CONTENIDO
- 1. Caso surgido en el marco de una estructura de fideicomiso
- 2. Caso de indemnización relativo a un contrato de fideicomiso: decisión del tribunal
- - Cuestión 1. Reconocimiento de la validez de la cláusula de indemnización del contrato de fideicomiso
- - Cuestión 2. Contrato de fideicomiso y posible infracción de la Ley de Servicios de Inversión Financiera y Mercados de Capitales
- - Cuestión 3. Posible reducción de la indemnización fijada de antemano en el contrato de fideicomiso
- 3. Caso de indemnización relativo a un contrato de fideicomiso: ¿cuál es el enfoque de Daeryun?
- - PF: necesidad de contar con la asistencia de un abogado especializado en finanzas
1. Caso surgido en el marco de una estructura de fideicomiso
El resumen del caso surgido en el marco de una estructura de fideicomiso es el siguiente.
El asunto tuvo su origen en una estructura de préstamo de financiación de proyectos (PF) para la construcción de un nuevo centro logístico en Pyeongtaek, provincia de Gyeonggi.
En 2022, el prestatario de la PF obtuvo 30.000 millones de wones surcoreanos de un sindicato compuesto por 23 entidades financieras y celebró con la demandada, la sociedad fiduciaria de activos S, un contrato de fideicomiso de terrenos de gestión por el que el suelo del proyecto quedaba integrado en el patrimonio fideicomitido.
El contrato se estructuró en torno a un compromiso de completar la obra bajo responsabilidad. Si el contratista no la terminaba en un plazo de 16 meses, la sociedad fiduciaria debía hacerlo en un plazo de 22 meses desde la fecha de disposición del préstamo.
Sin embargo, el contratista no terminó la obra dentro del plazo y la sociedad fiduciaria demandada tampoco pudo finalizarla antes del 20 de marzo de 2024, fecha límite fijada en el compromiso.
Como consecuencia, se resolvió el contrato de adquisición anticipada celebrado por un importe de 36.000 millones de wones surcoreanos y el sindicato de entidades prestamistas no pudo recuperar el principal ni los intereses del préstamo PF.
Por ello, el sindicato reclamó a la sociedad fiduciaria una indemnización por daños y perjuicios debido al incumplimiento del compromiso de completar la obra.
2. Caso de indemnización relativo a un contrato de fideicomiso: decisión del tribunal
En el litigio sobre indemnización por daños y perjuicios relativo al contrato de fideicomiso, el tribunal dictó una sentencia favorable a la parte demandante y ordenó abonar íntegramente 25.600 millones de wones surcoreanos correspondientes al principal y los intereses del préstamo, así como los intereses de demora.
Cuestión 1. Reconocimiento de la validez de la cláusula de indemnización del contrato de fideicomiso
La cuestión principal consistía en determinar si la cláusula de indemnización por daños y perjuicios recogida en el 🔗contrato de fideicomiso y en los documentos relacionados era válida como «fijación anticipada de la indemnización por daños y perjuicios» conforme a la Ley Civil de la República de Corea.
La parte demandada sostuvo que la expresión «importe equivalente al principal y los intereses del préstamo, incluidos los intereses de demora» se limitaba a indicar el alcance de la indemnización. Sin embargo, el tribunal la reconoció como una cuantía indemnizatoria pactada de antemano.
El tribunal prestó especial atención a que la misma redacción se repetía de manera uniforme en las estipulaciones especiales del contrato de fideicomiso, las cláusulas del contrato de préstamo y el documento de compromiso de completar la obra bajo responsabilidad.
Consideró que, aunque no se hubiera indicado una cantidad concreta, los daños establecidos de forma que pudieran calcularse sin controversia podían considerarse una indemnización fijada de antemano.
Asimismo, estimó que esta interpretación se ajustaba a la realidad económica de la estructura de los proyectos PF, en los que el sindicato de entidades prestamistas concedía el préstamo confiando en la solvencia y en la estructura financiera de la sociedad fiduciaria debido a su compromiso de completar la obra.
Cuestión 2. Contrato de fideicomiso y posible infracción de la Ley de Servicios de Inversión Financiera y Mercados de Capitales
La sociedad fiduciaria de activos S, parte demandada, alegó que la cláusula de indemnización incluida en el compromiso de completar la obra infringía la prohibición de compensar pérdidas establecida en la Ley de Servicios de Inversión Financiera y Mercados de Capitales de la República de Corea.
Sin embargo, el tribunal consideró que los derechos preferentes como beneficiario que ostentaba el sindicato de entidades prestamistas no constituían productos de inversión financiera. También señaló que la indemnización derivada del compromiso no compensaba pérdidas del patrimonio fideicomitido, sino que constituía una indemnización ordinaria por el incumplimiento de la sociedad fiduciaria, por lo que no apreció ilegalidad.
Se trata de una resolución relevante porque aclara que, en futuros contratos de fideicomiso integrados en estructuras PF, difícilmente se admitirán los intentos de eludir la responsabilidad indemnizatoria alegando una infracción de la 🔗Ley de Servicios de Inversión Financiera y Mercados de Capitales.
