CONTENTS
- 1. Faillite d'entreprise | Hausse du choix de l'« exécution de la vente sur plan » au lieu du remboursement
- - Exemple de chantier interrompu à la suite de la faillite de l'entreprise de construction
- 2. Faillite d'entreprise | Structure du risque de faillite dans le secteur de la construction
- - Stratégies financières que les entreprises de construction doivent examiner
- 3. Faillite d'entreprise | Conseil juridique complet pour la gestion de crise des entreprises de construction
1. Faillite d'entreprise | Hausse du choix de l'« exécution de la vente sur plan » au lieu du remboursement
La faillite d'entreprise désigne la situation dans laquelle une entreprise se trouve en état de cessation des paiements faute de pouvoir rembourser normalement ses dettes.
Dans le secteur de la construction en particulier, lorsque la trésorerie se détériore brutalement en raison de changements de l'environnement extérieur tels que le financement de projet (PF), la hausse des coûts de construction ou l'augmentation des invendus, le risque de faillite d'entreprise est élevé.
La manière dont réagissent les acquéreurs de logements sur plan après la faillite d'une entreprise de construction évolue également.
Il apparaît que, lorsque la construction d'un appartement est interrompue à la suite de la faillite ou de la défaillance d'une entreprise de construction, de plus en plus d'acquéreurs choisissent l'« exécution de la vente sur plan » par la reprise des travaux, plutôt que d'obtenir un remboursement en espèces auprès de la Korea Housing and Urban Guarantee Corporation (HUG).
Cela tient au fait qu'avec le seul montant remboursé, il est devenu difficile de se procurer à nouveau un logement de niveau comparable dans la même zone.
Finalement, de plus en plus d'acquéreurs cherchent à sécuriser « leur logement » en reprenant les travaux, quitte à accepter un retard d'emménagement, si bien que le mode d'exécution de la garantie se déplace de l'« exécution par remboursement » vers l'« exécution de la vente sur plan ».
De fait, selon les données de la HUG sur l'exécution des garanties, le volume de logements pour lesquels l'exécution de la vente sur plan a été décidée en 2025 s'est élevé à 730 logements, soit une multiplication par environ quatre par rapport aux 185 logements de l'année précédente.
À l'inverse, le volume relevant de l'exécution par remboursement en espèces est passé de 571 logements en 2024 à 427 logements en 2025.
En outre, alors que les cas d'exécution de la vente sur plan se concentraient auparavant dans certaines régions comme Daegu, en 2025 ils se sont étendus jusqu'à la région métropolitaine, avec 368 logements pour la seule province du Gyeonggi.
Cette évolution s'explique par la forte hausse des coûts de construction.
Selon le Korea Institute of Civil Engineering and Building Technology, l'indice des coûts de construction a augmenté de plus de 20 % au cours des trois dernières années, atteignant un niveau record. Dans les principaux projets de réaménagement de Séoul et de la région métropolitaine, le coût de construction au pyeong est monté jusqu'à environ 10 millions de wons, ce qui a considérablement alourdi la charge des projets.
C'est pourquoi, selon certaines analyses, les acquéreurs estiment que, même en percevant un remboursement, il leur serait difficile de se procurer un logement de niveau équivalent sur le marché actuel, et de plus en plus d'entre eux optent pour l'exécution de la vente sur plan dans une stratégie de « préservation de l'actif réel ».
Toutefois, un délai considérable s'écoule avant que le mode d'exécution de la garantie ne soit définitivement arrêté.
Fin 2024, les chantiers sinistrés dont le mode de remboursement ou de vente sur plan n'était pas encore fixé représentaient 4 561 logements, le volume le plus élevé de ces quatre dernières années.
De plus, il est également relevé que plus la recherche d'une entreprise repreneuse s'allonge, plus les coûts financiers et la charge liée au retard d'emménagement risquent d'être répercutés sur les acquéreurs.
Exemple de chantier interrompu à la suite de la faillite de l'entreprise de construction
On observe aussi des cas où la faillite d'une entreprise de construction se traduit concrètement par un retard des projets.
Pour le projet de reconstruction du marché spécialisé de Seocheon, dans le Chungcheong du Sud, l'entreprise chargée des travaux, Haeyu Construction, étant placée sous administration judiciaire, le contrat a été résilié et les travaux interrompus.
Ce projet, d'un coût total de 41,9 milliards de wons, était mené selon la formule clé en main (conception et construction intégrées) ; les travaux, commencés en 2024, sont interrompus depuis plusieurs mois en raison de la faillite de l'entreprise.
L'achèvement était initialement prévu pour avril 2027, mais si une nouvelle entreprise doit être sélectionnée, il pourrait être repoussé jusqu'en 2028.
Ce projet vise en particulier à reconstruire un marché traditionnel entièrement détruit par un important incendie en 2024, et les commerçants de la zone poursuivent leur activité dans des installations provisoires.
Les commerçants ont fait part de leur détresse économique et réclamé des mesures d'indemnisation, mais la collectivité locale et l'organisme public porteurs du projet ne sont pas en mesure de proposer de solution de compensation concrète.
