Финансирование девелопмента недвижимости | Необходимость юридического консультирования для завершения проекта в сфере недвижимости

Дэрюн обратила внимание на то, что рассмотрение данного дела в порядке обычного гражданского судопроизводства с учетом масштаба спорного проекта, исчислявшегося несколькими десятками миллиардов южнокорейских вон, могло повлечь значительные расходы на уплату государственной пошлины и длительное судебное разбирательство.

В связи с этим была разработана стратегия активного использования предусмотренной договором арбитражной оговорки и инициирования в Корейском совете по коммерческому арбитражу арбитражного разбирательства с требованием подтвердить действительность договора.

В частности, требование было сформулировано преимущественно как требование о подтверждении действительности договора, что позволило установить расходы на арбитраж на разумном уровне и выстроить процедуру таким образом, чтобы снизить риск задержки проекта вследствие длительного судебного разбирательства.

Уже на начальном этапе арбитражного разбирательства были тщательно изучены состав кандидатов в арбитры и стратегия ведения дела.

Для обеспечения возможности выбора арбитра, обладающего значительным практическим опытом в вопросах структуры девелоперских проектов и оценки действительности договоров, было представлено письменное заключение, а арбитражному составу были переданы систематизированные материалы об обстоятельствах реализации проекта, процессе заключения договора и структуре финансирования.

В частности, была избрана стратегия, предусматривавшая анализ показаний участников проекта и документальных доказательств, полученных в ходе переговоров по договору, конкретное опровержение утверждений другой стороны о недостатках договора, а также всестороннее разъяснение намерений сторон на момент заключения договора и состояния реализации проекта.

В результате компания-клиент выиграла дело в полном объеме: было вынесено арбитражное решение, признавшее действительными соглашение о совместной застройке и договор купли-продажи недвижимости. Реализация девелоперского проекта, находившегося под угрозой прекращения, была продолжена в обычном порядке.

Особое значение этого дела состоит в том, что спор был завершен в сравнительно короткий срок посредством коммерческого арбитража, а не длительного судебного разбирательства, тогда как задержка проекта могла ежемесячно влечь финансовые расходы в размере сотен миллионов южнокорейских вон.

После устранения правовой неопределенности относительно действительности договора компания-клиент смогла продолжить запланированное проектное финансирование и заблаговременно предотвратить риск значительных убытков вследствие задержки проекта.

Поскольку в проектах финансирования девелопмента недвижимости сложным образом переплетаются договорная структура, способы привлечения средств и правоотношения между заинтересованными сторонами, необходимо заранее оценивать юридические риски и при возникновении спора разрабатывать оперативные и обоснованные способы его урегулирования.

В структуре финансирования девелопмента недвижимости договор служит основанием для всех юридических прав и обязанностей.

Поэтому необходимо согласованное заключение не только договора купли-продажи земли, но и многосторонних соглашений между девелопером, подрядчиком, финансовыми организациями и доверительным управляющим.

В соглашениях о совместном освоении с собственником земли и договорах доверительного управления недвижимостью необходимо четко определять объем ответственности каждой стороны и структуру распределения доходов, чтобы предотвратить возможные споры о корпоративном контроле или окончательных расчетах.

При привлечении средств от финансовых организаций требуется тщательное структурирование проектного финансирования.

Помимо формирования синдиката кредиторов и проверки кредитного соглашения, необходимо консультирование по вопросам структуры обеспечения и установления обеспечительных прав.

В проектах стоимостью в сотни миллиардов южнокорейских вон необходимо согласовать интересы старших, мезонинных и субординированных кредиторов, а также установить прозрачную структуру расходования средств посредством договора управления денежными средствами (CMA).

Кредитное соглашение содержит положения, возлагающие значительную ответственность на подрядчика и девелопера, включая обязательство подрядчика завершить строительство, принятие долга и обязательство предоставить дополнительное финансирование.

Если в процессе финансирования девелопмента недвижимости подрядчик не исполняет обязательство завершить строительство, конфликт с синдикатом кредиторов может усугубиться, поэтому юридическую обязательность каждого положения и основания освобождения от ответственности необходимо тщательно анализировать уже на этапе заключения договора.

