CONTENTS
- 1. Client ayant sollicité l’assistance d’un avocat en matière d’action en expulsion
- - Qu’est-ce qu’une action en expulsion ?
- 2. Avocat en matière d’action en expulsion, préparation de la procédure visant à obtenir la remise de l’immeuble
- - Action en expulsion 1. Argument relatif au manquement du défendeur à ses obligations contractuelles
- - Action en expulsion 2. Argument relatif à la notification de la résiliation du contrat
- 3. Résultat de l’intervention de l’avocat en matière d’action en expulsion, remise de l’immeuble ordonnée
1. Client ayant sollicité l’assistance d’un avocat en matière d’action en expulsion
Voici la situation du client qui avait sollicité l’assistance d’un avocat en matière d’action en expulsion.
Le client, qui envisageait une telle action, était le bailleur d’un immeuble commercial. Il a demandé conseil, car le locataire ne payait plus son loyer depuis environ 6 mois.
Le client a alors adressé au locataire un courrier avec attestation de son contenu pour exiger la remise du local commercial. Toutefois, le locataire évitait tout contact et continuait d’occuper l’immeuble.
Face à l’alourdissement de sa charge financière dû à la prolongation de cette situation, le client a recherché une solution et constaté que l’action en expulsion constituait le moyen de réponse le plus approprié.
Il a ensuite confié son dossier au Cabinet d'avocats Daeryun, qui avait traité plusieurs affaires relatives à ce type d’action.
Qu’est-ce qu’une action en expulsion ?
🔗L’action en expulsion immobilière est une action civile engagée lorsqu’une personne occupe un bien immobilier sans droit légitime, afin d’obtenir de cet occupant la remise (restitution) du bien.
En termes simples, il s’agit d’une procédure judiciaire permettant de récupérer un immeuble dont on est propriétaire lorsqu’un tiers l’occupe sans autorisation.
Les principaux cas d’action en expulsion sont les suivants.
▶Lorsque le locataire ne quitte pas les lieux après la fin du contrat
Le bailleur peut engager une action en expulsion contre le locataire afin d’exiger la restitution de l’immeuble.
▶Lorsqu’un occupant sans droit ni titre (occupant illégal) occupe l’immeuble
Le propriétaire peut demander la remise de l’immeuble au motif que l’occupant ne dispose d’aucun titre l’autorisant à l’occuper.
Il est préférable d’engager l’action en expulsion aussi rapidement que possible.
En effet, même lorsqu’elle est menée rapidement, la remise effective de l’immeuble prend généralement 6 mois ou plus.
Toutefois, si le bailleur se fie uniquement aux déclarations du locataire selon lesquelles il « paiera bientôt le loyer » et diffère longtemps toute démarche, les pertes correspondant aux loyers impayés continuent de s’accumuler.
Il est donc judicieux de commencer à examiner l’opportunité d’une action en expulsion dès le début des impayés du locataire afin de limiter les pertes.
2. Avocat en matière d’action en expulsion, préparation de la procédure visant à obtenir la remise de l’immeuble
L’avocat intervenant en matière d’action en expulsion a entrepris la préparation de la procédure visant à obtenir la remise de l’immeuble.
Il a tout d’abord rédigé de manière détaillée l’acte introductif d’instance afin de prouver le caractère illicite de l’occupation par le locataire défendeur.
Cet acte exposait de manière précise et claire, conformément aux exigences légales, les informations relatives aux parties, l’objet de la demande, les fondements de celle-ci, la désignation du bien immobilier et les éléments de preuve, avant d’être déposé auprès de la juridiction.
Action en expulsion 1. Argument relatif au manquement du défendeur à ses obligations contractuelles
L’avocat intervenant en matière d’action en expulsion a tout d’abord souligné qu’un contrat de bail valide avait été conclu entre le client et le défendeur.
Le 1er juin 2023, le client avait conclu un contrat de bail relatif à l’immeuble commercial concerné, fixant le dépôt de garantie et le loyer mensuel, puis avait remis l’immeuble au défendeur.
Toutefois, le défendeur n’avait pas payé le loyer au cours des 6 derniers mois, ce qui constituait un manquement manifeste aux obligations découlant du contrat de bail.
Afin de le démontrer, l’avocat a produit l’ensemble des principaux éléments de preuve, notamment le contrat de bail commercial, une copie du registre immobilier et les relevés des opérations bancaires.
Action en expulsion 2. Argument relatif à la notification de la résiliation du contrat
L’avocat intervenant en matière d’action en expulsion a souligné que le client avait clairement notifié la résiliation du contrat de bail.
Le client avait informé le défendeur de sa volonté de résilier le contrat au moyen d’un courrier avec attestation de son contenu. Le défendeur avait donc l’obligation légale de remettre l’immeuble.
L’avocat a produit comme preuves l’original de ce courrier et le justificatif de sa distribution postale, démontrant ainsi que la notification de la résiliation par le client avait été régulièrement effectuée.
3. Résultat de l’intervention de l’avocat en matière d’action en expulsion, remise de l’immeuble ordonnée
À l’issue de la procédure menée par l’avocat intervenant en matière d’action en expulsion, la juridiction a ordonné au défendeur de remettre l’immeuble.
Une action en expulsion peut sembler être une procédure visant simplement à obtenir le départ de l’occupant. Toutefois, la preuve du motif de résiliation du contrat et du caractère illicite de l’occupation en constitue les enjeux essentiels.
Si le bailleur laisse passer le moment opportun pour demander le départ de l’occupant ou ne réunit pas correctement les preuves, il risque de perdre le procès ou de voir la procédure se prolonger.
Le locataire peut également engager une action en réponse ou prendre des mesures telles qu’une mesure provisoire interdisant le transfert de l’occupation. Une réponse juridique est donc nécessaire.
Un examen plus prudent s’impose lorsque les droits relatifs au bien immobilier sont complexes ou que l’applicabilité de la Loi coréenne sur la protection des baux de locaux commerciaux est en cause.
Le Cabinet d'avocats Daeryun fournit les services juridiques suivants dans le cadre des actions en expulsion.
-Examen des conditions de résiliation du contrat de bail et notification préalable du départ des lieux
-Rédaction de l’acte introductif d’instance et représentation en justice dans l’action en expulsion
-Demande de mesure provisoire visant à empêcher le transfert de l’occupation
-Prise en charge de la procédure d’exécution forcée après le jugement
-Demande parallèle de restitution de l’enrichissement sans cause et de dommages-intérêts
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