CONTENTS
- 1. Circonstances ayant conduit à solliciter l’assistance d’un avocat spécialisé en droit de la construction
- - Client faisant l’objet d’une action en nullité de la constitution d’une association de réaménagement
- 2. Questions examinées par l’avocat spécialisé en droit de la construction dans cette affaire
- - Conditions d’autorisation de la constitution de l’association
- 3. Mesures prises par l’avocat spécialisé en droit de la construction
- - Reconnaissance des effets juridiques des formulaires de consentement à la constitution de l’association
- - Interprétation de l’insuffisance du taux légal de consentement
- - Critères de calcul du nombre de propriétaires fonciers et assimilés
- 4. Résultat de l’assistance de l’avocat spécialisé en droit de la construction : « issue favorable du litige »
- - En cas de litige relatif au réaménagement ou à la reconstruction
1. Circonstances ayant conduit à solliciter l’assistance d’un avocat spécialisé en droit de la construction
Le client qui a sollicité l’assistance d’un avocat spécialisé en droit de la construction faisait l’objet d’une action en constatation de la nullité de la constitution de l’association de réaménagement, intentée par l’un de ses membres. Il a demandé une assistance juridique afin d’y répondre.
Client faisant l’objet d’une action en nullité de la constitution d’une association de réaménagement
Le client ayant sollicité l’assistance d’un avocat spécialisé en droit de la construction était le représentant d’une association de réaménagement qui menait alors un projet de réaménagement.
Après avoir obtenu l’autorisation de constitution de l’association au début du projet, celle-ci avait sélectionné l’entreprise de construction, établi le plan de gestion et de disposition, puis engagé les procédures de démolition et de relogement.
Toutefois, certains propriétaires fonciers et assimilés ont soutenu que plusieurs mentions des formulaires de consentement à la constitution de l’association présentaient des irrégularités et que le taux de consentement légalement requis n’avait pas été atteint. Ils ont alors intenté une action en constatation de la nullité de la constitution de l’association de réaménagement.
Certaines mentions obligatoires avaient été omises sur plusieurs formulaires de consentement ou complétées ultérieurement, ce qui les avait conduits à contester la légitimité du projet.
Cette situation ayant perturbé l’avancement du projet, le client a demandé l’assistance d’un avocat spécialisé en droit de la construction afin d’engager une réponse juridique.
2. Questions examinées par l’avocat spécialisé en droit de la construction dans cette affaire
Les principales questions en litige dans cette affaire étaient les suivantes.
① Effet juridique des formulaires de consentement à la constitution de l’association
Il s’agissait de déterminer si ces formulaires pouvaient produire leurs effets lorsque certaines mentions avaient été omises ou que des rubriques avaient été remplies par un tiers.
Cette difficulté se rencontrant parfois en pratique, les critères permettant d’apprécier la validité des formulaires revêtaient une importance particulière.
② Nombre de propriétaires fonciers et assimilés
Lorsque des biens immobiliers particuliers, tels que des terrains appartenant à l’État ou à une collectivité publique ou des terrains grevés d’un droit de superficie, étaient concernés, il fallait déterminer comment les comptabiliser parmi les propriétaires fonciers et assimilés.
Ces questions exigeaient une interprétation d’ensemble de la législation coréenne sur l’aménagement urbain et de la jurisprudence pertinente, ainsi qu’une présentation et une démonstration précises des éléments applicables.
Conditions d’autorisation de la constitution de l’association
L’article 35 de la Loi de la République de Corée sur l’amélioration des zones urbaines et du cadre résidentiel définit les conditions légales requises pour constituer une association de réaménagement.
La constitution d’une association est soumise aux conditions suivantes.
1. Conditions de consentement
Ce consentement doit être obtenu auprès d’au moins 3/4 de l’ensemble des propriétaires fonciers et assimilés et porter sur au moins 1/2 de la superficie des terrains.
L’autorisation de constitution de l’association peut alors être obtenue.
