CONTENTS
- 1. Action en inscription du transfert de propriété | Structure du litige relatif aux inscriptions restantes dans un complexe de reconstruction
- - Principale question litigieuse : articulation possible entre le « plan de gestion et de disposition » et le « transfert de la possession »
- - Décision de la juridiction d’appel : reconnaissance du transfert de la possession par l’approbation et la publication officielle → accueil partiel de l’inscription fondée sur la prescription acquisitive
- 2. Action en inscription du transfert de propriété | Décision de la Cour suprême : la possession n’est pas « automatiquement transférée » par la seule approbation et publication officielle
- - Conclusion maintenue pour la première association, cassation avec renvoi pour les « équipements communs du complexe »
- 3. Action en inscription du transfert de propriété | Portée de cet arrêt
- - Documents à préparer par une association de reconstruction dans une action en inscription du transfert de propriété
- - Assistance du Cabinet d’avocats Daeryun
1. Action en inscription du transfert de propriété | Structure du litige relatif aux inscriptions restantes dans un complexe de reconstruction
Les parties à l’action en inscription du transfert de propriété étaient deux associations de reconstruction, l’association de la première zone d’aménagement et celle de la deuxième zone d’aménagement, ainsi que la Korea Land and Housing Corporation (LH) de la République de Corée.
Lors de la vente initiale des logements, la LH, qui était auparavant responsable du projet, avait effectué l’inscription du transfert des parties privatives et de certaines quotes-parts de terrains. Toutefois, certains terrains et bâtiments du complexe, notamment les terrains destinés aux équipements communs et aux installations collectives, le bureau de gestion et la salle des générateurs, ainsi que certaines quotes-parts, étaient restés inscrits au nom de la LH.
Après avoir obtenu l’approbation et la publication officielle du plan de gestion et de disposition pour leurs zones d’aménagement respectives, les deux associations de reconstruction ont engagé contre la LH une action en inscription du transfert de propriété. Invoquant l’accomplissement de la prescription acquisitive résultant de la possession des anciens propriétaires de lots distincts, elles ont demandé l’exécution des formalités d’inscription.
Une intervention indépendante d’une partie, à savoir l’intervention de l’autre association, a également eu lieu au sujet des équipements communs du complexe. La procédure exigeait donc qu’une décision uniforme soit rendue sur le même rapport juridique.
Principale question litigieuse : articulation possible entre le « plan de gestion et de disposition » et le « transfert de la possession »
Les principales questions litigieuses de cette action en inscription du transfert de propriété peuvent être résumées comme suit.
② Comment déterminer les titulaires de la possession commune des équipements communs du complexe, notamment les terrains du bureau de gestion, ceux des installations collectives et les espaces verts, ainsi que l’étendue du transfert de cette possession ?
③ Qui peut exercer le droit de demander l’inscription du transfert de propriété fondé sur l’accomplissement de la prescription acquisitive : l’association ou le groupe des propriétaires de lots distincts ?
La question portait donc sur l’articulation entre la naissance du « droit d’usage et de jouissance » prévu par la Loi coréenne sur l’entretien des zones urbaines et de l’habitat, d’une part, et les règles relatives à la « possession » et à la prescription acquisitive prévues par la Loi civile de la République de Corée, d’autre part.
Décision de la juridiction d’appel : reconnaissance du transfert de la possession par l’approbation et la publication officielle → accueil partiel de l’inscription fondée sur la prescription acquisitive
La juridiction d’appel a considéré que l’approbation et la publication officielle du plan de gestion et de disposition entraînaient le transfert à l’association de reconstruction, responsable du projet, de la possession exercée par les anciens propriétaires de lots distincts dans la zone d’aménagement.
Sur ce fondement, elle a estimé que l’association de la 1re zone d’aménagement avait repris la possession exercée par les propriétaires de lots distincts du 1er ensemble d’appartements et que l’association de la 2e zone d’aménagement avait également repris la possession exercée par les propriétaires de lots distincts du 2e ensemble d’appartements sur les équipements communs du complexe. Elle a ensuite présumé que chaque association exerçait une possession paisible, publique et à titre de propriétaire, puis a reconnu l’accomplissement de la prescription acquisitive.
Elle a donc partiellement fait droit à la demande, dans la mesure où elle ordonnait à LH d’accomplir la procédure d’inscription du transfert de propriété.
2. Action en inscription du transfert de propriété | Décision de la Cour suprême : la possession n’est pas « automatiquement transférée » par la seule approbation et publication officielle
La Cour suprême a jugé qu’il était difficile de retenir tel quel le raisonnement de la juridiction d’appel assimilant l’approbation et la publication officielle au transfert de la possession.
La Cour suprême a considéré que les dispositions de la Loi coréenne sur l’entretien des zones urbaines et de l’habitat, qui restreignent l’usage et la jouissance des anciens titulaires de droits après l’approbation et la publication officielle du plan de gestion et de disposition tout en permettant au responsable du projet d’user du bien et d’en jouir, pouvaient fonder le droit de ce dernier de demander la remise de la possession. Toutefois, ce droit suppose précisément que les anciens propriétaires ou autres occupants conservent encore la possession du bien.
