CONTENTS
- 1. Droit des sociétés | Introduction des REIT de projet et évolution des structures d’investissement des entreprises
- - Révision de la Loi sur les sociétés d’investissement immobilier
- 2. Droit des sociétés | Évolution de la structure de constitution des sociétés et des modalités de financement
- - Élargissement du champ des projets de développement
- - Renforcement de la transparence de la gouvernance des sociétés
- - Accroissement des investissements de fonds publics
- 3. Droit des sociétés | Évolution des stratégies d’entreprise recourant aux REIT
- - Examen de la possibilité de recourir à une structure de REIT dès la phase initiale du projet de développement
- - Diversification des stratégies de récupération des capitaux investis
- - Adaptation aux règles de gouvernance des REIT et aux règles applicables aux principaux actionnaires
- - Examen des stratégies de recours aux REIT et aux investissements de fonds publics
- - Suivi régulier de l’évolution de la réglementation relative à la constitution et au fonctionnement des REIT
- - L’accompagnement de Daeryun
1. Droit des sociétés | Introduction des REIT de projet et évolution des structures d’investissement des entreprises
Le droit des sociétés désigne le corpus juridique régissant notamment la constitution et le fonctionnement des entreprises, la structure de leur capital et leur gouvernance. Dans le système juridique coréen, ces matières sont principalement régies par la partie de la Loi commerciale de la République de Corée consacrée aux sociétés.
La Loi commerciale établit le cadre juridique fondamental des activités des entreprises, notamment les procédures de constitution des sociétés, l’émission d’actions, le fonctionnement des assemblées générales des actionnaires, les pouvoirs des administrateurs et des auditeurs ainsi que la structure du capital social.
Toutefois, les sociétés constituées pour exercer une activité particulière ou répondre à un objectif d’investissement déterminé peuvent également être soumises à une loi spéciale venant compléter ce cadre général.
Les sociétés d’investissement immobilier (REIT) régies par la Loi sur les sociétés d’investissement immobilier en constituent un exemple représentatif.
Les REIT étant également des personnes morales constituées sous la forme de sociétés par actions, leur structure fondamentale, notamment leur constitution, les droits des actionnaires et le fonctionnement du conseil d’administration, est soumise à la Loi commerciale. Toutefois, compte tenu de la spécificité de leurs activités d’investissement immobilier et de développement, la Loi sur les sociétés d’investissement immobilier prévoit séparément des règles supplémentaires concernant notamment les ratios d’investissement, les modalités de gestion des actifs, l’obligation d’offre au public et les distributions.
Révision de la Loi sur les sociétés d’investissement immobilier
L’une des évolutions réglementaires les plus remarquées récemment sur le marché de l’investissement immobilier est l’introduction des « REIT de projet » à la suite de la révision de la Loi sur les sociétés d’investissement immobilier.
Depuis la révision de la « Loi sur les sociétés d’investissement immobilier » en mai 2025, les directives relatives aux agréments et aux enregistrements ont également été réorganisées, ce qui a profondément modifié la structure juridique des projets de développement fondés sur des REIT.
Cette évolution ne se limite pas à une modification des modalités d’investissement immobilier.
Elle comporte également des changements importants du point de vue du droit des sociétés, notamment en matière de constitution des sociétés, de financement et de gestion de la gouvernance.
En particulier, l’introduction des REIT de projet revêt une importance juridique particulière pour les entreprises réalisant des projets de développement immobilier comme pour les organismes d’investissement, car elle offre de nouvelles possibilités pour concevoir la structure sociétaire et les modalités d’investissement dès la phase de développement.
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2. Droit des sociétés | Évolution de la structure de constitution des sociétés et des modalités de financement
L’introduction du régime des REIT de projet constitue l’élément central de cette révision.
Sous le régime antérieur des REIT, les activités commerciales, telles que l’investissement immobilier et la gestion d’actifs, ne pouvaient commencer qu’après l’obtention de l’agrément d’exploitation ou l’accomplissement de l’enregistrement.
Le régime révisé permet désormais de réaliser un projet de développement sur la seule base d’une déclaration de constitution.
Il est donc possible de recourir à une structure de REIT dès la phase initiale du développement.
Le projet de révision du décret d’application prévoit ainsi que la déclaration de constitution d’un REIT de projet doit comporter les informations suivantes.
