CONTENTS
- 1. Неплатежеспособность компании | Все больше покупателей вместо возврата средств выбирают «исполнение обязательств по передаче жилья»
- - Случай остановки строительства вследствие неплатежеспособности подрядчика
- 2. Неплатежеспособность компании | Структура рисков неплатежеспособности в строительной отрасли
- - Стратегии финансового реагирования, которые следует проверить строительным компаниям
- 3. Неплатежеспособность компании | Комплексное юридическое консультирование по преодолению кризиса строительного предприятия
1. Неплатежеспособность компании | Все больше покупателей вместо возврата средств выбирают «исполнение обязательств по передаче жилья»
Неплатежеспособность компании означает ситуацию, при которой предприятие не может надлежащим образом погашать свои обязательства и утрачивает способность производить платежи.
В строительной отрасли вероятность неплатежеспособности особенно возрастает при резком ухудшении денежных потоков вследствие изменений внешних условий, включая трудности с проектным финансированием (PF), рост стоимости строительных работ и увеличение числа непроданных объектов.
Меняются и способы реагирования покупателей жилья после банкротства строительной компании.
В последнее время при остановке строительства многоквартирных домов вследствие банкротства или неплатежеспособности строительной компании все больше покупателей вместо получения денежного возмещения от Корпорации жилищных и городских гарантий Республики Корея (HUG) выбирают «исполнение обязательств по передаче жилья» путем возобновления строительства.
Причина заключается в том, что возвращенной суммы, уплаченной по договору приобретения жилья, уже недостаточно для приобретения жилья сопоставимого уровня в том же районе.
В результате увеличивается число покупателей, которые готовы согласиться с задержкой заселения, чтобы после возобновления строительства получить собственное жилье; способ исполнения гарантийных обязательств смещается от «возврата денежных средств» к «исполнению обязательств по передаче жилья».
Согласно данным HUG об исполнении гарантийных обязательств, в 2025 году исполнение обязательств по передаче жилья было выбрано в отношении 730 жилых единиц, что примерно в 4 раза больше показателя предыдущего года, составлявшего 185 единиц.
В то же время число жилых единиц, в отношении которых применялся возврат денежных средств, сократилось с 571 в 2024 году до 427 в 2025 году.
Ранее случаи исполнения обязательств по передаче жилья были сосредоточены в отдельных регионах, включая Тэгу, однако в 2025 году только на провинцию Кёнгидо пришлось 368 жилых единиц, что свидетельствует о распространении этой практики на столичный регион.
Одной из причин таких изменений стал резкий рост стоимости строительных работ.
По данным Корейского института строительных технологий, индекс стоимости строительных работ за последние 3 года вырос более чем на 20% и достиг исторического максимума. В крупных проектах реконструкции в Сеуле и столичном регионе стоимость строительства в расчете на 1 пхен площади достигла 10 миллионов южнокорейских вон, что существенно увеличило финансовую нагрузку на проекты.
По оценкам специалистов, покупатели все чаще выбирают исполнение обязательств по передаче жилья как стратегию «сохранения реального актива», поскольку считают, что на возвращенные средства невозможно приобрести на текущем рынке жилье сопоставимого уровня.
Однако для окончательного определения способа исполнения гарантийных обязательств требуется значительное время.
По состоянию на конец 2024 года на проблемных объектах, по которым еще не был выбран возврат средств или передача жилья, насчитывалась 4561 жилая единица — наибольшее количество за последние 4 года.
Высказывается также мнение, что чем дольше продолжается поиск нового подрядчика, который примет строительство, тем выше вероятность возложения на покупателей финансовых расходов и бремени, связанного с задержкой заселения.
Случай остановки строительства вследствие неплатежеспособности подрядчика
Отмечаются также случаи, когда неплатежеспособность строительной компании приводит к фактической задержке реализации проекта.
Договор по проекту реконструкции специализированного рынка Сочхон в провинции Чхунчхон-Намдо был расторгнут, а строительные работы приостановлены после введения в отношении подрядчика «Хэю Консоль» процедуры реабилитации под управлением суда.
Общая стоимость проекта составляет 41900000000 южнокорейских вон; он реализовывался по единой схеме проектирования и строительства (под ключ). Строительство началось в 2024 году, однако из-за неплатежеспособности подрядчика работы приостановлены уже несколько месяцев.
Изначально завершение строительства планировалось на 4-й месяц 2027 года — апрель, однако высказываются опасения, что при повторном выборе нового подрядчика завершение работ может быть отложено до 2028 года.
Этот проект предусматривает реконструкцию традиционного рынка, полностью уничтоженного крупным пожаром в 2024 году; местные торговцы продолжают вести деятельность во временных помещениях.
Торговцы заявили об угрозе их средствам к существованию и потребовали разработать меры по возмещению ущерба, однако органы местного самоуправления и государственные учреждения, отвечающие за реализацию проекта, пока не предложили конкретного плана компенсации.