Elle a également relevé que, dans le cadre d’un projet de reconstruction, sauf exceptions particulières, le pouvoir d’acquisition forcée prévu par la législation coréenne relative aux travaux d’utilité publique n’est pas accordé de plein droit. En l’absence d’accord, la remise de la possession doit donc être obtenue au moyen d’une procédure distincte, telle qu’une action visant à imposer la vente. Au regard de ce régime, la seule approbation et publication officielle ne saurait entraîner immédiatement le transfert à l’association de la possession des terrains et bâtiments situés dans la zone d’aménagement.
La Cour suprême a ainsi distingué la naissance du droit d’usage et de jouissance du transfert de la possession. Elle a précisé que ce transfert exigeait l’examen de circonstances factuelles concrètes, telles que la remise volontaire de la possession, l’achèvement des déménagements et le paiement du prix.
Conclusion maintenue pour la première association, cassation avec renvoi pour les « équipements communs du complexe »
Appliquant ces principes aux circonstances de l’espèce, la Cour suprême a distingué les conclusions suivantes.
1) Concernant l’association de la première zone d’aménagement
Certains motifs de la juridiction d’appel, selon lesquels la possession avait été transférée par l’approbation et la publication officielle, étaient inappropriés. Toutefois, les éléments du dossier permettaient de considérer que la première association avait pu achever la reprise de la possession auprès des anciens propriétaires de lots distincts, notamment à la suite de l’achèvement des déménagements. La conclusion de la juridiction d’appel accueillant la demande d’inscription du transfert de propriété fondée sur l’accomplissement de la prescription acquisitive pouvait donc être maintenue.
2) Concernant les équipements communs du complexe, visés par les prétentions de la deuxième association
En revanche, la Cour suprême a considéré que les propriétaires de lots distincts des premier et deuxième ensembles d’appartements avaient exercé conjointement la possession des équipements communs du complexe par l’intermédiaire du conseil des représentants des résidents. Elle a jugé que la seule approbation et publication officielle concernant la deuxième association ne permettait pas de considérer que cette possession commune lui avait été transférée de plein droit.
Elle a donc retenu que la partie de l’arrêt d’appel ayant partiellement accueilli la demande principale de l’intervenante, à savoir la deuxième association, reposait sur une interprétation juridique erronée. Elle a par conséquent cassé et renvoyé la partie de l’arrêt défavorable au défendeur qui concernait les « équipements communs du complexe ».
3. Action en inscription du transfert de propriété | Portée de cet arrêt
Cet arrêt fournit les repères suivants pour la pratique des actions en inscription du transfert de propriété.
Documents à préparer par une association de reconstruction dans une action en inscription du transfert de propriété
Catégorie | Points essentiels à vérifier | Principaux documents |
Transfert effectif de la possession | Remise effective de la possession et achèvement des déménagements, au-delà de l’approbation et de la publication officielle | · Justificatifs de l’achèvement des déménagements · Accord de remise de la possession · Registres de démolition et de fermeture |
Déroulement des négociations et de la demande de vente | Négociations ou procédures engagées avec les personnes n’ayant pas demandé l’attribution d’un logement, notamment | · Acte introductif d’instance et jugement relatifs à la demande de vente · Documents relatifs à la consignation ou au paiement du prix |
Structure de la possession des équipements communs | Titulaire de la possession au regard du conseil des représentants des résidents et du règlement de gestion | · Règlement de gestion · Procès-verbaux du conseil des représentants · Procès-verbal de transfert des pouvoirs de gestion |
Point de départ et accomplissement de la prescription acquisitive | Date de début de la possession et présomption de son caractère paisible et public | · Photographies et plans · Relevés d’utilisation et de gestion · Documents relatifs aux charges, aux services publics et à l’entretien |
Titulaire de l’exercice du droit | Qualité pour exercer le droit de demander l’inscription du transfert, association ou propriétaires de lots distincts | · Documents établissant le fondement du transfert · Documents relatifs à un éventuel mandat ou transfert du droit |
Assistance du Cabinet d’avocats Daeryun
Dans les actions en inscription du transfert de propriété relatives aux projets de reconstruction et d’aménagement urbain, le Cabinet d’avocats Daeryun accorde la priorité à l’organisation des éléments de preuve établissant les circonstances factuelles du transfert de la possession, plutôt que de fonder une conclusion sur les seuls documents relatifs au plan de gestion et de disposition.
Lorsque la possession commune et le règlement de gestion sont en jeu, notamment pour les équipements communs d’un complexe, il examine conjointement le transfert des pouvoirs de gestion, le fonctionnement du conseil des représentants et les modalités effectives d’usage et de jouissance afin de reconstituer la structure d’attribution des droits.
Dans une action en inscription du transfert de propriété, l’identité de la personne ayant possédé le bien, la date de début de cette possession ainsi que ses modalités peuvent être déterminantes pour l’issue du litige. Il convient donc d’organiser les documents dès le début et d’adopter une approche adaptée.
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