- Dénomination sociale et siège social
- Structure du capital social
- Composition des fondateurs et des dirigeants
- Bien immobilier faisant l’objet du développement et calendrier du projet
- Structure de délégation à la société de gestion d’actifs et au dépositaire des actifs
Ces dispositions sont importantes en ce qu’elles constituent un mécanisme destiné à assurer une gestion transparente de la structure d’investissement et de la gouvernance dès la constitution de la société.
En particulier, un REIT de projet doit obtenir un agrément d’exploitation ou procéder à son enregistrement dans un certain délai après l’achèvement du projet de développement. Il est ensuite soumis aux règles relatives à l’offre publique d’actions et à la répartition de l’actionnariat.
La conception juridique de la structure d’investissement entre la société chargée du projet de développement et la société d’investissement revêt ainsi une importance accrue.
Élargissement du champ des projets de développement
La révision du décret d’application a également élargi le champ des projets de développement immobilier pouvant être réalisés par des REIT.
Auparavant, les projets d’agrandissement et de reconstruction étaient soumis à certaines restrictions de taille. Le décret d’application révisé supprime ces restrictions et inclut expressément les projets de rénovation dans le champ des projets de développement.
Du point de vue du droit des sociétés, cette évolution produit les effets suivants.
Premièrement, les structures d’investissement utilisant des REIT dans le cadre de projets de rénovation urbaine sont susceptibles de se développer.
Deuxièmement, la diversification des formes de projets de développement accroît l’importance de la définition de l’objet social et de la stratégie d’investissement des REIT.
Troisièmement, il devient possible de concevoir des structures d’investissement sociétaires fondées sur des REIT, y compris pour des projets de développement de petite ou moyenne envergure.
Cette révision établit ainsi un cadre réglementaire permettant de recourir aux REIT comme structure sociétaire pour les projets de développement.
Renforcement de la transparence de la gouvernance des sociétés
Cette révision a également renforcé le dispositif de contrôle de la gouvernance des REIT et des sociétés de gestion d’actifs.
Les principales évolutions sont les suivantes.
- Renforcement de l’examen de l’admissibilité des principaux actionnaires des sociétés de gestion d’actifs
- Prévention du contournement des règles de gouvernance au moyen de sociétés ad hoc (SPC)
- Introduction d’un examen de l’admissibilité des actionnaires exerçant un contrôle effectif
L’obligation d’apprécier l’admissibilité au regard de la société exerçant le contrôle effectif dans les structures d’investissement recourant à une société ad hoc revêt une importance particulière en droit des sociétés.
Cette règle, dont la structure est comparable à celle de la réglementation applicable à la gouvernance des sociétés financières, illustre l’orientation des autorités visant à assurer également la transparence de la gouvernance effective sur le marché des REIT.
Accroissement des investissements de fonds publics
La révision du décret d’application a également élargi la catégorie des actionnaires ouvrant droit à une exemption de l’obligation d’offre au public.
Auparavant, cette obligation pouvait être levée lorsque des collectivités territoriales ou des fonds de pension détenaient une participation atteignant un certain seuil. Le décret d’application révisé ajoute désormais l’État coréen à la catégorie des actionnaires ouvrant droit à cette exemption.
Cette évolution produit notamment les effets suivants.
- Développement des REIT servant les politiques publiques et financés par des fonds publics
- Développement régional et accroissement des investissements publics
- Accroissement des investissements dans les infrastructures et les projets énergétiques
Le recours aux structures de REIT pourrait notamment augmenter dans le cadre d’investissements de grande envergure portant sur des infrastructures telles que les centres de données et les installations d’énergie renouvelable.
3. Droit des sociétés | Évolution des stratégies d’entreprise recourant aux REIT
Cette évolution du dispositif revêt une importance particulière, car elle a créé un environnement permettant d’utiliser les REIT non comme de simples produits d’investissement, mais comme une forme sociétaire intégrée à la structure d’investissement des entreprises.
À l’avenir, diverses stratégies pourraient être mises en œuvre dans les projets de développement immobilier, notamment des structures d’investissement en fonds propres recourant à des REIT de projet, des structures de cession d’actifs et des structures de cotation de REIT.
Il est donc désormais nécessaire que les entreprises et les organismes d’investissement élaborent une stratégie juridique fondée sur un examen global de la structure de constitution des REIT, des modes de levée de capitaux et de la réglementation relative à la gouvernance.