2. Dépôt des documents requis
※ Conditions applicables aux modifications après la constitution
Toutefois, les modifications mineures peuvent être effectuées sans délibération de l’assemblée générale, après déclaration auprès de l’autorité compétente.
Si les conditions légales ne sont pas remplies, la constitution même de l’association peut être frappée de nullité, ce qui risque d’interrompre le projet. L’ensemble des procédures doit donc être rigoureusement respecté.
3. Mesures prises par l’avocat spécialisé en droit de la construction
L’avocat spécialisé en droit de la construction s’est concentré sur des questions essentielles, notamment la reconnaissance des effets juridiques des formulaires de consentement et l’interprétation d’une éventuelle insuffisance du taux légal de consentement. Son intervention visait à sécuriser juridiquement la situation et à établir la légitimité de l’association.
Il a ainsi précisé l’interprétation des effets juridiques des formulaires et de l’écart affectant le taux de consentement, tout en s’attachant à limiter le risque de nullité du projet au moyen des démarches suivantes.
Reconnaissance des effets juridiques des formulaires de consentement à la constitution de l’association
L’avocat spécialisé en droit de la construction a souligné que, même si certaines mentions du formulaire de consentement à la constitution de l’association étaient restées vierges, elles n’étaient pas obligatoires ou pouvaient être complétées ultérieurement.
Il a soutenu que, bien que certaines rubriques des formulaires soumis au tribunal soient restées vierges, elles ne concernaient pas des éléments juridiquement essentiels et n’affectaient donc pas leurs effets juridiques.
Interprétation de l’insuffisance du taux légal de consentement
L’avocat spécialisé en droit de la construction a soutenu que, même si le taux de consentement était légèrement inférieur au seuil légal, l’irrégularité qui en résultait n’était pas manifeste.
Il a expliqué que le seul fait que le taux de consentement soit inférieur au seuil légal n’entraînait pas la nullité de tous les projets et que, lorsque l’écart ne portait que sur un petit nombre de consentements, des procédures juridiques permettaient d’y remédier.
Critères de calcul du nombre de propriétaires fonciers et assimilés
L’avocat spécialisé en droit de la construction a examiné attentivement la législation et la jurisprudence pertinentes afin d’établir le bien-fondé des critères appliqués par l’association pour calculer le nombre de propriétaires fonciers et assimilés.
Il a notamment souligné, sur le fondement de l’interprétation juridique applicable aux terrains appartenant à l’État et aux terrains grevés d’un droit de superficie prévu par le droit coréen, que chaque propriétaire devait être comptabilisé comme un seul propriétaire.
▶ Cour suprême de la République de Corée, arrêt 2012두23242 rendu le 20 mars 2015
4. Résultat de l’assistance de l’avocat spécialisé en droit de la construction : « issue favorable du litige »
À l’issue de l’assistance apportée par l’avocat spécialisé en droit de la construction, le tribunal a statué en faveur du client sur la question du respect du taux légal de consentement applicable à l’autorisation de constitution de l’association.
Les effets de l’autorisation de constitution de l’association et du plan de mise en œuvre du projet ont ainsi été maintenus, ce qui a permis d’éviter l’interruption du projet.
En cas de litige relatif au réaménagement ou à la reconstruction
Les litiges juridiques susceptibles de survenir dans des projets de grande ampleur, tels que les projets de réaménagement, sont complexes. Une seule erreur ou divergence d’interprétation peut entraîner la nullité de l’ensemble du projet.
L’assistance juridique spécialisée d’un avocat en droit de la construction revêt donc une importance particulière.
Notre cabinet accompagne ses clients au moyen de stratégies adaptées à leur situation, en s’appuyant sur sa connaissance des projets de réaménagement, de reconstruction et d’amélioration urbaine.
Il analyse également les risques juridiques dès le début des projets et examine en amont les difficultés susceptibles de survenir, notamment lors de la rédaction des contrats et du recueil des consentements, afin de préparer des mesures de réponse.
En cas de litige relatif à un projet de réaménagement ou de reconstruction, il est possible d’élaborer une stratégie de réponse avec un 🔗avocat spécialisé en droit de la construction.
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