Здание без надлежащего разрешения | требования покупателя здания «отклонены в полном объеме»

В исковом заявлении истец утверждал, что доверители вступили в сговор и ввели его в заблуждение относительно фактического назначения здания и возможности его сдачи в аренду, совершив неправомерные действия с целью завладения покупной ценой.

Истец особо указывал, что здание использовалось с самовольным изменением назначения и не имело надлежащего разрешения, поэтому сдавать его как однокомнатные жилые помещения было невозможно, однако ему сообщили об отсутствии проблем, после чего он приобрел здание.

Клиент полагал, что не вводил покупателя в заблуждение, фактическое состояние здания и его назначение по официальным реестрам можно было проверить, а покупатель мог узнать об этом до заключения договора. В связи с этим клиент поручил Дэрюн представлять его интересы.

В первую очередь адвокаты сосредоточились на оспаривании ключевого довода истца о том, что «продавец ввел его в заблуждение, представив здание как законный объект, пригодный для сдачи однокомнатных жилых помещений».

Адвокаты возразили, что клиент непосредственно не заявлял о возможности использования здания как однокомнатных жилых помещений, а представленные истцом договоры аренды, аудиозаписи и рекламные материалы не содержали сведений о том, что клиент лично дал истцу такие пояснения.

Было подчеркнуто, что даже при наличии слова «однокомнатное жилое помещение» в отдельных договорах аренды речь шла лишь о договорах с прежними арендаторами, а не о документах, составленных для введения покупателя в заблуждение. Напротив, в других договорах и официальных реестрах было прямо указано, что помещения относятся к объектам повседневного обслуживания населения.

Адвокаты также отметили, что в полной выписке из реестра недвижимости, реестре здания, договоре купли-продажи и документе посредника о проверке объекта и предоставленных пояснениях назначение здания было указано как объект повседневного обслуживания населения и жилое помещение либо как объект повседневного обслуживания населения второй категории. Поскольку покупатель подписал эти документы, он мог узнать о законном назначении и состоянии здания.

Адвокаты подчеркнули, что даже при наличии у здания статуса объекта без надлежащего разрешения или факта самовольного изменения его назначения истец мог установить законное назначение здания, проверив до заключения договора основные официальные реестры, поэтому трудно признать, что он заключил договор, совершенно не зная об этих обстоятельствах.

Было также указано, что до заключения договора истец посетил здание и осмотрел его. Даже если используемые как косивон и однокомнатные помещения части здания внешне различались, одно это обстоятельство не давало оснований полагать, что законная сдача однокомнатных жилых помещений гарантирована.

Наряду с отсутствием надлежащего разрешения на здание истец ссылался на недостатки противопожарного оборудования как на основание для возмещения вреда.

В ответ адвокаты подчеркнули, что обязанность по установке противопожарных систем возникла как новый вопрос вследствие внесения изменений в законодательство и на момент заключения договора это обстоятельство нельзя было однозначно признать существенным нарушением закона. Клиент также оформил для истца соглашение о проведении противопожарных работ и за свой счет обеспечил их выполнение, чтобы тот мог получить свидетельство о полной комплектации объекта средствами безопасности.

Дэрюн также представила результаты разбирательства по заявлению истца о преступлении.

Истец подал заявление о привлечении клиента и других лиц к ответственности за мошенничество и нарушение Закона Республики Корея о лицензированных агентах по недвижимости, однако по соответствующему делу было вынесено решение об отказе от уголовного преследования в связи с отсутствием подозрения в совершении преступления. Жалоба и заявление о судебном пересмотре отказа в уголовном преследовании также были отклонены.

Ссылаясь на эти обстоятельства, адвокаты указали на недостаточную достоверность доводов истца и отсутствие доказательств обмана, утверждая, что основания для гражданско-правовой ответственности за причиненный вред также отсутствуют.

Ключевой вопрос этого дела заключался в том, что само по себе наличие здания без надлежащего разрешения или факта самовольного изменения его назначения не означает автоматически совершения продавцом мошенничества или возникновения у него ответственности за причиненный вред.

Если основной спорный вопрос покупателя при сделке с недвижимостью касается возможности законного использования здания, суд обычно оценивает следующие обстоятельства в совокупности.

• Какие сведения содержались в официальных документах, включая реестр здания, реестр недвижимости и документ о проверке объекта и предоставленных пояснениях
• Какие именно пояснения дал продавец
• Мог ли покупатель самостоятельно проверить соответствующие обстоятельства до заключения договора
• Устранялись ли недостатки или принимались ли последующие меры после заключения договора

В спорах о зданиях без надлежащего разрешения исход дела может зависеть от того, была ли нарушена обязанность по раскрытию информации, доказан ли обман и мог ли покупатель самостоятельно проверить соответствующие обстоятельства.

Споры о зданиях без надлежащего разрешения особенно часто возникают при сделках с недвижимостью и ведении арендного бизнеса.

К типичным ситуациям относятся следующие.

• После приобретения здания выясняется, что оно не имеет надлежащего разрешения, в связи с чем возникает спор о возмещении вреда
• Здание приобретено для сдачи в аренду, однако несоответствие его назначения затрудняет такую деятельность
• Фактический способ использования здания отличается от сведений в реестре здания
• Самовольно расширенная часть здания становится предметом административного распоряжения

Проблемы, связанные со зданиями без надлежащего разрешения, могут выходить за рамки нарушения Строительного закона Республики Корея и приводить к спорам о договорах купли-продажи недвижимости, возмещении вреда и мошенничестве, поэтому такие сделки требуют тщательной предварительной правовой проверки.

Специалисты нашей фирмы, включая адвокатов по недвижимости, возмещению вреда и уголовным делам, оказывают комплексную правовую помощь по спорам о зданиях без надлежащего разрешения и всем связанным с ними производствам.

При необходимости правовой помощи можно оформить 🔗запись на юридическую консультацию в нашей фирме.