones de responsabilidad cuando se constata negligencia en la gestión durante el diseño o la ejecución de las obras.
Si un error cometido durante la gestión de las obras afectó a la seguridad o a la funcionalidad del edificio, puede examinarse la responsabilidad de indemnización por daños y perjuicios conforme a la Ley Civil de la República de Corea.
En estos casos, el alcance de la responsabilidad puede debatirse con independencia de que haya transcurrido el período de garantía por defectos.
4. Estructura de las disputas sobre responsabilidad en las controversias por defectos
En las controversias reales sobre defectos se repite la siguiente estructura de responsabilidad.
2. El contratista principal atribuye la responsabilidad de ejecución al subcontratista
3. Surge una controversia sobre la acción de repetición entre el contratista principal y el subcontratista
4. Se genera una estructura que conduce a litigios prolongados
Durante este proceso, la reparación de los defectos puede retrasarse o el alcance de la responsabilidad puede quedar sin determinar claramente.
En particular, cuando existen defectos estructurales o se requieren reparaciones de gran envergadura, la controversia puede prolongarse.
Por qué las controversias por defectos se convierten en riesgos empresariales
En el sector de la construcción se observa una tendencia a vincular la gestión de los defectos en viviendas colectivas con la administración de la responsabilidad empresarial y los criterios de evaluación de la gestión.
Esto se debe a que los problemas de defectos en viviendas colectivas reflejan tanto la calidad de la construcción como la fiabilidad de la empresa y su nivel de gestión responsable.
El informe publicado por el Instituto Coreano de Políticas de Construcción, titulado «Orientaciones para establecer la gestión ESG de las empresas constructoras, con especial atención a la responsabilidad de garantía por defectos en apartamentos», planteó la necesidad de introducir indicadores de gestión ESG relacionados con la responsabilidad de garantía por defectos en viviendas colectivas.
El informe también propone examinar medidas para evaluar a las empresas constructoras que dispongan de sistemas de gestión de defectos y organizaciones de atención a residentes, así como para ofrecerles incentivos.
Este debate demuestra que las empresas constructoras deben considerar sus sistemas de gestión de defectos como un ámbito de control propio de la gestión empresarial.
Puntos vulnerables de la gestión de defectos que deben revisar las empresas constructoras
Los puntos vulnerables que se detectan reiteradamente durante el asesoramiento a empresas constructoras son los siguientes.
② Falta de claridad en los criterios de distribución de responsabilidades entre el contratista principal y los subcontratistas
③ Insuficiencia de las revisiones sobre la posibilidad de aparición de defectos a largo plazo
④ Falta de organización del proceso de respuesta a controversias por defectos
⑤ Insuficiencia del sistema de atención a residentes
Estos factores pueden retrasar la respuesta cuando surge una controversia y aumentar su alcance.
5. Sistema de gestión de defectos que deben establecer las empresas constructoras
Las empresas constructoras deben establecer sistemas preventivos de gestión para prepararse ante controversias por defectos.
Estrategias de respuesta
Las principales estrategias de respuesta son las siguientes.
• Creación de una base de datos para la gestión de defectos
• Organización del proceso de atención a residentes
• Clarificación de la estructura de responsabilidad de los subcontratistas
• Preparación de un manual de respuesta a controversias por defectos
En particular, es necesario gestionar mediante un sistema de revisión preventiva aquellas partes, como la estructura o las instalaciones, en las que puedan aparecer defectos a largo plazo.
Este sistema de gestión contribuye tanto a prevenir controversias como a gestionar los riesgos empresariales.
Daeryun Sociedad de Abogados, revisión preventiva de controversias por defectos
En las controversias por defectos de construcción intervienen conjuntamente los problemas de seguridad estructural, la responsabilidad de gestión durante los procesos de diseño y ejecución de la obra y las relaciones contractuales entre el contratista principal y los subcontratistas, entre otros factores.
Por ello, las empresas deben examinar simultáneamente las cuestiones técnicas y la responsabilidad jurídica.
Daeryun Sociedad de Abogados presta apoyo para responder de forma integral a los problemas de defectos en viviendas multifamiliares mediante la colaboración de abogados especializados en derecho de la construcción, abogados con experiencia como asesores jurídicos internos de grandes constructoras y abogados especializados en derecho de la competencia.
Ofrece asesoramiento mediante la realización conjunta de un examen jurídico y un análisis técnico para que las empresas puedan revisar de antemano los posibles defectos y establecer un sistema de gestión.
• Análisis de riesgos jurídicos relacionados con la responsabilidad de garantía por defectos
• Examen de la estructura de responsabilidad del contratista principal y los subcontratistas
• Respuesta a litigios por defectos de construcción
• Asesoramiento sobre inspecciones de seguridad del complejo residencial y prevención de controversias
Los problemas de defectos en viviendas multifamiliares pueden dar lugar a controversias incluso varios años después de la finalización de la obra.
Por tanto, para las empresas constructoras es importante organizar el sistema de gestión mediante inspecciones preventivas, en lugar de responder únicamente después de que aparezcan los defectos.
Daeryun ofrece conjuntamente asesoramiento jurídico y examen técnico para ayudar a las empresas constructoras a establecer procesos de gestión de defectos y sistemas de respuesta a controversias.
Si necesita un examen más concreto sobre la respuesta a controversias relativas a la responsabilidad de garantía por defectos en apartamentos o sobre la creación de un sistema de gestión de defectos de construcción, puede recurrir a Daeryun, despacho de abogados clasificado en el 9.º puesto en la República de Corea (según las declaraciones del impuesto sobre el valor añadido del año 25 presentadas ante el Servicio Nacional de Impuestos de la República de Corea) 🔗reserva de consulta jurídica con un abogado especializado en derecho inmobiliario para revisar la cuestión correspondiente.