Сравнение способов привлечения финансирования на разных этапах девелопмента недвижимости

Бридж-кредит предоставляется с учетом неопределенности на начальном этапе проекта, поэтому по нему устанавливается высокая процентная ставка и необходим последующий переход к основному проектному финансированию.

Основное проектное финансирование представляет собой процесс привлечения значительных средств на этапе конкретизации проекта.

Поскольку характер юридических рисков различается на каждом этапе, компании необходимо совместно с адвокатом проверить не только финансовые условия, но и наличие в договоре неблагоприятных положений.

В ходе строительства могут возникнуть споры, связанные с договором строительного подряда, вопросы распределения расходов вследствие изменения проекта и риск аннулирования разрешений.

Посредством юридического консультирования по вопросам финансирования девелопмента недвижимости необходимо заранее проверять потенциальные основания споров и создавать правовые механизмы защиты инвесторов.

Если спор уже возник, следует искать оперативное решение, позволяющее избежать остановки проекта, не только посредством судебного разбирательства, но и путем арбитража или переговоров.

В последнее время вследствие повышения процентных ставок и цен на сырье растет число проблемных проектов проектного финансирования.

В таких обстоятельствах компании необходимо рассмотреть внесудебное финансовое оздоровление или реструктуризацию проекта.

Требуется стратегия, предусматривающая нормализацию проекта или реализацию проблемных активов для снижения ущерба на основе юридического консультирования по вопросам формирования и деятельности комитета кредиторов.

С учетом тенденций на рынке финансирования девелопмента недвижимости следует также рассмотреть возможность снижения процентной нагрузки посредством рефинансирования.

Контрольный перечень рисков финансирования девелопмента недвижимости

• Отсутствуют ли юридические препятствия при приобретении земли и получении разрешений?
• Соразмерны ли предусмотренные кредитным соглашением обязательство подрядчика завершить строительство и объем долгового поручительства девелопера?
• Четко ли определена договором доверительного управления очередность бенефициаров и кредиторов?
• Не являются ли чрезмерными предусмотренные синдикатом кредиторов условия досрочного наступления срока исполнения обязательств (EOD) в случае задержки проекта?
• Предусмотрены ли положения о возмещении вреда на случай срыва реализации объектов или задержки завершения строительства?

Финансирование девелопмента недвижимости представляет собой последовательность значимых решений, способных существенно повлиять на дальнейшую деятельность компании.

Необходимо не только урегулировать правовые вопросы на этапе привлечения средств, но и представлять интересы компании в сложных многосторонних спорах, включая иски об окончательных расчетах между девелопером и подрядчиком.

Сотрудничество со специалистами, обладающими значительным практическим опытом, может повысить вероятность завершения проекта и способствовать устранению правовой неопределенности.

Если в процессе принятия компанией значимых решений возникают вопросы финансирования девелопмента недвижимости, можно записаться на 🔗юридическую консультацию у адвоката по недвижимости.

Проекты финансирования девелопмента недвижимости сопряжены с многочисленными рисками на всех этапах — от планирования до окончательных расчетов.

В частности, непредвиденные задержки в получении разрешений или требования синдиката кредиторов о возврате средств могут создать существенные риски для компании.

Несвоевременное реагирование может привести к прекращению всего проекта, поэтому правовые механизмы защиты необходимо создавать уже на начальном этапе.

Дэрюн предоставляет решения по различным вопросам, которые могут возникнуть в сфере девелопмента и финансирования недвижимости.

Группа адвокатов оказывает практическую помощь в завершении проектов, а комплексная система сопровождения Дэрюн охватывает связанные с ними правовые вопросы.

Дэрюн, занимающая 9-е место среди юридических фирм Республики Корея по данным деклараций по налогу на добавленную стоимость, поданных в Национальную налоговую службу за 2025 год, оказывает профессиональные юридические услуги на всех этапах проектов финансирования девелопмента недвижимости: от планирования до возврата средств и урегулирования споров.