Ainsi, on souligne que la faillite d'une entreprise de construction ne se limite pas à un problème de gestion d'entreprise, mais peut avoir de larges répercussions sur l'économie locale et sur les parties prenantes, ce qui en fait un facteur de risque pour l'ensemble du secteur.
2. Faillite d'entreprise | Structure du risque de faillite dans le secteur de la construction
Les principales causes de faillite d'entreprise dans le secteur de la construction sont les suivantes.
- Flambée des coûts de construction
- Ralentissement du marché immobilier
- Charge du financement de projet (PF)
- Structure des projets de construction de longue durée
- Augmentation des créances de travaux impayées
La construction est un secteur dans lequel les projets reposent sur d'importants investissements initiaux ; aussi, dès que les flux de trésorerie se bloquent, la structure financière de l'ensemble de l'entreprise peut se dégrader brutalement.
Stratégies financières que les entreprises de construction doivent examiner
Les cas récents montrent que, dans la construction, la faillite d'entreprise n'est pas un simple problème propre à une entreprise, mais un risque structurel où se combinent l'organisation du secteur et l'environnement financier.
Il importe donc pour les entreprises de construction d'élaborer une stratégie de gestion des risques dès les premiers signes de dégradation de leur structure financière, plutôt que de réagir après la survenance de la crise.
Stratégie de gestion des risques financiers des entreprises de construction
| Domaine de gestion | Principales méthodes de gestion | Points de vigilance pour l'entreprise de construction | Stratégie d'accompagnement par l'avocat |
|---|---|---|---|
| Gestion des coûts de construction | Réponse à la hausse du prix des matières premières | Une hausse du prix des matériaux tels que l'acier d'armature et le ciment peut dégrader brutalement la rentabilité du projet | , Examen des contrats d'approvisionnement en matières premières et rédaction de clauses de variation de prix , Élaboration d'une stratégie de gestion des litiges en cas d'interruption ou de retard d'approvisionnement |
| Structure de financement | Vérification des prêts PF et des coûts financiers | La hausse des taux d'intérêt et le retard des ventes sur plan accroissent la charge de remboursement du PF | , Analyse de la clause de déchéance du terme (EOD) prévue au contrat de prêt PF , Conseil en négociation de rééchelonnement de la dette avec les établissements financiers et en gestion du pool de créanciers |
| Gestion de projet | Analyse de la rentabilité par projet | L'augmentation des chantiers peu rentables peut dégrader la structure financière de l'ensemble de l'entreprise | , Diagnostic de la structure des projets en difficulté , Examen juridique de la restructuration, notamment l'interruption du projet ou le transfert des droits d'exploitation |
| Gestion de la structure contractuelle | Examen des contrats de construction et de sous-traitance | Une interruption des travaux ou une résiliation du contrat peut accroître les pertes | , Examen des contrats d'entreprise et de sous-traitance , Gestion des dommages-intérêts et des litiges contractuels en cas d'interruption des travaux |
| Stratégie de levée d'investissements | Sécurisation de nouveaux investisseurs et entreprises de construction | Élément clé de la normalisation de l'activité après une faillite | , Conception du montage d'une opération de fusion-acquisition (M&A) ou de transfert des droits de construction , Conseil en contrats d'investissement et en négociation d'acquisition d'entreprise |
| Stratégie de restructuration | Cession d'actifs et réorganisation de la structure d'activité | Une restructuration rapide est nécessaire en situation de crise financière | , Cession d'actifs , Cession séparée d'une branche d'activité , Examen d'une procédure de redressement de l'entreprise ou d'un workout , Conseil juridique en gestion de crise |
3. Faillite d'entreprise | Conseil juridique complet pour la gestion de crise des entreprises de construction
La faillite d'une entreprise de construction s'accompagne, au-delà des difficultés financières, de divers risques juridiques : résiliation des contrats de travaux, litiges de sous-traitance, sinistres de garantie de vente sur plan, problèmes de financement PF, etc.
En particulier, les projets de construction présentant une structure contractuelle complexe et de nombreuses parties prenantes, ils appellent une réponse tenant compte de l'ensemble des aspects : négociation avec les créanciers, restructuration de l'activité, stratégie de levée d'investissements, etc.
Les avocats du Cabinet d'avocats Daeryun intervenant en droit de la construction, en droit des procédures collectives et en droit des affaires analysent la structure financière et les relations contractuelles de l'entreprise de construction et proposent une stratégie de réponse adaptée à sa situation : redressement d'entreprise, restructuration, négociation avec les créanciers, etc.
Ils fournissent en outre un conseil juridique complet sur les litiges relatifs aux contrats de travaux, les problèmes de financement PF, la levée d'investissements et les stratégies de normalisation de l'activité susceptibles de survenir dans un projet de construction.
Élaborer une stratégie de réponse anticipée avant que la crise financière d'une entreprise de construction ne s'aggrave peut constituer un moyen important de réduire le risque de faillite.
En cas de difficultés financières d'une entreprise de construction ou de problème juridique lié à une faillite d'entreprise, nous vous invitons à vérifier l'orientation à adopter en passant par 🔗la prise de rendez-vous pour une consultation juridique avec un avocat en droit immobilier.
Fort de l'expérience qu'il a accumulée, le Cabinet d'avocats Daeryun met à la disposition de votre entreprise des services juridiques adaptés à sa situation.