В связи с этим неплатежеспособность строительной компании рассматривается как фактор риска для всей отрасли, поскольку она не ограничивается проблемами управления отдельного предприятия и может оказывать значительное влияние на региональную экономику и заинтересованных лиц.
2. Неплатежеспособность компании | Структура рисков неплатежеспособности в строительной отрасли
К основным причинам неплатежеспособности компаний в строительной отрасли относятся:
- резкий рост стоимости строительных работ
- спад на рынке недвижимости
- нагрузка, связанная с проектным финансированием (PF)
- структура долгосрочных строительных проектов
- рост задолженности по оплате строительных работ
Строительные проекты требуют значительных предварительных инвестиций, поэтому даже однократное нарушение движения денежных средств может привести к резкому ухудшению финансового положения всего предприятия.
Стратегии финансового реагирования, которые следует проверить строительным компаниям
Последние случаи показывают, что неплатежеспособность компаний в строительной отрасли представляет собой не только проблему отдельных предприятий, но и структурный риск, обусловленный сочетанием отраслевой структуры и финансовых условий.
Поэтому строительным компаниям целесообразно разрабатывать стратегию управления рисками уже на начальной стадии ухудшения финансового положения, а не только после возникновения кризиса.
Стратегия управления финансовыми рисками строительной компании
| Область управления | Основные методы управления | Аспекты, требующие внимания строительной компании | Стратегия юридического сопровождения |
|---|---|---|---|
| Управление стоимостью строительства | Реагирование на рост цен на сырье и материалы | При повышении стоимости арматуры, цемента и других материалов рентабельность проекта может резко снизиться | · Проверка договоров поставки сырья и материалов, разработка условий об изменении цены · Разработка стратегии разрешения споров при прекращении или задержке поставок материалов |
| Структура финансирования | Проверка кредитов PF и финансовых расходов | При повышении процентных ставок и задержке реализации жилья возрастает нагрузка по погашению кредитов PF | · Анализ предусмотренных кредитным договором PF условий досрочного наступления срока исполнения обязательств (EOD) · Консультирование по вопросам переговоров с финансовыми учреждениями об изменении долговых обязательств и взаимодействия с группой кредиторов |
| Управление проектами | Анализ рентабельности каждого проекта | Увеличение числа низкорентабельных объектов может ухудшить финансовую структуру всего предприятия | · Диагностика структуры проблемных проектов · Правовой анализ реструктуризации, включая прекращение проекта и передачу прав на его реализацию |
| Управление договорной структурой | Проверка договоров строительного подряда и субподряда | При остановке строительства или расторжении договора возможно увеличение убытков | · Проверка договоров подряда и субподряда · Разрешение споров о возмещении ущерба и договорных споров при остановке строительства |
| Стратегия привлечения инвестиций | Привлечение новых инвесторов и подрядчиков | Ключевой фактор нормализации проекта после наступления неплатежеспособности | · Разработка структуры сделки M&A или передачи права на строительство · Консультирование по инвестиционным договорам и переговорам о приобретении предприятия |
| Стратегия реструктуризации | Продажа активов и реорганизация структуры бизнеса | В условиях финансового кризиса требуется оперативная реструктуризация | · Продажа активов · Раздельная продажа подразделений предприятия · Анализ возможности проведения процедуры реабилитации юридического лица или внесудебной реструктуризации · Юридическое консультирование по вопросам кризисного реагирования |
3. Неплатежеспособность компании | Комплексное юридическое консультирование по преодолению кризиса строительного предприятия
Неплатежеспособность строительной компании сопровождается не только финансовыми проблемами, но и различными правовыми рисками, включая расторжение договоров строительного подряда, споры с субподрядчиками, наступление гарантийных случаев при реализации жилья и проблемы проектного финансирования (PF).
Строительные проекты отличаются сложной договорной структурой и большим числом заинтересованных лиц, поэтому требуется комплексный анализ переговоров с кредиторами, реструктуризации проекта и стратегии привлечения инвестиций.
Адвокаты Дэрюн, специализирующиеся на строительстве, несостоятельности и корпоративном праве, анализируют финансовую структуру и договорные отношения строительных компаний и предлагают соответствующие их обстоятельствам стратегии, включая реабилитацию предприятия, реструктуризацию и переговоры с кредиторами.
Также предоставляется комплексное юридическое консультирование по спорам из договоров строительного подряда, проблемам проектного финансирования (PF), привлечению инвестиций и нормализации реализации проектов.
Разработка превентивной стратегии до значительного ухудшения финансового положения строительной компании может снизить вероятность наступления ее неплатежеспособности.
При возникновении правовых вопросов, связанных с финансовым кризисом или неплатежеспособностью строительной компании, возможное направление действий можно определить посредством 🔗записи на юридическую консультацию к адвокату по вопросам недвижимости.
Дэрюн, занимающая 9-е место среди юридических фирм Республики Корея по данным деклараций по налогу на добавленную стоимость, поданных в Национальную налоговую службу Республики Корея за 2025 год, предоставляет юридические услуги с учетом обстоятельств предприятия.
