[Contribution] Guide pratique pour prévenir les dommages liés à la fraude au bail immobilier
Cabinet d'avocats Daeryun, avocat Kim Jeong-beom Selon la Société de garantie du logement et de l'urbanisme (HUG), l'ampleur des accidents liés à la garantie de loyer, pour lesquels la Société rembourse au nom des propriétaires lorsqu'ils ne restituent pas le loyer aux locataires, s'est élevée à 4,3347 milliards de KRW l'année dernière. À Daejeon, où je travaille, le nombre de cas de fraude à la location a augmenté rapidement depuis l'année dernière, et si vous regardez la liste des affaires en cours, vous pouvez voir que diverses poursuites sont intentées directement contre de célèbres auteurs de fraude à la location à Daejeon, ainsi que contre divers propriétaires, agents immobiliers et l'Association coréenne des agents immobiliers. Bien entendu, un débat social structuré et continu est nécessaire sur les méthodologies de solutions institutionnelles permettant de prévenir la fraude jeonse, mais pour les individus vivant dans une réalité extrêmement spécifique, un « guide pratique pour prévenir les dommages causés par la fraude jeonse » semble être un besoin urgent. Ce qui suit est un guide de prévention des dommages utile à l'heure actuelle, organisé par étape de transaction, en se concentrant sur les aspects regrettables des poursuites judiciaires et en fournissant des conseils contractuels. Tout d'abord, si c'est « avant le stade de la transaction », il est indispensable de « confirmer le certificat d'immatriculation immobilière ». Il est important de vérifier ainsi l’identité du bailleur. En particulier, si l'objet est en copropriété, une confirmation explicite de l'intention de tous les copropriétaires est requise. Si l'un des copropriétaires se présente, ou si tous les copropriétaires ne se présentent pas, il est nécessaire de vérifier si le contrat d'agence a été correctement conclu (la procuration et le certificat de sceau doivent être vérifiés pour déceler les faux, et si possible, il est recommandé de conclure le contrat de bail directement avec le bailleur auprès de l'agence immobilière). De plus, vous devez d'abord vérifier l'existence d'une caution senior (veiller à vérifier l'historique de visualisation des logements d'emménagement), l'établissement d'un privilège, etc., et calculer si vous pourrez récupérer intégralement votre précieux dépôt lorsque l'objet immobilier en question parviendra finalement au stade des enchères. De plus, il est nécessaire de vérifier si le bailleur est en retard sur ses impôts par l'intermédiaire d'un agent immobilier agréé et de consulter le détail des taxes nationales et locales impayées par le bailleur à la date de conclusion du contrat de location. Ensuite, si vous êtes entré dans la « phase de transaction telle que la rédaction d'un contrat », il est important de préparer divers « dispositifs de sécurité » en incluant diverses dispositions spéciales dans le contenu du contrat, parmi lesquelles ① un accord spécial qui interdit le transfert de l'objet immobilier en question après la date de paiement du solde jusqu'à ce qu'une opposition se produise en raison d'un rapport d'emménagement et d'une date confirmée (en cas de violation, le droit du locataire de résilier le contrat de location est réservé et le montant de l'indemnisation des dommages est prévu) ; ② une restriction temporaire aux changements de propriétaire comme ci-dessus. En outre, il existe un contrat spécial qui interdit la création de toute sûreté telle qu'une hypothèque (pour garantir le droit au paiement prioritaire), ③ un contrat spécial qui demande au bailleur fautif s'il est impossible d'emprunter l'argent loué en raison d'un défaut de l'objet, ④ s'il y a un arriéré d'impôts, il doit être remboursé intégralement avant la date d'échéance du solde, et en cas de violation, le bail le contrat est invalidé et l’acompte doublé est compensé. Enfin, si vous avez « terminé l’étape de transaction », vous devez déposer un rapport d’emménagement immédiatement le jour de la signature du contrat de location et recevoir une date de confirmation. Aussi, si possible, merci de souscrire un contrat d’assurance de garantie de loyer auprès d’une banque. Néanmoins, si vous avez des doutes sur quelque chose, nous vous recommandons de demander activement conseil à un avocat. Si vous ne respectez pas diverses mesures de sécurité lors de la remise du dépôt, qui représente une grande partie de votre patrimoine, cela n'est pas différent de confier votre patrimoine à quelqu'un que vous n'avez jamais rencontré, en comptant sur sa faveur. Avocat Kim Jeong-beom Cabinet d'avocats Daeryun Avocat - Cour suprême, tribunal du district de Jeonju Avocat nommé par le public - Tribunal administratif central Représentant nommé par le public - Directeur de la Société coréenne de droit de procédure pénale - Directeur des opérations de la Société coréenne de droit administratif - Conseiller du Daejeon Youth Tomorrow Center - Membre du comité de délibération sur les mandats du bureau des procureurs supérieurs de Gwangju - [Voir l'article complet] - [Contribution] Guide pratique pour prévenir les dommages causés par la fraude au bail immobilier