Examen de la possibilité de recourir à une structure de REIT dès la phase initiale du projet de développement
Auparavant, la structure de REIT était souvent mise en place après que le projet de développement avait déjà atteint un stade avancé. L’introduction du régime des REIT de projet permet désormais de réaliser un projet de développement sur la seule base d’une déclaration de constitution.
Il convient donc d’examiner, dès la phase initiale du projet de développement, la possibilité de concevoir une structure d’investissement reposant sur une société constituée sous la forme d’un REIT.
Diversification des stratégies de récupération des capitaux investis
Comme les REIT de projet doivent obtenir un agrément d’exploitation et suivre une procédure d’offre au public après l’achèvement du projet de développement, les modalités de récupération des capitaux investis peuvent également être diversifiées.
Les principales modalités sont les suivantes.
- Récupération des capitaux investis au moyen de la cotation en bourse du REIT
- Cession de participations dans le REIT
- Cession des actifs développés
- Récupération à long terme des capitaux investis au moyen des revenus distribués
Il est important que les entreprises définissent à l’avance la stratégie de récupération des capitaux investis la plus adaptée à la structure de leur projet.
Adaptation aux règles de gouvernance des REIT et aux règles applicables aux principaux actionnaires
Cette révision a étendu aux actionnaires exerçant un contrôle effectif l’examen de l’admissibilité des principaux actionnaires des sociétés de gestion d’actifs.
Par conséquent, même lorsqu’une structure d’investissement fait appel à une société ad hoc telle qu’une SPC, il convient d’examiner au préalable l’admissibilité de l’actionnaire exerçant le contrôle effectif.
Cette question peut en effet entraîner des risques juridiques liés à la gouvernance lors de la constitution ultérieure d’un REIT ou de la procédure d’agrément d’une société de gestion d’actifs.
Examen des stratégies de recours aux REIT et aux investissements de fonds publics
L’inclusion de l’État coréen dans la catégorie des actionnaires ouvrant droit à une exemption de l’obligation d’offre au public a élargi les possibilités de recourir aux REIT servant les politiques publiques.
Le recours aux REIT devrait ainsi augmenter dans les secteurs suivants.
- Projets de développement régional
- Projets de revitalisation urbaine
- Développement de centres de données et d’installations logistiques
- Investissements dans les infrastructures d’énergie renouvelable
Les entreprises peuvent examiner des modèles économiques fondés sur des structures de REIT servant les politiques publiques, en coopération avec des organismes publics et des fonds publics.
Suivi régulier de l’évolution de la réglementation relative à la constitution et au fonctionnement des REIT
Les dispositions détaillées relatives aux REIT de projet sont actuellement encore en cours d’élaboration au moyen de révisions du décret d’application et des directives.
Des dispositions supplémentaires pourraient notamment être adoptées dans les domaines suivants.
- Champ d’autorisation des augmentations de capital en numéraire réservées à des tiers pendant la phase de développement
- Conditions supplémentaires applicables à la déclaration de constitution des REIT de projet
- Dispositif de surveillance et d’inspection des REIT
Il est donc nécessaire que les entreprises conçoivent leurs structures d’investissement tout en suivant régulièrement l’évolution de la législation applicable.
L’accompagnement de Daeryun
Le Cabinet d’avocats Daeryun peut fournir des conseils sur les structures de constitution et de fonctionnement des REIT ainsi que sur les modifications des règles de gouvernance résultant de l’introduction des REIT de projet et de la révision du décret d’application et des directives.
Il peut également examiner les principaux risques, notamment le calendrier de la déclaration de constitution et de l’agrément d’exploitation ou de l’enregistrement, les procédures de modification des statuts, l’application éventuelle de l’exemption d’offre au public liée à certains actionnaires et l’élargissement de l’examen de l’admissibilité des principaux actionnaires des sociétés de gestion d’actifs. Il présente en outre des orientations concernant les structures d’investissement ainsi que les stratégies de financement et de récupération des capitaux adaptées au type d’activité de l’entreprise.
Si un accompagnement juridique est nécessaire concernant la Loi sur les sociétés d’investissement immobilier, le droit des sociétés ou la Loi commerciale, vous pouvez procéder à la 🔗prise de rendez-vous pour une consultation juridique avec un avocat en droit des affaires.