Cuestión 3. Posible reducción de la indemnización fijada de antemano en el contrato de fideicomiso
La sociedad fiduciaria demandada alegó que la terminación de la obra solo se había retrasado ligeramente, que el centro logístico había sido finalmente construido y que su valor de tasación superaba el importe del préstamo. Por ello, solicitó una reducción de la indemnización fijada de antemano.
Sin embargo, el tribunal rechazó la solicitud por los siguientes motivos.
▶El sindicato de entidades prestamistas presentaba una estructura vulnerable, pues incluía numerosas entidades financieras pequeñas de ámbito regional, y dependía en gran medida de los compromisos recogidos en el contrato
▶El incumplimiento de la parte demandada provocó la resolución del contrato de adquisición anticipada, por lo que las partes demandantes perdieron la oportunidad de recuperar por adelantado el principal y los intereses del préstamo
▶Incluso después de abonar la indemnización prevista en el contrato de fideicomiso, la parte demandada podía recuperar una parte considerable mediante la venta del patrimonio fideicomitido
El tribunal consideró que «obligar a la parte demandada a indemnizar íntegramente el principal y los intereses del préstamo, incluidos los intereses de demora, conforme a la fijación anticipada de la indemnización se ajusta a la finalidad de garantía del compromiso de completar la obra y a las prácticas comerciales, sin que exista ninguna causa imputable a las partes demandantes en el incumplimiento de la obligación por la demandada». En consecuencia, no aceptó la solicitud de reducción.
La sociedad fiduciaria demandada afirmó que, para calcular las pérdidas efectivas, debía tenerse en cuenta el valor del inmueble terminado y que, por tanto, el impacto del litigio no sería considerable. No obstante, dada la elevada posibilidad de que se interpusiera posteriormente un recurso de apelación, aún quedaba por determinar el alcance definitivo de la responsabilidad.
También se prevé que, como consecuencia de esta situación, aumente el riesgo de pasivos contingentes de las sociedades fiduciarias.
3. Caso de indemnización relativo a un contrato de fideicomiso: ¿cuál es el enfoque de Daeryun?
Esta sentencia relativa a un contrato de fideicomiso muestra claramente que, dentro de una estructura PF, dicho contrato no se limita a cumplir una función de gestión, sino que puede operar como un mecanismo efectivo de garantía que genera una responsabilidad pecuniaria real para la sociedad fiduciaria.
Al celebrar contratos en proyectos PF similares, los sindicatos de entidades prestamistas deben considerar los siguientes aspectos.
▶Incluir de manera uniforme en todos los documentos, como el contrato de fideicomiso, el contrato de préstamo y el documento de compromiso, las estipulaciones relativas a la obligación de completar la obra
▶Definir claramente la redacción y el alcance de la indemnización fijada de antemano para que pueda constituir un criterio válido en caso de controversia
▶Preparar con antelación un plan de recuperación por etapas ante la posible quiebra de la estructura de recuperación del préstamo, incluidos los contratos de adquisición anticipada
Las sociedades fiduciarias también deben reconocer claramente que el compromiso de completar la obra no es una mera declaración, sino una obligación exigible. Antes de celebrar el contrato, deben analizar rigurosamente factores de riesgo como la capacidad constructiva del contratista y la posibilidad de retrasos en la obtención de permisos y autorizaciones administrativas.
PF: necesidad de contar con la asistencia de un abogado especializado en finanzas
La PF no es un mero contrato inmobiliario, sino que combina aspectos financieros, inmobiliarios y de regulación administrativa, por lo que exige un elevado grado de especialización.
Con la asistencia de un abogado especializado y sobre la base de la experiencia en asuntos similares, debe analizarse el riesgo de toda la estructura del proyecto para adoptar las medidas correspondientes.
En particular, el pasado mes de mayo, el Servicio de Supervisión Financiera de la República de Corea anunció que, antes de que finalizara junio, resolvería la situación de la mitad de los proyectos PF con escasa viabilidad.
La medida tenía por objeto acelerar la gestión de los proyectos PF inviables para que el sector financiero pudiera concentrarse en su función de suministro de fondos.
Al cierre del año pasado, el saldo de los préstamos correspondientes a proyectos PF inviables ascendía aproximadamente a 24 billones de wones surcoreanos.
En un contexto de recesión del mercado inmobiliario, existen numerosos proyectos PF cuyas fechas de vencimiento se han limitado a aplazarse. Por ello, es probable que el volumen de proyectos PF inviables aumente a pesar de las medidas continuadas para resolverlos.
Daeryun Sociedad de Abogados cuenta con 🔗abogados especializados en derecho empresarial que prestan servicios jurídicos como ▲redacción y revisión de contratos, incluidos los compromisos de completar la obra bajo responsabilidad ▲asesoramiento sobre el diseño de estructuras de proyectos PF ▲evaluación de riesgos y diligencia debida para sociedades fiduciarias y sindicatos de entidades prestamistas ▲representación en litigios y arbitrajes cuando surge una controversia ▲asesoramiento sobre el cumplimiento normativo y la obtención de permisos y autorizaciones relacionados con proyectos PF.
Si necesita asesoramiento inicial sobre el diseño de la estructura de un proyecto o sobre su liquidación, puede solicitar asesoramiento a este despacho.
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